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Immobilien : „Bis Ende 2015 wird der Markt sehr gut laufen“

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„Die beste Absicherung gegen künftige Preisschwankungen ist jedoch, nur in Regionen zu kaufen, die vom demographischen Wandel langfristig profitieren werden“ Bild: Helmut Fricke

Neigt sich der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt dem Ende zu? Ein Gespräch mit Immobilienexperte Sven Bienert über Gefahren für den Immobilienmarkt und den Zustrom ausländischen Geldes.

          Die Zinsen beginnen zu steigen, wie schnell und wie hoch, weiß niemand. Ist dagegen schon klar, dass sich der starke Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt dem Ende zuneigt?

          Es gibt neben dem Zinsniveau noch andere Treiber, die den Transaktionsmarkt befeuern. Ich sehe da insbesondere drei Argumente, die für einen weiteren Kapitalzufluss sprechen: die im internationalen Vergleich solide deutsche Wirtschaft, der weiterhin schwache Euro und der Mangel an auskömmlichen Renditen bei anderen Anlageklassen. Meine persönliche Meinung ist, dass der Markt noch bis Ende 2015 sehr gut laufen wird. Klar ist aber auch: Wer jetzt noch ein Investment plant, sollte sich die Fundamentaldaten sehr genau ansehen - und natürlich die niedrigen Baugeldzinsen mit einer langen Zinsfestschreibung nutzen.

          Welche Folgen eines Zinsanstiegs befürchten Sie am meisten?

          Mit einer deutlichen Korrektur ist nur im Fall eines starken Zinsanstieges zu rechnen. Und auch in diesem hypothetischen Fall sollte man klar zwischen dem Kapitalmarkt und der Immobilie zur privaten Nutzung trennen. Am Kapitalmarkt wären dann deutliche Preiskorrekturen bei den Immobilienaktien zu erwarten, und der gegenwärtig heißgelaufene Transaktionsmarkt würde nur noch auf Sparflamme agieren - andere Anlageklassen wie der Geldmarkt oder Anleihen wären wieder relativ interessanter. Bei der privaten Immobilie sehe ich auch in diesem Fall keine starken Auswirkungen, wenn das Objekt solide durchfinanziert ist. Wir werden in diesem Fall jedoch einen Preisverfall bei Objekten in strukturschwachen Regionen oder schlechten Lagen sehen. Gegenwärtig ist das Niveau der Zwangsversteigerungen sehr gering: Im Null-Prozent-Umfeld können die Banken bei Krediten, die von den Schuldnern nicht mehr bedient werden, länger stillhalten. Das wird sich schnell ändern, wenn die Zinsen deutlich steigen.

          Wie kann man sich als privater Investor gegen den Zinsanstieg absichern?

          Wenn er jetzt kauft, dann sollte er sich eine langfristige Zinsfestschreibung für 10 oder 15 Jahre sichern. Besteht schon ein Kredit, für den in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung gebraucht wird, dann sollte man über Forward-Darlehen nachdenken - also das günstige Zinsniveau bereits jetzt für die Zukunft sichern. Das beste Instrument zur Absicherung gegen künftige Preisschwankungen ist jedoch, nur in Regionen zu kaufen, die vom demographischen Wandel langfristig profitieren werden.

          Wo sind die Auswirkungen eines Zinsanstiegs stärker: auf dem Gewerbe- oder dem Wohnimmobilienmarkt?

          Die Volatilität am Gewerbemarkt ist grundsätzlich größer. Auch die Gefahr von einzelnen Preisblasen ist dort klar höher. Insbesondere die Portfolioverkäufe mit nur minderer Qualität im Bereich Büro und Handel bergen hier Risiken, bei einer deutlichen Korrektur am Markt als Erstes negativ betroffen zu sein.

          Ist der starke Zustrom ausländischer Investoren nach Deutschland zu begrüßen, oder baut sich da Krisenpotential auf? Wenn die Krise kommt, sind ausländische Anleger doch als erste weg?

          Eine breitere Basis bei den Marktteilnehmern ist vom Grundsatz her positiv zu beurteilen, da sich die Liquidität und die Handelbarkeit der Objekte erhöhen. Die Immobilienwirtschaft hinkt bei diesen Entwicklungen im Vergleich zu anderen Anlageklassen traditionell hinterher. Während beim Dax der Anteil ausländischer Investoren deutlich über 50 Prozent notiert, sind es bei außereuropäischen Immobilieninvestments erst gut ein Drittel. Es liegt auf der Hand, dass ausländische Investoren, die hierzulande weniger gut vernetzt sind und erst jetzt kommen, gegebenenfalls Objekte mit minderer Qualität oder in B-Lagen erwerben können. Kommt es zu einer Krise, werden wir wie immer sehen, dass ausländische Marktteilnehmer sich auf ihre Heimatmärkte zurückbesinnen.

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