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Reale Hauspreisentwicklung : In Deutschland sind die Häuser billig

Die Fehlspekulation hatte verheerende Folgen für die Preise: In Magdeburg etwa fielen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen zwischen 1994 und 2006 um 45 Prozent. Der vom Gewos-Institut seit 1995 erhobene Deutsche Eigentums-Immobilien-Index DEIX für Sachsen-Anhalt sank zwischen 1995 und 2010 ebenfalls fast um die Hälfte.

Was im Osten Deutschlands nur eine vorübergehende Änderung hervorrief, zeigte in anderen Ländern dagegen massive Effekte. Während deutsche Häuser real gut ein Siebtel billiger sind als 1970, kosten sie in Australien mehr als dreimal und in Großbritannien mehr als viermal so viel, obwohl die Preise niedriger sind als vor der Finanzkrise im Jahr 2007. Das war in den Siebzigern noch anders gewesen: Zwischen 1970 und Mitte 1981 waren deutsche Häuser dagegen um knapp 19 Prozent teurer geworden, australische und britische um knapp 30 Prozent.

Langzeiterhebungen von Hauspreisen sind indes mit vielen Schwierigkeiten verbunden. Die BIZ zählte für Deutschland zwar 48 unterschiedliche Hauspreisindizes. Doch werden die meisten erst seit einigen Jahren erhoben, zudem sind die Grundlagen häufig unterschiedlich.

Allerdings decken sich die Befunde der BIZ mit anderen Untersuchungen. Der Finanzautor Gerd Kommer etwa kam vor einigen Jahren zu praktisch demselben Ergebnis: die reale Wertentwicklung deutscher Immobilien zwischen 1970 und 2010 habe genau null betragen, schrieb er in der Zeitschrift Honorarberatung. Wie die BIZ kam auch er zu dem Schluss, dass dieser nur dem Wertanstieg der Siebziger Jahre zu verdanken sei. Ähnliche Ergebnisse zeigt der Immobilienindex des Analyseinstituts Bulwiengesa, der aber nur in Städten erhoben wird. Demnach stiegen die Preise für neue Reihenhäuser in 50 Städten der alten Bundesrepublik zwischen 1975 und 1990 real um 0,2 Prozent pro Jahr. Seitdem sind sie nach Inflation in 125 Städten Gesamtdeutschlands im Durchschnitt jeder Jahr um 0,7 Prozent gefallen.

Der aktuelle Eindruck, dass die Immobilienpreise steigen, trügt indes nicht. Spätestens seit Mitte 2011 haben sich die Verhältnisse geändert und die realen Hauspreise in Deutschland steigen wieder. Nach den Daten der BIZ beträgt das Plus seitdem immerhin 3,85 Prozent, ein Anstieg, der fast so groß ist wie in Großbritannien. Nur zum Teil liegt dies an einer niedrigen Inflationsrate. Dennoch scheint Deutschland noch weit entfernt von einer Blasenbildung zu sein. In den Vereinigten Staaten, der Schweiz oder Schweden etwa sind die Preise im selben Zeitraum um mehr als 10 Prozent gestiegen.

Wenn man von einer Blasenbildung sprechen will, so kann sich dies nur auf Teilmärkte beziehen. „Es gibt Anzeichen, die darauf hindeuten, dass die Hauspreise in größeren Städten stark steigen“, schreibt Anthony Doyle, Investment Director im „Bond Vigilantes“ genannten Anleihenteam der britischen Fondsgesellschaft M&G. Das flache Land bremst damit per saldo den Auftrieb.

Auch in den Städten begannen die Preise erst nach und nach zu steigen. In den sogenannten A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt (Main), Hamburg, Köln, München und Stuttgart begann nach den Erhebungen von Bulwiengesa der Preisauftrieb schon 2005. Seit 2010 steigen auch die Preise in „D-Städten“ wie Pforzheim, Cottbus oder Göttingen deutlich. Insgesamt entwickeln sich die Preise im Norden und Osten Deutschlands unter- und im Süden und Westen überdurchschnittlich. Als anfällig für Blasen und damit für Krisen gelten vor allem die A-Städte. Denn den derzeit stark steigenden Preisen steht ein im Vergleich zu anderen Stadttypen stärkerer Rückgang in den Neunziger Jahren gegenüber.

Doyle sieht die nahe Zukunft des Marktes für Anleger dennoch positiv. „Triebfedern des Preisanstiegs sind eine niedrige Arbeitslosigkeit und Inflation sowie die rekordtiefen Hypothekenzinsen. Angesichts des Trends zu Verstädterung und der vergleichsweise gesunden Wirtschaft dürften die Hauspreise in Deutschland in den kommenden Jahren weiter steigen.“ Auch Bulwiengesa sieht für Immobilienkäufer gute Chancen. Zum einen in Top-Standorten, wo einer Überschussnachfrage ein zu geringer Wohnungsneubau gegenüber steht. Zum anderen aber auch anderenorts, indes sei dort schon das hohe Kaufpreisniveau zu berücksichtigen.

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