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Immobilienkredite : Niedrige Zinsen machen Hausbau günstiger

Das aktuelle Zinsniveau sorgt für geschockte Gesichter bei den Anlegern. Zukünftiger Bauherren können sich hingegen freuen Bild: Getty Images

Das tiefe Zinsniveau erfreut Anleger wenig. Künftige Hausbesitzer hingegen frohlocken. Noch nie war Baugeld so günstig wie in diesem Sommer. Das sollte sich so schnell nicht ändern.

          3 Min.

          Bauen ist noch nie so günstig gewesen wie in diesem Sommer: Die Bauzinsen sind rekordniedrig. Für einen Immobilienkredit mit zehnjähriger Laufzeit müssen Kreditnehmer derzeit im Bundesdurchschnitt gut 2,6 Prozent bezahlen. Dies ergibt der FMH-Index, der sich aus den Hypothekenzinsen von 40 ausgewählten Banken, Vermittlern und Versicherern errechnet.

          Kerstin Papon
          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Für einen Baukredit mit einem für die Dauer von 15 Jahren festen Zins sind es 3,09 Prozent. Nur im Juni waren die Zinsen vor allem in der längeren Fristigkeit noch etwas tiefer. Zugleich sind zwar in Deutschland die Immobilienpreise gestiegen. Doch es drohe keine Überhitzung, hieß es zuletzt vom Institut der deutschen Wirtschaft.

          Euro-Schuldenkrise bringt niedrige Zinsen

          „Im Zuge der Euro-Schuldenkrise sind auch die Zinsen für Hypothekenkredite kräftig gesunken“, heißt es vom Bundesverband deutscher Banken (BdB): „Mussten Bauherren im Jahr 2000 noch mit Monatsraten von mehr als 600 Euro kalkulieren, um ein Hypothekendarlehen von 100000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung zu bedienen, so reichen heute schon rund 330 Euro.“

          In dem unsicheren Umfeld ist das Interesse der Anleger an deutschen Staatsanleihen als Hort der Sicherheit groß. Daher steigen die Anleihekurse, die Renditen fallen. Dies wiederum drückt auch den Bauzins, für den die Rendite der Bundesanleihen eine Referenzgröße ist. Die eigentliche Bezugsgröße für Hypothekenzinsen sind die Renditen am Pfandbriefmarkt, die im Juni ein Rekordtief erreicht haben.

          Zinsentwicklung seit 2005
          Zinsentwicklung seit 2005 : Bild: F.A.Z.

          Zinsen sichern, aber nichts überstürzen

          Die Experten der Interhyp, einem Vermittler von Baukrediten, raten Bauwilligen, sich die derzeit günstigen Zinsen zu sichern, da sie mittelfristig mit einem Anstieg rechnen. Wenn infolge der Belastungen Deutschlands aus der Euro-Rettung das Vertrauen in deutsche Staatsanleihen sinke, könnten auch die Baugeldzinsen anziehen, begründen sie diese Erwartung.

          Trotz der günstigen Konditionen sollten Bauvorhaben aber nicht überstürzt werden, heißt es vom BdB. Eine sorgfältige Planung sei wichtig. Der Erwerb einer Immobilie sei eine langfristige Investition, mit der man sich in der Regel auch finanziell auf lange Zeit binde. Für manche ist sie die größte Anschaffung des Lebens.

          Bewegung im Zinsmarkt ist möglich, aber wird nicht erwartet

          Die Gefahr, dass die Zinsen in Kürze stark steigen, hält Max Herbst von der FMH-Finanzberatung für extrem gering. Auch er rät deswegen zu Besonnenheit. Möglich hält er auf absehbare Zeit einen Anstieg um vielleicht 25 Basispunkte, was nicht gleich „einen ganzen Finanzplan über den Haufen werfen“ würde.

          Bei einer Darlehenssumme von 200000 Euro entspräche dies einer zusätzlichen monatlichen Belastung von 42 Euro. Dieses Risiko rechtfertige keinen übereilten Kauf- oder Darlehensvertrag. Jederzeit sei aber Bewegung im Zinsmarkt möglich.

          Zinsangebote sind sehr unterschiedlich

          Die Spannweite zwischen den einzelnen Zinsangeboten ist groß. Unter den 70 Anbietern, welche die FMH-Beratung auswertet, reichen die Zinsen für einen erstklassigen Immobilienkredit (Beleihung bis zu 60 Prozent) von 2,32 bis 4,90 Prozent. Regionale Institute sind häufig günstiger als überregionale.

          Zu den Anbietern von Baufinanzierungen gehören zunehmend auch Versicherer, die angesichts der weithin niedrigen Zinsen nach höher rentierlichen Anlagen suchen. Die Allianz zum Beispiel gehört nach FMH-Daten mit zu den günstigsten Anbietern.

          Besser mehrere Angebote einholen

          Zur Vorsicht rät Herbst besonders bei der eigenen Hausbank. Diese nutze häufig den Vertrauensvorschuss ihrer Kunden und biete gerade ihnen nicht die besten Konditionen. Daher sollten Immobilienkäufer mindestens zwei bis drei verschiedene Angebote einholen, um vergleichen zu können. Oftmals verbessere auch die Hausbank ihr Angebot, wenn ein anderes günstigeres vorliege.

          Kreditnehmer sollten möglichst lange Zinsbindungsfristen wählen, auch wenn die Konditionen dort etwas höher seien, sagen Experten wie Herbst. So könnten sie sich die günstigen Zinsen langfristig sichern.

          Vergleich bei Zinsbindung von 15 und 20 Jahren
          Vergleich bei Zinsbindung von 15 und 20 Jahren : Bild: F.A.Z.

          Tilgungsrate beachten

          Das tun offenbar schon viele. Die durchschnittliche Zinsbindung habe hierzulande im Juni mit 13 Jahren einen Höchststand erreicht, heißt es vom Finanzdienstleister Dr. Klein. Die niedrigen Zinsen auch für Anschlussfinanzierungen zu sichern, rät die Interhyp. Nach deutschem Recht könnten Immobilienkreditnehmer den Darlehensvertrag zehn Jahre nach Auszahlung kündigen, auch wenn die Sollzinsbindung noch länger laufe.

          Doch es gibt noch mehr zu beachten. Die jährliche Tilgungsrate sollte 2 oder besser 3 Prozent betragen, rät Herbst: „Derzeit sind die Zinsen rund 2 Prozentpunkte niedriger als zum Beispiel vor fünf Jahren.“ Diese Zinsersparnis sollte in eine höhere Tilgung umgewandelt werden. Wichtig seien zudem Sondertilgungsrechte von vielleicht 5 Prozent jährlich. Auch sollte eine Änderung der Tilgung innerhalb der Zinsbindung möglich sein, um unvorhergesehene Ereignisse wie Arbeitslosigkeit abfedern zu können.

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