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Alles, was Recht ist : Darf ich meine Wohnung leerstehen lassen?

„Vermieten“: Die Aufforderung an einem Berlin Mietshaus ist eindeutig. Bild: dpa

Dürfen Mieter und Vermieter ihre Wohnungen leerstehen lassen? Für ersteren ist die Sache klar, für letzteren gelten dagegen in einigen Städten strenge Regeln – bis zur Enteignung.

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          Ob Luxusapartments in angesagten Stadtteilen oder sanierungsbedürftige Altbauten, nicht nur in Großstädten bleiben die Fenster einiger Wohnungen abends dunkel. Schnell kommt der Verdacht auf: Die Wohnung wird nicht vermietet, oder der Mieter nutzt sie kaum. Doch dürfen Mieter und Vermieter ihre Wohnungen einfach leerstehen lassen, wo Wohnraum so dringend gebraucht wird?

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Für Mieter ist die Antwort klar: Ja. Wer eine Wohnung mietet, ist nicht verpflichtet, in diese auch einzuziehen. Mit Mietvertrag und Schlüsselübergabe erwirbt man das Recht, die Räume für Wohnzwecke zu nutzen. Im Wohnraummietrecht gilt anders als im Gewerbemietrecht aber keine Gebrauchspflicht. Das geht aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraph 535) und einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (Az.: VIII ZR 93/10). Den Bundesrichtern zufolge steht es dem Mieter frei, wo er „seinen Lebensmittelpunkt begründet und im herkömmlichen Sinne wohnt (Schlafen, Essen, regelmäßiger Aufenthalt)“. Ob er sich ständig, sechs Monate oder nur zweimal im Jahr dort aufhält, ist ihm überlassen.

          Er darf die Räume komplett leer stehen lassen sowie Kartons lagern oder Möbel und Hausrat abstellen – solange diese keine Gerüche absondern oder Ungeziefer anlocken und so andere stören. Dafür muss sich der Mieter selbst in seiner Abwesenheit an die Regeln halten. Er ist verpflichtet, die Miete plus Nebenkosten zu zahlen und die Hausordnung einzuhalten.

          Ist er zum Winterdienst eingeteilt, muss er sich dann von ferne darum kümmern, dass jemand die Arbeiten erledigt. Außerdem muss der Mieter oder ein Stellvertreter darauf achten, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand bleibt, also im Winter zu heizen und die Räume regelmäßig zu inspizieren, um Schäden wie Schimmel oder Ungezieferbefall früh dem Vermieter zu melden.

          Einige Städte verbieten Leerstand – bei überhöhtem Zeitraum

          Anders sieht es aus, wenn Vermieter ihre Wohnungen leer stehen lassen, zum Beispiel weil sie schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht haben, auf steigende Preise spekulieren oder Kosten für notwendige Sanierungen scheuen. Für sie gelten oft strengere Regeln. Wenn Wohnraum knapp und teuer ist, können Kommunen ein Zweckentfremdungsverbot erlassen.

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          Das gibt es in Berlin, Köln, Stuttgart, Hamburg und einigen anderen Städten. Es verbietet einen Leerstand, der über einen bestimmten Zeitraum hinausgeht – je nach Stadt drei bis sechs Monate. Halten sich Vermieter nicht daran und reagieren sie nicht auf Verwarnungen, droht ihnen ein Bußgeld, das meist zwischen 50.000 und 100.000 Euro liegt.

          In Hamburg und Berlin sind sogar Enteignungen erlaubt

          Das Hamburger Wohnraumschutzgesetz aus dem Jahr 2013 erlaubt sogar eine zeitweise Enteignung und Zwangsvermietung. Im Präzedenzfall Anfang 2017 entzog der Bezirk Mitte einem Eigentümer vorübergehend sechs Wohnungen, die er mehr als fünf Jahre leer stehen ließ; Aufforderungen, diese zu vermieten, sowie Strafzahlungen ignorierte er.

          Die Wohnungen wurden einem Treuhänder übergeben, der sie saniert und vermietet. Erst dann erhält der Eigentümer seine Immobilie zurück und eine satte Rechnung: Die Kosten für die Sanierung muss er tragen, an die neuen Mietverträge bleibt er gebunden. Berlin hat im Frühjahr 2018 nachgezogen. Dort erlaubt ein verschärftes Zweckentfremdungsverbot nun auch die Enteignung auf Zeit.

          Die Pflicht zur Vermietung kennt aber Ausnahmen. Dafür benötigen Vermieter eine Genehmigung vom zuständigen Bezirksamt. Wer die Immobilie gerade saniert, dem werden längere Fristen eingeräumt, vorausgesetzt, die Arbeiten geschehen „zügig“. Auch Eigentümer, die die Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen wollen, erhalten Aufschub.

          Lässt sich die Wohnung etwa wegen ihrer schlechten Lage nicht vermieten, muss der Eigentümer nachweisen, dass er alles Zumutbare unternommen hat, um Mieter zu finden: ob über Zeitungsannoncen oder einen Makler. Wenn die Wohnung zu baufällig ist, um sie zu bewohnen, ohne dass der Vermieter die Schuld trägt, gilt ebenso kein Vermietungszwang. Hat er den Zustand der Wohnung aber selbst zu verantworten, muss er sie unter Umständen auf eigene Kosten wieder bewohnbar machen.

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