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Immobilienkonjunktur : Noch drehen sich die Kräne

Bild: F.A.Z.

Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist die Lage besser als es die verhaltene Stimmung vermuten lässt. Sicher, die amerikanische Hypothekenkrise trifft auch den deutschen Markt für Gewerbeimmobilien. Doch die Bestände bei Wohnimmobilien sind veraltet. Dies erfordert weiterhin hohe Investitionen.

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          Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist die Stimmung verhalten, fast besinnlich. Dabei ist die Lage insgesamt eigentlich gar nicht so schlecht. Die Wirtschaft befindet sich nach wie vor im Aufschwung, die Arbeitslosenzahlen sinken, und die Nachfrage nach Büro-, Handels- und Logistikflächen steigt.

          Birgit Ochs

          Verantwortliche Redakteurin für „Wohnen“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Nach Jahren der Stagnation ist auch die Projektentwicklung wieder in Schwung gekommen. „Die Kräne drehen sich“, heißt es in der Branche. Vor allem hat das große Engagement der Investoren aus dem In- und Ausland auf den hiesigen Märkten in den zurückliegenden drei Jahren stetig für Rekordmeldungen gesorgt.

          Fast 100 Milliarden Euro flossen auf den Markt

          So auch 2007. Knapp 75 Milliarden Euro sind im vergangenen Jahr auf die deutschen Immobilienmärkte geflossen. Rechnet man die Beteiligungen an und Übernahmen von Unternehmen mit großen Beständen hinzu, waren es fast 100 Milliarden, wie die Maklerhäuser und Beratungsgesellschaften weitgehend übereinstimmend berichten.

          Fast 100 Milliarden Euro sind 2007 in deutsche Immobilien geflossen: sanierte Plattenbauten in Pirna (Sachsen)

          Rund 55 Milliarden Euro und damit 11 Prozent mehr als 2006 entfielen nach Angaben von Jones Lang Lasalle (JLL) auf den Gewerbeimmobilienmarkt. Das ist „nicht nur ein Plus, sondern ein historisches Höchstmaß“, wie Marcus Lemli, JLL-Leiter Capital Markets, unlängst feststellte.

          Nüchterne Blicke auf den Erfolg

          Doch die Branche, die eine ausgeprägte Schwäche für den Superlativ hat und sich gerne feiert, blickt ungewohnt nüchtern auf das Ergebnis. Grund ist die Finanzkrise, die seit dem Spätsommer des vergangenen Jahres von den Vereinigten Staaten aus ihre Kreise zieht.

          Anfang Herbst gaben sich Branchenkenner wie Malcolm Ross Morgan aus dem Geschäftsführerkreis der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH noch zuversichtlich, dass die Krise keine weiteren Auswirkungen auf den Handel mit Gewerbeimmobilien haben werde. Er stand mit dieser Ansicht keineswegs allein.

          Doch mittlerweile hat, was mit notleidenden Hypothekenkrediten (Subprime) und verzweifelten Eigenheimbesitzern in den Vereinigten Staaten begann, längst auch den Markt für Büro- und Geschäftshäuser erreicht. Die Banken halten sich seit Ende vergangenen Jahres mit der Kreditvergabe zurück. So fehlen den Investoren die Mittel, um ihre Einkaufstour so ungezügelt wie zuvor fortzusetzen. Und nun droht der Deutschen Bank in Amerika ein Kreditausfall in Höhe von 520 Millionen Euro, und das schürt die Furcht vor Refinanzierungsschwierigkeiten.

          Neue Zeitrechnung

          So redet die Branche über Subprime als ein Phänomen, das die Zeitenwende markiert. „2007 wird als das Jahr mit zwei Zeitrechnungen in die Immobiliengeschichte eingehen: vor Subprime und nach Subprime“, stellt JLL-Leiter Lemli fest. Und nach Subprime, das bedeutet: eine neue Zusammensetzung der Käufergruppe, steigende Renditen und - was untypisch ist, da das Geschäft in der zweiten Jahreshälfte eigentlich zulegt - ein in den Monaten Juli bis Dezember leicht gesunkenes Transaktionsvolumen.

          „Die Wende ist da“, bestätigt auch Tobias Just, Immobilienfachmann von Deutsche Bank Research. Dass die Immobilienmärkte von 2004 an von Rekord zu Rekord jagten, lag an den Finanzinvestoren, die, das günstige Zinsniveau ausnutzend, in großem Stil mit Fremdkapital in Immobilien investierten und durch ihre Kauf- und Zahlungsbereitschaft den Wert der Bestände rasant in die Höhe trieben.

          Jetzt kommen strategische Investoren

          „Doch dieses Spiel ist zu Ende“, sagt Just. Die jetzt am Markt dominierende Käufergruppe sind die sogenannten Core-Investoren, die mit langfristiger Strategie antreten und auf die Entwicklung der Bestände setzen. Unter ihnen stechen vor allem eigenkapitalorientierte Investoren wie die offenen Fonds hervor.

          Mit den langfristigen Investoren sei auch das Risikobewusstsein wieder zurückgekehrt, urteilt Kapitalmarktspezialist Lemli. Dazu zählt auch eine gesunkene Zahlungsbereitschaft. „Die Preise auf dem Investmentmarkt werden vermutlich sinken“, erwartet Just. Diese Entwicklung habe sich bereits in der zweiten Jahreshälfte 2007 angekündigt.

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