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Überteuerte Immobilien : Am Häusermarkt braut sich etwas zusammen

Diese Entkopplungen von sogenannten Fundamentaldaten sehen Fachleute als Indiz für das Entstehen einer Preisblase. „Wenn die Zinsen um 1 Prozentpunkt fallen, sind die Hauspreise über fünf Jahre im Schnitt um 5 Prozentpunkte schneller gestiegen als die Einkommen“, fasst Schularick zusammen. Das allein wäre nicht weiter dramatisch. Jedoch stießen die Forscher darauf, dass diese Dynamik nicht endlos war, sondern sehr häufig in Krisen der Banken und des Finanzsystems mündete. „Es gibt zwar keinen Automatismus, aber die Gefahr steigt erheblich an“, warnt Schularick.

Anfang des Monats hat die EZB den Leitzins für den Euroraum auf das historische Tief von 0,15 Prozent gesenkt, für ihre Einlagen bei der Zentralbank müssen Banken nun sogar Strafzinsen zahlen. Mit ihren Zinsentscheidungen orientieren sich die Währungshüter am wirtschaftlichen Zustand der gesamten Währungsunion. Für die momentan spürbar wachsende deutsche Wirtschaft ist dieser Zinssatz zu niedrig, finden Volkswirte wie Joachim Scheide. „Das bleibt nicht ohne Folgen für die Stabilität“, sagte der Leiter des Prognose-Zentrums im Kieler Institut für Weltwirtschaft dieser Zeitung. Ob es eine Blase wie in Spanien oder Irland geben wird, könne niemand sicher sagen, „aber das Risiko einer massiven Fehlentwicklung ist auf jeden Fall gegeben.“

EZB muss Immobilienmarkt im gesamten Euroraum im Auge haben

In einem umfassenden Gutachten für das Bundesfinanzministerium haben die Kieler die Auswirkungen der ultralockeren Geldpolitik analysiert. Dem Immobilienmarkt ist darin ein warnender Abschnitt gewidmet. Die Finanzpolitiker fordern die Forscher auf, „durch straffere Leitlinien zur allgemeinen Budgetgestaltung nicht ihrerseits zur Überhitzung beizutragen.“ Die Politiker sollen also stärker auf ihre Ausgaben achten. Darüber hinaus regen die Forscher eine ganze Reihe von Vorkehrungen gegen eine Blasenbildung an. Unter anderem sei es sinnvoll, es Sparern zu ermöglichen, in Verkehrsinfrastruktur zu investieren. Das sei langfristig wachstumsfördernd. Auf Subventionen im Immobilienbereich, zum Beispiel auf die Wiederbelebung der Eigenheimzulage, soll die Regierung verzichten. Für Schlagzeilen sorgte die Idee der Kieler, die Höhe der Grundsteuer stärker an die Preisentwicklung der Immobilien zu koppeln, was der „Flucht in Sachwerte“ entgegenwirken könne.

Als wichtigsten Baustein gegen mögliche Übertreibungen sehen die meisten Ökonomen sogenannte makroprudenzielle Maßnahmen. Hinter dem Wortungetüm verbirgt sich die Idee, durch strenge Regulierung und Aufsicht für mehr Sicherheit im gesamten Finanzsystem zu sorgen. Die Kieler Volkswirte machen sich dafür stark, dass die Eigenkapitalanforderungen für in Deutschland tätige Geschäftsbanken „schneller als im Basel-III-Regelwerk vorgesehen eingeführt und der Höhe nach strenger gehandhabt werden“.

Auch Schularick favorisiert strengere Vorgaben: Denkbar sei beispielsweise, die Beleihungsgrenze für Immobilienkredite zu reduzieren. „Das würde die Dynamik dämpfen“, sagt der Bonner Forscher. Wenn Banken heute Immobilienfinanzierungen gänzlich ohne Eigenkapital anbieten würden, ginge das genau in die falsche Richtung. Schularick betont jedoch, dass er seine Studie nicht als Plädoyer für höhere Leitzinsen der Notenbank verstanden wissen will. „Die EZB muss die Situation im gesamten Euroraum im Blick haben, nicht nur den deutschen Immobilienmarkt.“ Volkswirt Scheide ist skeptisch, ob die Politik das Thema zupackend angehen wird: „Der Knall ist ja möglicherweise noch einige Jahre entfernt.“

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