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Immobilien auf Mallorca : Villenkauf per Telefon

Klein, charmant und Millionen wert: Ferienhaus an der Cala Llombards im Süden der Insel Bild: Mauritius

Mallorca ist als Zweitwohnsitz begehrt wie nie: Die Preise steigen, Luxusvillen wechseln ungesehen den Besitzer, in Palma wird Wohnraum knapp. Ruhiger ist der Nordosten.

          Und die Villa da vorn“, sagt Hans Lenz und streckt seine rechte Hand in Richtung Meer, vor dem sich neun Betongerippe so dicht aneinanderdrängen, dass es unmöglich ist zu erkennen, welches davon er meint, „ist für elf Millionen Euro zu haben.“ Seine Kollegin steckt ihr Handy in die Tasche, schüttelt den Kopf und grinst: „War zu haben“, korrigiert sie. „Habe ich gerade verkauft. Am Telefon. Die Anzahlung hat der Käufer schon geleistet.“

          Judith Lembke

          Redakteurin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Wir stehen an einem Ort in Santa Ponça im Südwesten der Insel, der hier niemanden kaltlässt. Weil das Grundstück die perfekte Ausrichtung hat, so dass die Sonne jeden Abend direkt vor der eigenen Terrasse im Mittelmeer versinkt. Weil hier in zwei Jahren 19 Ferienimmobilien für insgesamt 140 Millionen Euro entstehen, die dafür sorgen werden, dass der englische Investor, die mallorquinischen Baufirmen und Makler wie Hans Lenz von Engel & Völkers dieses Jahr ein noch besseres Geschäft machen werden als im vergangenen. „Und 2015 war für uns das beste Jahr aller Zeiten“, sagt Lenz. Aber es polarisiert auch, weil es jetzt noch enger wird, als es ohnehin schon ist. Denn mit der Anlage „Cap Adriano“ wird nun auch noch das letzte große Grundstück in erster Meeresreihe bebaut.

          Ein Appartement von 150 Quadratmetern gibt es zum Einstiegspreis für 2,25 Millionen Euro, die größte Villa kostet mehr als 14 Millionen. Dafür bekommt der Käufer eine Immobilie, so bequem wie ein Leihwagen: Geld gegen Schlüssel, eintreten, loswohnen: Rasen und Rabatten sind angelegt und werden gepflegt, der Pool ist beheizt, das Haus geputzt und bewacht, ein Concierge reserviert bei Bedarf den Tisch im Restaurant. Wer will, kann die Inneneinrichtung aus der Musterwohnung gleich miterwerben: heller Naturstein, graues Sofa, großformatige Schwarzweißbilder an der Wand. Das passt perfekt nach Mallorca. Oder auch nach Dubai. Oder Singapur. „Die meisten unserer Kunden kaufen es mit Einrichtung“, sagt Lenz.

          Deutsche, Briten und Skandinavier kaufen besonders gern

          Es ist noch nicht lange her, da schwang in Gesprächen über Immobilien in Spanien das Wort „Krise“ mit. Im Zuge der Finanzkrise 2008 war die Blase auf dem spanischen Häusermarkt geplatzt. Die Preise brachen ein, spanische Hausbesitzer konnten ihre Schulden nicht mehr bedienen, Immobilienfirmen gingen pleite, Banken mussten gerettet werden. Doch wenn man Lenz darauf anspricht, schaut er, als habe man sich nach einem exotischen Insekt erkundigt: Im Südwesten der Insel, in Santa Ponça, Camp del Mar und natürlich Port d’Andratx besteht die Krise höchstens darin, dass die Anfahrt vom Flughafen in Palma immer länger dauert, weil von Jahr zu Jahr mehr Menschen nach Mallorca kommen. Oder dass attraktive Grundstücke direkt am Wasser kaum noch zu ergattern sind, weil alles schon bebaut ist. Wer in die erste Reihe will, muss abreißen, nicht selten Häuser, die kaum ein Jahrzehnt dort gestanden haben.

          Vor allem Deutsche, Briten und Skandinavier strömen auf die Insel, kaufen Ferienhäuser oder ziehen gleich ganz dort hin und pendeln zur Arbeit nach Hamburg, Birmingham oder Oslo, den guten Flugverbindungen sei Dank. Viele von ihnen bringen Geld mit, manche sehr viel Geld. Die Zeiten, als Mallorca als „Putzfraueninsel“ verschrien war, sind vorbei - im Südwesten schon lange. Das spiegelt sich auch im Immobilienangebot der Insel: Einfache Siedlungshäuschen werden von höherwertigen „Villas“ verdrängt. Die Durchschnittspreise steigen. Im vergangenen Jahr sind auf Mallorca insgesamt Immobilien für 2 Milliarden Euro verkauft worden, knapp die Hälfte davon an Ausländer. Davon entfielen etwa 600 Millionen auf den Südwesten - ein Volumen genauso groß wie auf ganz Ibiza. Am teuersten ist Port d’Andratx, wo mit Spitzenpreisen von 27 500 Euro je Quadratmeter die höchsten Summen in ganz Spanien gezahlt wurden. Investoren lassen hier steinerne Oligarchenträume entstehen - vom Panic Room im Dach bis zum Besteck in der Schublade und dem Bordeaux im Weinkeller als „All inclusive-Paket“ für 40 Millionen Euro. Hier lebt das Mallorca aus RTL-Sommerreportagen, wo linksrheinische Porschehändlergattinnen Champagner aus Magnumflaschen trinken und jedes zweite Wort den Präfix Luxus verpasst bekommt: Luxus-Appartement, Luxus-Yacht, Luxus-Katzenkratzbaum.

          Doch nicht nur der Südwesten mit seien Marinas, Golfplätzen und internationalen Schulen ist begehrt. Seit vergangenem Jahr haben die ausländischen Immobilienkäufer auch die Hauptstadt Palma im Visier, vor allem deren Altstadt. Palma ist ein beliebtes Ziel für Städtetouristen geworden, die nicht mehr nur für einen Tagesausflug bei schlechtem Wetter vom Strand fliehen, sondern gleich eine ganze Woche bleiben. Das verändert die Stadt im schnellen Takt. Wo sich vor wenigen Jahren noch hinter schweren Holztoren halb verfallene Paläste versteckten, in denen Spanier und Zugezogene für eine geringe Miete wohnten, wird nun saniert und aufgehübscht.

          Ein Boutiquehotel nach dem anderen entsteht, aus unbeheizten Altbauwohnungen mit abgetretenen Zementfliesen werden Ferienappartements mit Klimaanlage und Fußbodenheizung - selbst bewohnt oder über Internetportale wie Airbnb feilgeboten. Dass die Nutzung von regulärem Wohnraum als Ferienwohnung in Palma ohne Genehmigung der Tourismusbehörde ebenso verboten ist wie in Berlin oder New York, scheint die Besitzer nicht zu stören. Schließlich stehen die Behörden auf den Balearen ähnlich machtlos vor diesem Phänomen wie in der deutschen Hauptstadt oder in der Metropole am Hudson.

          Viele Mallorquiner profitieren von den steigenden Immobilienpreisen

          Besonders begehrt sind Dachgeschosswohnungen mit großer Terrasse und Blick auf die Kathedrale oder das Meer. Die Wohnung von Julia Hesse bietet das alles. Lässt man von ihrer Dachterrasse den Blick nach links schweifen, sieht man wie sich „La Seu“ über die engen Gassen erhebt. Geradeaus erblickt man den Hafen, mit den drei riesigen Kreuzfahrtschiffen, deren Passagiere im Moment die Einkaufsstraßen von Palma verstopfen. Dass die Deutsche mit ihrem Freund und ihrem Baby seit einigen Wochen in dieser Wohnung lebt und nicht wie befürchtet aufs Dorf ziehen musste, hat sie dem Glück zu verdanken - und einem befreundeten mallorquinischen Paar, das die junge Familie nun für 1000 Euro im Monat in ihrer Eigentumswohnung wohnen lässt, anstatt sie an Touristen zu vermieten. Dabei hatte sie die Hoffnung auf eine größere Wohnung in der Stadt schon fast aufgegeben. Trotz monatelanger Suche fand die Familie nichts, der Markt schien wie leergefegt. „Als ich vor sechs Jahren hierhergekommen bin, gab es nichts Einfacheres, als eine bezahlbare Bleibe zu finden“, sagt Hesse. Man sei durch die Straßen gelaufen und habe Ausschau nach „se alquila“-Schildern gehalten, die darauf hindeuteten, dass in dem Haus eine Wohnung zur Miete frei sei. „Diese Schilder hingen überall.“ Mittlerweile stehen vor den Häusern jedoch keine potentiellen Mieter mehr, sondern Kaufinteressenten, die ihr Vermögen lieber in einen Zweitwohnsitz investieren wollen, anstatt es zu Nullzinsen auf dem Tagesgeldkonto zu parken. „Ich bin nach Palma gezogen, weil mir Düsseldorf zu geleckt war. Und jetzt wird es hier genauso“, sagt Hesse mit kaum verhohlener Enttäuschung.

          Die meisten Mallorquiner verfolgen die Gentrifizierung deutlich weniger emotional. Schließlich besitzen viele von ihnen Land oder Immobilien und profitieren von steigenden Preisen. Laut einer Studie des Maklerhauses Porta Mallorquina lag der Durchschnittspreis in Palma im ersten Quartal 2016 bei 4390 Euro. Das sind Münchner Verhältnisse. Auch die Mieten steigen rasant. Laut dem spanischen Internetportal Idealista um 22 Prozent im vergangenen Jahr.

          „Der Markt spielt gerade völlig verrückt“, sagt Marc Castell. Der gebürtige Mallorquiner sitzt in einer Bar an der Plaça del Mercat mitten in Palma und nippt an seinem Cortado, der spanischen Version des Milchkaffees. Er schaut sich um und deutet auf ein Haus. „Den Kaufvertrag habe ich gerade abgewickelt“, sagt er. Einer von vielen. Im Moment hat der auf Immobilienrecht spezialisierte Anwalt so viel Arbeit, dass er es noch nicht einmal schafft, eine Assistentin für sein Büro zu suchen. „Vor allem die Skandinavier geben gerade richtig Gas in der Stadt.“ So sehr, dass sie sich Immobilien gegenseitig wegschnappen. „Es passiert, dass die Wohnungsverkäufe noch kurz vor dem Notartermin platzen, weil ein Schwede noch mal 200 000 Euro mehr drauflegt. Ist einem deutschen Kunden von mir gerade wieder passiert“, sagt er kopfschüttelnd. Castell sieht die Entwicklung mit gemischten Gefühlen. Aus professioneller Sicht sei es für ihn natürlich super, er habe so viel zu tun wie noch nie. Und die Stadt werde auch immer hübscher, denn die Investitionen retteten die alte, zum Teil baufällige Substanz der Gebäude. „Aber es ist nicht mehr die Stadt, in der ich aufgewachsen bin.“

          Eine knappe Autostunde von Palma entfernt, in Artà im Nordosten von Mallorca, klingen diese Geschichten, als passierten sie in einer anderen Welt und nicht auf derselben überschaubaren Insel. In dieser Region findet man das Fincaland aus dem Mallorca-Bilderbuch: Hinter Trockenmauern verbergen sich große Gehöfte aus Naturstein, umrahmt von Olivenbäumen und Oleanderbüschen. In Küstenorten wie Canyamel oder Colonia de Sant Pere haben auch viele Deutsche einen Zweitwohnsitz: nicht nur Millionenvillen, sondern auch viele kleine Häuschen aus vergangenen Jahrzehnten, die in Feriensiedlungen mit Straßen voller Schlaglöcher und mangelhaften Abwassersystemen liegen. Hier gibt es auch noch Grundstücke mit unverbaubarem Meerblick für 500 Euro je Quadratmeter.

          Luxusvillen mit viel Glas, überall Meerblick und Infinity Pool

          Jenseits der großen Touristenzentren Cala Millor und Cala Ratjada geht es in der Nebensaison beschaulich zu. Der Nordosten ist das Reich von Reiner Fischer. Fischer, grauer Schnurrbart, kleiner Brillantstecker im linken Ohr und badischem Singsang in der Stimme, ist ebenfalls Makler bei Engel & Völkers. Er weiß im Gegensatz zu seinen Kollegen im Südwesten sehr wohl, was eine Immobilienkrise ist. In der Zeit von 2008 bis 2014 hat er sie am eigenen Leib erlebt, in den Jahren sind die Preise im Nordosten der Insel gefallen. „Seit zwei Jahren geht es wieder deutlich aufwärts“, sagt er. Eine neue Entwicklung sei, dass immer mehr Millionenobjekte auf den Markt kämen. „Früher waren Häuser für drei Millionen Euro die Ausnahme, heute sind sie die Regel“, sagt er. Luxusvillen wie die neugebaute „Sea Blue“, die er aktuell für 3,2 Millionen im Angebot hat: Etwa 550 Quadratmeter Gesamtfläche, verteilt auf mehrere weiße Kuben. Drei Etagen über der Steilküste, viel Glas, von überall Meerblick und natürlich ein Infinity Pool. Im Südwesten würde so ein Haus wahrscheinlich für den dreifachen Preis angeboten. Aber in Canyamel sind die Chancen deutlich geringer als in Andratx, Sängerin Helene Fischer oder Fernsehkoch Tim Mälzer an der Bar zu treffen. Außerdem schreckt viele Käufer die Entfernung vom Flughafen ab: „Für diejenigen, die nur übers Wochenende kommen, zählt jeder Kilometer“, weiß Fischer.

          Dafür gibt es hier noch Objekte wie dieses: ein Stadthaus aus dem 19. Jahrhundert für 375.000 Euro, mitten in der Kleinstadt Artà gelegen. Sechs Zimmer verteilen sich über vier Stockwerke, wer dort einzieht, darf keine Angst vor steilen Treppen haben. Die Decken werden getragen von dicken Balken aus dunklem Holz, die steinernen Stufen sind ausgetreten. Innen trifft spanische Beständigkeit auf skandinavischen Hippie-Charme, die Besitzer sind Musiker aus Norwegen. Wirklich spektakulär ist aber der Blick von der Dachterrasse über die mittelalterliche Stadt hinauf zur Wallfahrtskirche Sant Salvador, die vom Berg hinab über das Örtchen wacht. Bislang genießt man das Panorama exklusiv, denn die von Einheimischen bewohnten Häuser ringsherum haben oben keine Terrassen. Kein Spanier würde sich freiwillig in die Sommerhitze aufs Dach setzen, sondern sich einen Platz im schattigen Patio suchen. Ob das noch lange so bleibt? Zumindest Fischer hat da seine Zweifel. Auch im Nordosten seien Stadthäuser bei Ausländern plötzlich sehr begehrt. Die Mieten werden wohl bald auch in Artà steigen.

          Immobilienkauf auf Mallorca: Kostspielig, aber unkompliziert - sofern kein Gebäudeteil illegal ist

          Wer eine Bestandsimmobilie auf Mallorca kaufen möchte, sollte unbedingt prüfen, ob der Bau legal war, rät Anwalt Patrick de Bonilla von der Kanzlei Bonilla & Partners in Palma, der auf die Beratung von deutschen Immobilienkäufern spezialisiert ist. Bei Neubauten und in Wohnanlagen sei das nur noch selten ein Problem, doch früher sei oft ohne Genehmigung gebaut worden. Häufig sind nur Teile eines Hauses betroffen, etwa ein Carport oder ein ehemaliger Stall, in dem sich nun ein Whirpool befindet. Makler berichten jedoch auch davon, dass ihnen manchmal Objekte für Millionensummen angeboten würden, für die es keine Baugenehmigung gibt. In den vergangenen Jahren sind die Baubestimmungen auf den Balearen verschärft worden: Musste ein Grundstück auf dem Land früher eine Mindestgröße von 7000 Quadratmetern haben, sind es heute 14.000 Quadratmeter. Davon dürfen 2 Prozent bebaut werden, also 280 Quadratmeter. Dazu zählen auch Terrassen und Anbauten, die deswegen häufig nachträglich ohne Genehmigung hinzugefügt werden.

          Doch Vorsicht: „Es wird heute sehr viel genauer geprüft“, sagt der Anwalt. Im Zweifelsfall müssen illegale Bauten abgerissen werden, wie das Beispiel von Boris Beckers Finca vor ein paar Jahren gezeigt hat. Grundsätzlich ist ein Immobilienkauf auf den Balearen weniger kompliziert als in Deutschland. De Bonilla beschreibt das übliche Procedere folgendermaßen: Interessiert sich ein deutscher Käufer für ein Objekt, schließt er einen Vorvertrag und zahlt 10 Prozent der Kaufsumme an. Der Notartermin zur Besiegelung des Kaufes wird auf einen Monat später gelegt. In dieser Zeit prüft der Anwalt, ob der Grundbuchauszug dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entspricht. Vor allem, ob alle Gebäudeteile genehmigt sind. Ist das nicht der Fall und der Käufer möchte die Immobilie trotzdem erwerben, hat er zwei Möglichkeiten: Entweder er versucht sie zu legalisieren, oder er kann beweisen, dass sie schon älter als acht Jahre sind - dann genießen sie Bestandsschutz.

          Für den Übertrag des Geldes von Deutschland nach Spanien eröffnet der Käufer ein Konto bei einer spanischen Bank und überweist die Kaufsumme. Zum Banktermin bringt der Käufer einen bankbestätigten Scheck der spanischen Bank mit. Den übergibt er dem Verkäufer. Im Gegenzug lässt der Notar den Käufer sofort als neuen Eigentümer der Immobilie im Grundbuch vormerken, und es erfolgt die Schlüsselübergabe. „Die Abwicklung funktioniert deutlich schneller als in Deutschland“, sagt de Bonilla. Allerdings ist die Grunderwerbsteuer viel höher. Sie beträgt 8 Prozent bis zu einer Kaufsumme von 400.000 Euro und steigt dann progressiv bis auf 11 Prozent bei einer Kaufsumme ab einer Million Euro. Dazu kommen Kosten für Notar, Grundbucheintrag und gegebenenfalls den Anwalt. Bei neuen oder neu renovierten Immobilien kommt noch eine Stempelsteuer hinzu. Die gute Nachricht: Die Maklercourtage trägt der Verkäufer.

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