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Auflagen für Neubaugebiete : Auch mit Sozialwohnungen lässt sich Geld verdienen

  • -Aktualisiert am

Mischung aus Eigentums- und Sozialwohnungen: Der Luisenpark in der Bildmitte, geplant im Zentrum Berlins Bild: Formart/Bloomimages

Der Mangel an günstigen Wohnungen spitzt sich zu: Immer mehr Städte verlangen deshalb von Projektentwicklern, in Neubaugebieten auch Sozialwohnungen zu errichten. Für private Investoren kann das sogar eine Chance sein.

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          Zu den prominentesten Wohnungsunternehmen in Deutschland gehört Sahle Wohnen mit Sitz im nordrhein-westfälischen Greven nicht. Trotzdem lohnt es sich, einen Blick auf die Gesellschaft mit ihren rund 21.000 Wohnungen zu werfen. Denn während die meisten privaten Unternehmen einen großen Bogen um öffentlich geförderte Wohnungen machen, hat sich Sahle Wohne auf genau dieses Segment spezialisiert: Bei ziemlich genau zwei Dritteln des Sahle-Bestands handelt es sich um Sozialwohnungen, die mit öffentlicher Förderung entstanden und für Mieter mit geringem oder mittlerem Einkommen reserviert sind.

          Bemerkenswert ist das auch deshalb, weil die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland seit Jahren sinkt. Wie aus der Antwort der Bundesregierung auf eine Große Anfrage der Fraktion Die Linke hervorgeht, gab es 2016 bundesweit nicht einmal mehr halb so viele miet- und belegungsgebundene Wohnungen wie 1990. Der Grund dafür liegt im Fördersystem: Nach einer bestimmten Zeit – oft nach zwanzig bis dreißig Jahren – ist die Förderung zurückgezahlt, so dass die Eigentümer die Wohnungen fortan zu marktüblichen Konditionen vermieten dürfen.

          In jüngster Zeit fordern jedoch immer mehr Politiker, den sozialen Wohnungsbau wieder zu intensivieren. Geld dafür ist eigentlich reichlich vorhanden, da der Bund den Ländern jährlich gut 1,5 Milliarden Euro für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung stellt. Gleichzeitig erhöhen immer mehr Städte den Druck auf Projektentwickler: Bei größeren Neubauvorhaben machen sie ihnen die Auflage, nicht nur Eigentumswohnungen und freifinanzierte Wohnungen zu errichten, sondern auch einen erheblichen Anteil – meist 25 oder 30 Prozent – an Sozialwohnungen.

          „Dass Investoren diese Verpflichtung übernehmen müssen, ist in Ordnung“, sagt Klaus Niewöhner-Pape, Geschäftsführer der Industria Wohnen, die für Investoren wie beispielsweise Versicherungen und Pensionskassen Wohnanlagen erwirbt und verwaltet. Mehr noch: Niewöhner-Pape ist überzeugt, dass öffentlich geförderte Wohnungen für langfristig ausgerichtete Anleger durchaus interessant sind. „Aus Investorensicht sind die Mieten im geförderten Wohnungsbau nachhaltig gesichert“, argumentiert der Immobilienfachmann. Denn das Vermietungsrisiko sei geringer als im freifinanzierten Bereich, da angesichts der niedrigen Mieten praktisch kein Leerstandsrisiko bestehe.

          Niedrigerer Rendite steht niedrigeres Risiko gegenüber

          Doch lohnt es sich für Investoren wirklich, in Sozialwohnungen zu investieren? Eine vom Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber vorgelegte Untersuchung bezweifelt das. Zwar erklärten rund 75 Prozent der befragten Wohnungsunternehmen und Investoren, sie seien grundsätzlich daran interessiert, in öffentlich geförderte Mietwohnungen zu investieren. Als ausreichend attraktiv beurteilten dieses Segment aber nur 25 Prozent der Befragten. Als wichtigsten Grund dafür nannten die Umfrageteilnehmer, die Rendite sei geringer als im freifinanzierten Mietwohnungsbau. Tatsächlich reichen laut der Untersuchung von Dr. Lübke & Kelber die Fördermittel in keinem Bundesland aus, um den Renditenachteil auszugleichen, der sich aus den niedrigeren Mieten ergibt.

          Diese Einschätzung bleibt jedoch nicht unwidersprochen. „Sicherlich wachsen im sozialen Wohnungsbau die Margen nicht in den Himmel“, räumt Sybille Jeschonek, Pressesprecherin von Sahle Wohnen, ein. „Bei sorgfältiger Planung und guter Betriebsführung erzielt er jedoch eine dauerhafte, stabile Gesamtrendite mit kalkulierbarem Risiko.“ Ähnlich sieht das Thomas Hübner, Investmentchef beim Fondsmanager BMO Real Estate Partners, wenn er den geförderten Wohnungsbau als „langfristig eine für institutionelle Anleger durchaus sinnvolle Investitionsentscheidung“ bezeichnet. BMO Real Estate Partners prüfe deshalb die unterschiedlichen Fördermodelle „sehr wohlwollend“.

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