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Auflagen für Neubaugebiete : Auch mit Sozialwohnungen lässt sich Geld verdienen

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Auch Torsten Teichert, Vorstandsvorsitzender der Lloyd Fonds AG, weist darauf hin, dass der niedrigeren Rendite ein niedrigeres Risiko gegenüberstehe. So überzeugt ist Teichert vom Potential von Sozialwohnungen, dass er 2016 eine eigene Gesellschaft für den Erwerb von öffentlich geförderten Wohnungen gegründet hat. Diese Lloyd Wohnwert will er voraussichtlich in der zweiten Hälfte dieses Jahres an die Börse bringen, wobei Teichert den Anlegern eine Ausschüttungsrendite von 3 Prozent in Aussicht stellt.

Doch allzu enthusiastisch scheint die Resonanz nicht zu sein. „Unsere bisherigen Gespräche haben gezeigt, dass 3 Prozent für viele Investoren die unterste Grenze sind und sie eher eine etwas höhere Rendite erwarten“, berichtet Teichert. „Denn mit freifinanzierten Wohnungen und Eigentumswohnungen lässt sich im Moment deutlich mehr Geld verdienen.“ Ein besonderes Problem sei es, „dass sich Grundstücke und Baukosten auch für Sozialwohnungen erheblich verteuert haben“. Aus diesem Grund nimmt die Lloyd Wohnwert nicht nur Neubauten, sondern auch Bestandsobjekte in den Blick.

Projektentwickler verkaufen gebaute Sozialwohnungen an kommunale Wohnungsbaugesellschaft

Kompliziert für Investoren ist zudem der Umstand, dass die Förderprogramme in jedem Bundesland unterschiedlich sind. Vorteilhaft sind für Investoren dabei diejenigen Programme, die nicht nur mit vergünstigten Darlehen arbeiten, sondern auch mit Zuschüssen. In Hamburg zum Beispiel kann der Eigentümer neu errichteter Sozialwohnungen laut Teichert mit Einnahmen von 10,50 bis 11,50 Euro je Quadratmeter rechnen, wobei sich diese aus Miete und öffentlicher Förderung zusammensetzen. „Bei Bau- und Grundstückskosten von etwa 3000 Euro je Quadratmeter“, rechnet Teichert vor, „lässt sich eine Bruttorendite von rund 4 Prozent erzielen.“

Bundesweit entscheiden sich aber viele Projektentwickler, die von der jeweiligen Stadt zum Bau von Sozialwohnungen verpflichtet werden, diese an eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft zu verkaufen. So macht es zum Beispiel die Immobiliengesellschaft Formart, die in Berlin-Mitte das Quartier Luisenpark mit rund 400 Eigentums- und 140 überwiegend öffentlich geförderten Mietwohnungen errichtet. Letztere wird nach der für 2019 angekündigten Fertigstellung die landeseigene Berliner Wohnungsbaugesellschaft Howoge übernehmen – ganz im Sinne des rot-rot-grünen Senats, der über seine Wohnungsbaugesellschaften die Mietsteigerung dämpfen will.

Diese mit der Bevorzugung kommunaler Unternehmen verbundene „Marktlenkung“ kritisiert Klaus Franken, der als Geschäftsführer der Catella Project Management GmbH große Wohnquartiere entwickelt. Franken appelliert an die Politik, „die Ideologie fallenzulassen“ und stattdessen institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen als Verbündete zu verstehen. In der jetzigen Marktphase stellten Sozialwohnungen mit einer Rendite von etwas mehr als 3 Prozent für Anleger nämlich ein attraktives Investment dar, argumentiert Franken. Doch das Zeitfenster, privates Kapital für die dringend benötigten günstigen Neubauwohnungen zu akquirieren, sei klein: Mit steigenden Zinsen würden sich institutionelle Investoren wieder anderen Anlagemöglichkeiten zuwenden.

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