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Immobilienjahr 2016 : Ende gut, Elphi gut

Neue Länder holen auf: Die ostdeutschen Metropolen ziehen immer mehr Menschen an. Bild: plainpicture/Jens Kuesters

Was für ein Jahr! Es wurde gebaut wie im Rausch, reguliert wie im Wahn und zum ersten Mal seit Jahren aus der Stadt geflüchtet. Bleiben werden superoptimierte Minibutzen, Wohn-Wolkenkratzer und ein echtes Schmuckstück.

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          Stadt, Land, Osten

          Der Osten schrumpft, und alle wollen in der Stadt wohnen? Von wegen. In diesem Jahr haben die Statistiker gleich mit zwei vermeintlichen Gewissheiten aufgeräumt. Erstens: Auch im Osten wächst die Bevölkerung. Der Strukturwandel nach der Wende, der die neuen Bundesländer 1,8 Millionen Einwohner kostete, sei abgeschlossen, verkündete das Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung im Januar. Eine frohe Botschaft zu Jahresbeginn - allerdings mit einer Einschränkung, denn nur 15 Prozent der Städte und Gemeinden hätten den Wandel geschafft, vor allem die Metropolen. Die übrigen 85 Prozent haben weiter Einwohner verloren. Zweitens: Die Städte verlieren mehr Einwohner aus dem Inland, als sie Zuzügler gewinnen. Zwar verzeichnen die sechs größten Städte des Landes - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Stuttgart und München - stetig steigende Einwohnerzahlen. Doch bei den Einheimischen haben sie offenbar an Anziehungskraft verloren. Zunächst fiel es angesichts der vielen neuen Bewohner aus dem Ausland nicht auf, aber seit dem vergangenen Sommer ist von Trendwende die Rede: Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat sich die Zahlen des Statistischen Bundesamts näher angesehen und festgestellt, dass seit 2014 mehr Menschen aus den Großstädten weg- als aus dem Umland zuziehen. Schon schwadroniert mancher von neuer Stadtflucht und aufflammender Landlust. Doch in die tiefe Provinz flieht kaum einer, der Berlin oder Hamburg verlässt. Vielmehr zieht es die ehemaligen Metropolenbewohner in den Speckgürtel, wo der S-Bahn-Anschluss garantiert ist, oder in eine andere, nur etwas kleinere Stadt.

          Banker nach Frankfurt

          Judith Lembke

          Redakteurin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Birgit Ochs

          Verantwortliche Redakteurin für „Wohnen“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Und wo kommen die Frankfurter unter, wenn erst die Banker aus London kommen? In Offenbach? Seit dem Brexit geht in der Stadt am Main ein Gespenst um: Es ist der spitzenmäßig verdienende Angestellte in der Finanzbranche, der den Frankfurter Immobilienmarkt stürmen und die Mieten weiter in astronomische Höhen treiben soll. Noch wurde er nicht in Massen gesichtet, doch vieles spricht dafür, dass er bald im Anmarsch ist. Im Juni dieses Jahres haben die Briten entschieden, dass sie die Europäische Union verlassen wollen. Seither spielen viele Banken mit dem Gedanken, ihr Europa-Geschäft von der Themse an den Main zu verlagern. Die Schweizer Großbank UBS hat es Anfang Dezember vorgemacht. Außerdem könnte es sein, dass die geplante Fusion der Deutschen Börse mit dem Londoner Konkurrenten London Stock Exchange am Ende doch ihren rechtlichen Sitz in Frankfurt hat - noch vor dem Brexit-Votum galt London als gesetzt. Wie viele kommen und wann, ist ungewiss: Die Schätzungen reichen von 5000 bis 20 000 Zuzüglern aus der Bankenbranche. Wenn es so kommt, dürfte Wohnraum noch knapper und damit teurer werden. Zunächst würden die Banker wohl pendeln und hochpreisige, teils möblierte Appartements in Innenstadtnähe nachfragen - langfristig könnten über Kaskadeneffekte Wohnungen in allen Preisklassen teurer werden.

          Was sagt Andrej Holm?

          Andrej Holm hätte dazu bestimmt einiges zu sagen. Der Berliner Stadtsoziologe und Aktivist wetterte gegen die Gentrifizierung schon zu einer Zeit, als es noch nicht zum guten Ton einer Großstadtparty gehörte, sich zwischen Gin Tonic und Wasabi-Nüssen gegen Verdrängung und hohe Mieten zu ereifern. Diese Rolle als Avantgardist brachte ihm 2007 sogar eine Verhaftung ein, weil im Bekennerschreiben einer militanten Gruppe das besagte Wort aufgetaucht war und Andrej Holm damit verdächtig machte. Mittlerweile ist das Thema „bezahlbares Wohnen“ nicht mehr nur Nebenkriegsschauplatz der Politik, sondern eines ihrer Hauptschlachtfelder. Und so ist es nur konsequent, dass der rot-rot-grüne Senat den linken Aktivisten zum Staatssekretär fürs Wohnen ernannt hat. Ob er die kapitalistischen Verdränger nun selbst aus Berlin verdrängen kann, ist noch offen: Wieder könnte ihm ein Wort zum Verhängnis werden, dieses Mal allerdings eines, das er unterschlagen hat, nämlich dass er hauptamtlicher Stasi-Mitarbeiter war.

          Bauen wie im Rausch

          Anhänger eines freien Marktes können Holms Rezepten nichts abgewinnen. Sie fordern nicht mehr Regulierung, sondern mehr Neubau. Tatsächlich wird in Deutschland gebaut wie schon lange nicht mehr. In den ersten zehn Monaten dieses Jahres wurden mehr als 300 000 Baugenehmigungen erteilt, das ist fast ein Viertel mehr als im selben Zeitraum des vergangenen Jahres. So viel gebaut wurde zuletzt 1999. Ein Großteil entfällt laut Statistischem Bundesamt auf den Wohnungsbau: Fast ein Drittel der Baugenehmigungen sind für Mehrfamilienhäuser mit drei oder mehr Wohnungen erteilt worden, 27 Prozent entfielen auf Einfamilienhäuser und 6 Prozent auf Zweifamilienhäuser. Es wird auch ordentlich vergrößert, verschönert und saniert: Für An- oder Umbauten wurden 43 600 Baugenehmigungen erteilt, die höchste Zahl seit 1998.

          Ein Ungetüm namens Wohnimmobilienkreditrichtlinien

          Der Run auf Immobilien ist manchem unheimlich. Auch in der Politik. Nur die besten Absichten verfolgte daher die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die seit März 2016 in Deutschland gilt. Die Bundesregierung wollte damit als Lehre aus der Finanzkrise Immobilienblasen verhindern und die Menschen davor schützen, Kredite für ihre Häuser aufzunehmen, die sie gar nicht bedienen können. Deshalb sollte die Kreditwürdigkeit der Kunden strengeren Auflagen genügen. Doch kaum war die neue Regel in Kraft, beschwerten sich Banken und Kreditkunden. Aus Angst, juristisch belangt zu werden, wurden einige Banken mit der Vergabe zurückhaltender. Vor allem ältere Menschen mit geringer Rente und junge Familien mit noch geringem Einkommen kamen schwerer an Baukredite. Nun bessert die Bundesregierung nach. Ein neuer Gesetzentwurf soll die Kreditleitlinien anpassen - wie genau, ist noch nicht bekannt. Zudem soll bei der Kreditvergabe die Wertsteigerung der Immobilie durch Baumaßnahmen und Renovierung berücksichtigt und der Immobilienverzehrkredit ausgenommen werden, den Rentner auf ihr Haus aufnehmen, um etwa davon zu leben.

          Festhalten an der Mietpreisbremse

          Dass das Gegenteil von gut manchmal gut gemeint ist, zeigt auch die Mietpreisbremse. Sie sollte den steigenden Mieten in den Metropolen einen Riegel vorschieben. Wird eine Wohnung neu vermietet, darf der Vermieter höchstens 10 Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Miete, die der städtische Mietspiegel festlegt - bestehende Mietverträge und neu gebaute oder umfassend sanierte Wohnungen ausgenommen. Seit April 2015 wurde die Mietpreisbremse nach und nach in mittlerweile 313 Städten in zwölf Bundesländern eingeführt - Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland sehen keine Notwendigkeit -, erfolgreich bremsen tut sie aber offenbar nicht. Den Mietpreisen in München, Hamburg und Frankfurt kann man weiter beim Steigen zuschauen, und dagegen zu klagen, trauen sich die Mieter meist nicht. Wer den Zuschlag für die hart umkämpfte Wohnung bekommen hat, hält lieber erst mal die Füße still. Justizminister Heiko Maas, der die Bremse initiiert hat, will sie aber noch weiter nutzen. Es dauere, bis sie sich herumgesprochen habe. Da kann man wahrscheinlich lange warten.

          Maximales Minimum

          Ob Miniwohnungen zur nennenswerten Entlastung der Wohnungsmärkte beitragen und Bewohner langfristig in den Städten halten, kann man aus gutem Grund bezweifeln. Unter dem Motto „Klein, aber fein“ preisen die Projektentwickler um die 20 Quadratmeter kleine Appartements an, in denen jeder Quadratzentimeter durchgeplant ist. Diese Weiterentwicklung der Studentenunterkunft macht derzeit an allen angespannten oder halbwegs gefragten Wohnungsmärkten Karriere und versucht, an die Ökonomie des Teilens anzuknüpfen: Weil Fläche teuer ist, begnügt sich der Einzelne mit einem Minimum. Die Wohnanlage bietet aber jede Menge Gemeinschaftsflächen und Annehmlichkeiten. Gegenwärtig tummeln sich fünfzehn Anbieter, die auf dem hiesigen Markt in den vergangenen vier Jahren 22 000 Wohnungen gebaut und weitere Projekte in Planung haben, wie der Marktbeobachter Catella ausgewertet hat. Und etliche neue Projekte sind geplant, denn die Butzen finden bei Investoren reißenden Absatz.

          Hoch, höher, Grand Tower

          Ungebrochen ist auch der Trend zum Wohnhochhaus. Zumindest in Berlin und in Frankfurt. Die Hauptstadt will mächtig aufholen. Bis 2018 sollen dort 19 neue Gebäude entstehen, die den Namen Wohnhochhaus verdienen. Der mit Abstand höchste Wohnturm des Landes wird aber nach bisherigem Stand am Main entstehen. Der „Grand Tower“ wächst im Frankfurter Europaviertel in die Höhe, soll 172 Meter messen und 401 Eigentumswohnungen beherbergen.

          Elphi und BERchen

          Am Ende wird er dort einer unter vielen Wolkenkratzern sein, und kein Vergleich zu Hamburgs Schmuckstück, der Elbphilharmonie. Endlich heißt es an der Elbe: Ende gut, Elphi gut. Vor kurzem noch verteufeltes, vermurkstes und bestenfalls verspottetes hanseatisches Steuergeldgrab und jetzt das: Elphi. Ein Name, der nach lieber Nenntante klingt, gleichzeitig aber Leichtigkeit und Eleganz ausstrahlt, schließlich stecken auch sie im Namensklang drin, die Elfen. Und irgendwie ist die Elbphilharmonie, ein paar Wochen nachdem sie an die Öffentlichkeit übergeben wurde, auch schon beides: ein neues Familienmitglied, das die Hamburger schnell liebgewonnen haben, auf das sie aber auch ganz schön stolz sind, weil es mit seinen gläsernen Wellen herausragt aus dem Rotklinker-Sandstein-Einerlei. Dass sich die Baukosten im Laufe der Jahre mit 789 Millionen mehr als verzehnfacht haben und die richtige Eröffnung erst im Januar 2017 ansteht - geschenkt. Hamburg hat jetzt Elphi. Und die Berliner immer noch keinen neuen Flughafen. Wie sollte er auch heißen: BERchen?

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