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Analyse : Wo Wohnungen herkommen können

Fertighäuser: Mehr Standardisierung könnte auch in den Innenstädten helfen Bild: Schwörer Haus

Immer mehr Menschen drängen in die Metropolen. Der Kampf um günstige Wohnungen wird noch härter. Doch es gibt eine Chance, billig Wohnraum zu schaffen.

          Die Wohnungsmärkte in den größeren deutschen Städten werden immer angespannter. Rund 400.000 Wohnungen müssten jährlich gebaut werden, meinen die Fachleute aus dem Bauministerium und den Verbänden übereinstimmend, um den Bedarf einigermaßen in den Griff zu bekommen. Da müsste also zu den 260.000 Wohnungen, die im vergangenen Jahr errichtet wurden, noch einiges hinzukommen.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Hauptursache des wachsenden Wohnungsbedarfs ist der Drang vieler Menschen in die Innenstädte, in die Nähe zu den Arbeitsplätzen und geschätzten kulturellen und sozialen Einrichtungen, wegen des Überdrusses am täglichen Pendeln. Verschärft wird die Binnenwanderung durch die Flüchtlingsmigration. Wie viele dieser Menschen dauerhaft bleiben, vermag niemand genau zu sagen. Doch dass sie über kurz oder lang auf die städtischen Wohnungsmärkte drängen, zeichnet sich ab – und auch, dass der Kampf um günstige städtische Wohnungen dann noch härter werden wird.

          Deutschland ist großzügig bebaut

          Entspannung kann da nur mehr Neubau bringen. Doch mit dem Ausweis des notwendigen Baulandes tun sich viele Städte schwer. Und dort, wo in den Städten gerade neue Wohnungen entstehen, werden die Wohnungen teuer: Weil die energetischen Vorschriften schärfer werden, weil fast alle Bundesländer bei der Grunderwerbsteuer kräftig zulangen, weil Grundstücke teurer werden. Gibt es keine Chance mehr, billig Wohnraum dort zu schaffen, wo er gebraucht wird?

          Es gibt ein Zauberwort, das eine Linderung der ärgsten Wohnungsnöte verspricht: die Nachverdichtung. Sie umfasst die Aufstockung von Wohngebäuden, den Bau zusätzlicher Gebäude auf freien Plätzen in bestehenden Siedlungen und die Füllung von Baulücken im Stadtbild. Platz dazu müsste es ausreichend geben, denn Deutschland ist großzügig bebaut: In Paris leben mehr als 20.000 Menschen auf einem Quadratkilometer, in London deutlich mehr als 5000, in Bukarest 8500.

          In der am dichtesten besiedelten deutschen Stadt München kommen 4600 Menschen auf einen Quadratkilometer, gefolgt von Berlin mit 3900. Dann wird es im internationalen Vergleich geradezu dünn: Alle anderen deutschen Städte, selbst vermeintlich übervolle Metropolen wie Hamburg, Frankfurt, Stuttgart oder Köln, erreichen nicht einmal die Marke von 3000 Menschen je Quadratkilometer.

          Platz für Nachverdichtung dürfte also vorhanden sein. Mindert sie die Lebensqualität? Nicht unbedingt. Das Frankfurter Viertel mit den meisten Bewohnern, das Nordend, ist eines der begehrtesten. Und dichtbewohnte Städte wie Paris oder London gelten als attraktiv. Fraglich bleibt aber, wie man die Nachverdichtung so organisiert, dass der neue Wohnraum auch günstig ist. Hier gelten große Wohnungsgesellschaften als Vorreiter. Der Branchenführer Vonovia zum Beispiel, der in den vergangenen Jahren fast ausschließlich durch Zukäufe gewachsen ist, hat sich jetzt die Aufstockung seiner mehrgeschossigen Bestandsgebäude sowie den Neubau auf freien Plätzen innerhalb seiner Wohnanlagen auf die Fahnen geschrieben.

          Angst vor monotonen Fertighäusern

          Der Clou: Dies soll mit vorgefertigten Teilen geschehen, sozusagen als Fertighäuser aus der Fabrik. Damit könnte der Baupreis je Quadratmeter Wohnraum, gegenwärtig meist bei 2500 Euro oder mehr, auf 1500 Euro bei der Aufstockung und 1800 beim Neubau gedrückt werden, verspricht Vonovia – mit der erstrebenswerten Folge, dass die Neubaumieten wieder deutlich unter 10 Euro je Quadratmeter liegen könnten. Zudem bietet diese Bauweise den Vorteil, dass die Wohnungen nicht mehr für 100 Jahre in ihrem Grundriss festgezurrt sind, sondern individuell verändert und somit auf die wechselnden Bedürfnisse der Bewohner angepasst werden können.

          Allerdings fehlt die entsprechende Fabrik noch. Die Zurückhaltung der Investoren dürfte damit zu tun haben, dass sich viele Kommunen mit der Genehmigung der standardisierten Typenhäuser schwertun. So herrscht in so mancher Baubehörde die Angst vor, dass ihre Städte durch monotone mehrgeschossige Fertighäuser verschandelt werden. Fachleute versichern aber, dass dies bei intelligenter, variabler Vorfertigung nicht sein müsste. Auch dürfte Konsens darüber zu erzielen sein, dass Typenhäuser rund um den Kölner Dom oder den Frankfurter Römer nichts zu suchen haben. Doch das schließt mehr Standardisierung in anderen Gegenden nicht aus. Gerade in den einfachen Siedlungen der sechziger und siebziger Jahre könnte es sogar zu optischen Aufwertungen kommen, wenn gute Architekten an den Typenhäusern mitwirken.

          Mitmachen müssen allerdings auch die Behörden. Das günstigste Typenhaus wird nur schwerlich zum günstigen Wohnraum, wenn die Bauaufsicht auf teuren Tiefgaragenplätzen besteht, die die Mieten um 2 Euro je Quadratmeter erhöhen. Nicht überall hat sich herumgesprochen, dass gerade in den Innenstädten der Metropolen längst nicht mehr jeder Bewohner auf ein eigenes Auto besteht.

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