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Der Steuertipp : Erst absetzen, dann vermieten

  • -Aktualisiert am

Bei einem Hausbau für die Vermietung kann man viele Kosten von der Steuer absetzen. Bild: dpa

Wer ein Haus baut, das er später vermieten will, kann bestimmte Kosten, etwa für die Finanzierung oder Grundbesitzabgaben, schon vor Mietbeginn als vorweggenommene Werbungskosten absetzen.

          Der Bau eines Hauses, das vermietet werden soll, kostet Geld und vor allem Zeit. Auch beim Werbungskostenabzug ist Geduld gefordert, denn die Baukosten wirken sich erst im Laufe vieler Jahre über die Abschreibungen steuermindernd aus. Bestimmte Kosten (beispielsweise für die Finanzierung oder Grundbesitzabgaben) können aber gegebenenfalls sofort und sogar für die Zeit vor Mietbeginn als vorweggenommene Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Der Fiskus erkennt den Abzug aber nur an, wenn eine Vermietungsabsicht - und bei Erwerb eines unbebauten Grundstücks - eine Bebauungsabsicht mit dem Ziel einer anschließenden Vermietung besteht. Dies muss der Bauherr dem Finanzamt glaubhaft vermitteln. Besonders bei größeren Verzögerungen vor der Bauphase stellt der Fiskus die Absicht, später Mieteinkünfte beziehen zu wollen, mitunter in Frage. Hier lohnt eine genaue Prüfung und Dokumentation.

          So muss eine lange Vorbereitungsphase nicht per se schädlich sein, wie ein aktuell vom Bundesfinanzhof entschiedener Fall zeigt (Urteil vom 1.12.2015, IX R 9/15). Da zwischen Erwerb des Grundstücks und Bebauung mehr als zehn Jahre lagen, verweigerte der Fiskus den Abzug der in der Vorbereitungsphase entstandenen Kosten. Die Verzögerungen resultierten aus einem vorsichtigen und langwierigen Finanzierungsverhalten des Erwerbers. Das störte die Richter allerdings nicht. Vielmehr anerkennen sie eine Vermietungsabsicht bei hinreichend eindeutigen Vorbereitungshandlungen, wie der Beauftragung von Architekten oder Bauvoranfragen. Starkes Indiz für eine (Fremd-)Vermietungsabsicht ist es auch, wenn bereits eigengenutztes Wohneigentum besteht.

          Wichtig ist daher eine sorgfältige Dokumentation, damit der Nachweis einer Vermietungsabsicht gegenüber dem Fiskus gelingt. Das gilt umso mehr, wenn die Investition letztlich sogar fehlgeschlagen ist und es nicht zu Vermietungseinnahmen kommt. Als Nachweis für ernsthafte Vermietungsbemühungen dienen Anzeigen auf Immobilienportalen im Internet oder in Zeitungen.

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