Es begann ganz harmlos. Irgendwann kurz nach dem Einzug in eine Kölner Dachgeschosswohnung bemerkte die dreiköpfige Familie Stockflecken im Bad. Die waren schnell entfernt, aber dann schimmelte es im Schlafzimmer und an der Außenwand der Küche. Da wandte man sich mit dem Verdacht an den Hauseigentümer, die Bausubstanz sei nicht in Ordnung. Der jedoch wies postwendend alle Vorwürfe von sich. Bisher habe es in diesem Haus nie Schimmel gegeben. Die Familie müsse selbst schuld sein.

Ein Klassiker, wie nicht nur Ulrich Roperts vom Deutschen Mieterbund in Berlin zu erzählen weiß. Vermutete Wohnungsmängel, erläutert er, gehörten zu den häufigsten Beratungsthemen in den 320 örtlichen Mietervereinen. „Und hier wiederum stehen Feuchtigkeit und Schimmel an erster Stelle.“ Auch Matthias Baumann, Bausachverständiger, ebenfalls in Berlin, kennt das Thema zur Genüge. Vor allem von Anfang Oktober bis Ende März sei er oft mit nichts anderem beschäftigt, als nach Ursachen von Schwamm zu forschen und Gutachten zu erstellen, berichtet er. Mal im Auftrag von Vermietern, mal im Auftrag von Mietern.

Sammelsurien an Ursachen

Ein schwieriger Job ist das, wie beide Fachleute sagen. Denn in den wenigsten Fällen ist die Ursache so eindeutig, wie sich seine Auftraggeber dies wünschen. Nicht selten sind drei bis vier Termine, manchmal sogar Öffnungen von Bauteilen notwendig, um der Ursache auf die Spur zu kommen. Doch auch das reicht oft noch nicht. Denn in mindestens 50 Prozent der Fälle gibt es ein Sammelsurium an Ursachen, stellt Baumann klar. „Und nicht selten sind beide Parteien beteiligt.“

Das heißt, es gibt auf der einen Seite bauliche Gegebenheiten, die die Fäulnisbildung unterstützen. Dazu gehören zum Beispiel Fehler im Dach, feuchte Wandzwischenräume oder undichte Kellerböden, durch die Wasser eindringt, aber auch falsche Sanierungsmaßnahmen. Jahrelang wurden beispielsweise, um in nicht gedämmten Altbauten Energie zu sparen, einfach die Fenster ersetzt. Die dabei meist verwendeten stark abdichtenden Kunststofffenster gelten jedoch mittlerweile als Hauptursache für Schimmelbildung.

Gleichzeitig aber spielt das Verhalten der Mieter eine Rolle. Auch hier ist es oft der Wunsch, Energie zu sparen, der das Problem verstärkt oder überhaupt erst auslöst. Beispielsweise wenn die Temperatur in der Wohnung zu niedrig gehalten wird. Wird dann in stark abgedichteten Räumen noch zu wenig gelüftet, sprießt der Schimmel.

Auf sechs bis 14 Liter schätzt das Bundesumweltamt die Wassermenge, die eine dreiköpfige Familie täglich in die Raumluft abgibt - allein durch ihre Anwesenheit. Kochen, Duschen oder Wäschetrocknen kommen noch hinzu. Hat eine Wohnung beispielsweise normal nur 19 Grad, steigt diese nach einer Dusche schon mal auf 25 Grad, die relative Luftfeuchtigkeit nimmt ebenfalls rasant zu. Wird jetzt nicht gelüftet, kann sich die feuchte Luft in der ganzen Wohnung verteilen. Der Schimmel entsteht dann - wie bei der Kölner Familie - dort, wo es am kältesten ist: im Schlafzimmer oder an kalten Außenwänden.

Einfache Mittel zur Vorbeugung

Viele Mieter unterschätzen ihren eigenen Anteil am Problem oder wissen einfach nicht, dass es eigentlich einfache Mittel der Vorbeugung gibt, sagt Baumann. Optimal ist eine Luftfeuchte von 40 bis 55 Prozent. Experten empfehlen daher regelmäßige Messungen in der eigenen Wohnung. Auf diese Weise lässt sich auch direkt erleben, wie schnell Lüften - am besten mit Durchzug - Abhilfe schaffen kann.

Andererseits heißt eine mögliche Beteiligung eines Mieters nicht, dass sich die Gesamtverantwortung komplett abwälzen lässt. Mieter sollten sich daher nicht vorschnell die Schuld zuweisen lassen, mahnt Roperts. Auch wenn viele Vermieter dies fast reflexartig versuchen. Die Rechtsprechung ist in dieser Frage in den vergangenen Jahren recht einheitlich geworden. Schimmert es grün oder schwarz in der Wohnung, ist zuerst der Wohnungseigentümer in der Pflicht. Das heißt, er muss nachweisen, dass keine baulichen Mängel vorliegen.

Bemerkt ein Mieter den Pilzüberzug in der Wohnung, ist er daher verpflichtet, diesen sofort beim Vermieter anzuzeigen. Schimmel gilt grundsätzlich als Beeinträchtigung, auch weil er gesundheitliche Probleme verursacht.

Nur ein kleiner Kreis ist gefährdet

Professor Johannes Ring, Direktor der Haut- und Allergieklinik Biederstein an der TU München, weist jedoch ausdrücklich darauf hin, dass dies allenfalls dann der Fall sei, wenn es sich um massiven Befall handle. Als Maß für die Schimmelpilzbelastung von Innenräumen gilt der Pilzsporengehalt der Raumluft. Als unbelastet gilt ein Gehalt von weniger als 50 koloniebildenden Einheiten pro Kubikmeter Luft (KBE), von 200 KBE an spricht man von starker, von 1000 KBE an von sehr starker Belastung.

Immer wieder werde er um Gutachten von Mietern gebeten, weil diese ihre Vermieter für gesundheitliche Probleme verantwortlich machen wollen, tatsächlich sei aber nur ein kleiner Personenkreis wirklich gefährdet, erzählt Ring. Eine Einschätzung, die auch Andreas Hellmann, Vorsitzender des Bundesverbandes der Pneumologen teilt. „Die Gesundheitsgefahren werden allgemein überschätzt.“ Selbst bei starker Belastung treten wirkliche Probleme nur bei Vorerkrankten und Allergikern auf.

Dennoch muss ein Mieter Schimmelbildung keineswegs akzeptieren, und der Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses ist verpflichtet, Abhilfe zu schaffen. Im Zweifel hilft es oft auch, Aufzeichnungsgeräte zu installieren, die über einen längeren Zeitraum Luftfeuchte und Temperatur messen. Stellt sich heraus, dass tatsächlich ein Baumangel vorliegt, ist auch eine Mietminderung berechtigt. Wie hoch diese ausfällt, hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab. Ein Gericht in München billigte im Jahr 2010 sogar eine Minderung um 100 Prozent. (Az.412C11503/09). Das Problem der Kölner Familie ließ sich ohne Rechtsstreit klären. Der Vermieter isolierte die Außenwand der Küche, die Mieter kontrollieren die Luftfeuchtigkeit und lüften entsprechend. Seitdem sind Wände und Decken wieder weiß.