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Reale Hauspreisentwicklung : In Deutschland sind die Häuser billig

Immobilien sind zwar nicht gerade günstig, aber vor 40 Jahren waren sie wesentlich teurer Bild: dpa

Häuser sind teuer? Das denken zwar viele Bundesbürger, stimmt aber nicht. Nach Abzug der Inflation kosten sie ein Fünftel weniger als noch vor 40 Jahren.

          Hauskäufer stöhnen, Hausbesitzer reiben sich die Hände. In Deutschland scheinen die Immobilienpreise derzeit ins Unermessliche zu stiegen – so sehr, dass schon Bundesfinanzminister Schäuble vor einer „Immobilienblase“ warnte. Und auch Bundesbankpräsident Jens Weidmann mahnte unlängst vor der drohenden Gefahr am Immobilienmarkt.

          Martin Hock

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Doch jüngst veröffentlichte Daten lassen an dieser Sichtweise zweifeln. Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich, die als Bank der Zentralbanken eine große Rolle in der internationalen Währungs- und Finanzpolitik einnimmt, hat jüngst die Entwicklung der Hauspreise in 14 Industrieländern seit dem Jahr 1970 analysiert. Demnach hat es in Deutschland beim besten Willen zu keiner Zeit jemals eine Preisblase gegeben. Vielmehr liegen die Hauspreise um die Inflation bereinigt aktuell bei nur rund 85 Prozent des Niveaus von 1970.

          Das klingt zunächst vollkommen unglaublich, lautet doch das Credo deutscher Anleger: Immobilien sind eine gute Wertanlage, denn ihr Wert steigt immer. Doch wie das mit einfachen Weisheiten so ist: Sie stimmen selten. Es gleicht ein wenig der „gefühlten Inflation“: Weil bestimmte Preise gerade steigen, wird auf den gesamten Markt geschlossen.

          Das ist aber nicht der Fall. „Lage, Lage, Lage“ ist die Antwort von Maklern, wenn es um den Wert von Häusern gibt und ein einfacher Vergleich zeigt den Unterschied. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern wird in der Hunsrückstadt Kirn für knapp 180.000 Euro angeboten. Vor den Toren von Karlsruhe kostet ein etwas kleineres Haus auf halb so großem Grundstück fast 450.000 Euro.

          Doch der reale Verfall der Hauspreise liegt nicht allein daran, dass in einigen Regionen Deutschlands niemand mehr wohnen will und die Häuser deswegen dort billiger werden. Denn im Vergleich zu 13 anderen Ländern der Welt zeigen die deutschen Hauspreise eine deutlich eigenwillige Entwicklung. Das gilt insbesondere ab den Achtziger Jahren. Zwischen 1970 an stiegen die Hauspreise in Deutschland inflationsbereinigt bis Anfang 1981 im jährlichen Durchschnitt um 1,6 Prozent. Das lag zwar schon unter dem internationalen Niveau, doch war die Entwicklung noch positiv und lag insgesamt im Trend der westlichen Welt.

          Doch schon 1989 nahm die Preisniveauentwicklung in Deutschland unter den 14 Ländern in der Auswertung den letzten Platz ein. Und während sich in den meisten anderen Ländern Häuser in den darauf folgenden Jahren auch noch nach Abzug der Inflation teurer wurden, verloren sie in Deutschland schleichend immer weiter an Wert.

          Ein Grund dürfte darin zu suchen sein, dass es in Deutschland zu keinem Zeitpunkt eine flächendeckende, massive Förderung von Wohneigentum gab. Die Eigenheimzulage, der soziale Wohnungsbau – all das ist kein Vergleich etwa zu den Vereinigten Staaten, wo es eine massive Deregulierung und staatliche Förderung vor allem in den neunziger Jahren gab, mit der Wohneigentum und damit letztlich auch Hauspreisspekulationen begünstigt wurden.

          Dies erklärt zwar zum Teil das Fehlen von Spekulationsblasen, nicht aber die schwache Entwicklung. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung DIW identifizierte 2008 in einer Studie fundamentale Ursachen: ein vergleichsweise schwaches Bevölkerungswachstum, ein eher niedriges Wachstum des Pro-Kopf-Einkommens und ein im Vergleich zu anderen Ländern hoher Urbanisierungsgrad. 2004 beispielsweise lag Deutschland unter 14 westlichen Vergleichsnationen beim Einkommenswachstum auf dem viertletzten und dem Bevölkerungswachstum auf dem vorletzten Platz. Gleichzeitig waren die langfristigen Realzinsen am höchsten.

          Einen kleinen Einblick, wie eine Immobilienblase hätte aussehen können, gab die Entwicklung in den Neunziger Jahren in den Neuen Bundesländern. Nach Zahlen der DG Hyp stieg im Osten Deutschlands die Zahl der fertig gestellten Wohneinheiten je Einwohner zwischen 1991 und 1997 von gut einer bis auf fast zwölf. 2001 waren es dann nur noch weniger als 4, jetzt sind es nur noch rund 2. Kurze Zeit belebte das sogar das Baugeschäft in den alten Bundesländern.

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