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Schönheitsreparaturen : Wer muss renovieren?

Ein Grundsatzurteil des BGH hat nun geklärt, wer die Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung zahlen muss. Bild: dpa

Ein Mieter zieht aus, der neue ein. Zwischen den beiden Parteien und dem Vermieter der Immobilie steht immer wieder die Frage, wer die Renovierung übernimmt. Ein aktuelles BGH-Urteil stärkt nun die Mieterrechte – oder?

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          Bei jedem Umzug stellen sich Mietern aufs Neue die ewig gleichen Fragen: Muss ich meine Wohnung renovieren, bevor ich sie übergebe? Oder ist der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet? Und was ist, wenn ich die Wohnung unrenoviert übernommen habe?

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Schönheitsreparaturen umfassen alles, was sich an der Wohnung durch normalen Gebrauch abnutzt und mit ein bisschen Farbe und Tapete behoben werden kann. Wände und Decken zu weißen oder zu tapezieren zählt ebenso dazu wie Heizkörper, Rohre und Fenster von innen zu streichen. Eine Wohnung gilt laut Bundesgerichtshof (BGH) als renoviert, wenn erhebliche Gebrauchsspuren so behoben wurden, dass der „Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ entsteht. Für umfangreiche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen wie Parkett abschleifen oder Fugen im Badezimmer erneuern ist der Vermieter verantwortlich.

          Zustand der Wohnung ist irrelevant

          Wenn der Mietvertrag keine ausdrücklichen Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen enthält, ist der Vermieter in der Pflicht. Gibt es Klauseln zur Renovierung im Mietvertrag, sollten Mieter prüfen, ob sie gültig sind. Denn stellen sie sich als unwirksam heraus, muss der Vermieter die Renovierung selbst vornehmen oder dem Mieter die Kosten dafür erstatten.

          Nicht zulässig ist es etwa, wenn der Vermieter Renovierungsarbeiten nach festgelegten Zeiträumen vorschreibt oder grundsätzlich festlegt, dass bei Auszug renoviert werden muss – unabhängig davon, in welchem Zustand sich die Wohnung tatsächlich befindet. Entscheidend dafür, ob Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, ist nur, ob die Wohnung wirklich einer Renovierung bedarf oder nicht.

          Wenn der Mieter die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen hat, so muss er gar nicht streichen, weder während der Mietzeit noch beim Auszug – selbst, wenn im Mietvertrag etwas anderes steht. Es sei denn, der Vermieter zahlt ihm dafür einen Ausgleich. Das haben die Bundesrichter im März 2015 in einem Grundsatzurteil klargestellt (Az.: VIII ZR 185/14). Sonst müsste er die Wohnung womöglich schöner hinterlassen, als er sie vorgefunden hat, argumentierten sie.

          Zwei Grundsatzurteile könnten Mieter von jetzt an stärken

          Doch gilt das auch, wenn Vormieter und Mieter eine Absprache zur Renovierung getroffen haben? So war es in einem Fall, den der BGH in dieser Woche zu verhandeln hatte: In Celle hatte ein Mieter eine Wohnung unrenoviert übernommen und dem Vormieter die Renovierung zugesagt. Dafür bekam er den Teppichboden zu einer kleineren Abstandszahlung. Vor dem Auszug strich er selbst, der vermietenden Wohnungsbaugenossenschaft waren die Wände aber zu streifig – sie ließ für knapp 800 Euro einen Maler kommen. Bezahlen sollte das der Mieter, der aber weigerte sich und verwies auf das Grundsatzurteil des BGH von 2015.

          Zu dieser Frage haben die Bundesrichter nun in einem weiteren Grundsatzurteil klar Stellung bezogen: Mieter müssen eine unrenoviert übernommene Wohnung auch dann nicht beim Auszug streichen, wenn sie das dem Vormieter gegenüber vertraglich zugesichert haben. Eine solche Vereinbarung habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Mietvertrag (Az. VIII ZR 277/16).

          Und was heißt das jetzt für Mieter und Vermieter? Der Deutsche Mieterbund begrüßt das Urteil als Stärkung der Mieterrechte. Damit müsse der Bewohner einzig in seinen Vertrag schauen, um herauszufinden, ob er zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Alle Mieter, die eine solche Vereinbarung getroffen haben, kommen nun um eine Renovierung herum. Langfristig könnte das Urteil für Mieter aber auch negative Folgen haben. Denn Renovierungsvereinbarungen, durch die sich Mieter oft doppelte Kosten und Mühen sparen, könnten zur Seltenheit werden, da die Vermieter sie nicht mehr akzeptieren. Der Hauseigentümerverband Haus und Grund warnt seine Klientel davor, sich weiterhin auf solche Arrangements einzulassen und rät Vermietern, die Schönheitsreparaturen in Zukunft selbst zu übernehmen oder, wenn sie zuvor wirksam übertragen wurden, die Wohnung nur noch renoviert vom Mieter abzunehmen.

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