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Mietrecht : Abriss lässt Kündigung zu

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Soll das Gebäude abgerissen werden, haben Mieter wenig Chancen, das zu verhindern Bild: ZB

Wer zieht schon gerne aus, nur weil das Haus abgerissen werden soll? Doch dagegen stehen oft die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers. Der Bundesgerichtshof nennt nun die notwendigen Voraussetzungen.

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          Der Bundesgerichtshof hat klare Vorgaben für die Kündigung von Mietverhältnissen wegen eines Gebäudeabrisses gemacht. Mit dem Eigentum ist für den Vermieter zwar kein Anspruch auf Gewinnoptimierung oder die Veränderung auf Nutzungsmöglichkeiten verbunden, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen.

          Es muss aber seine Entscheidung respektiert werden, das Eigentum unter Berücksichtigung des Alters, der Sanierungsbedürftigkeit und der Restlebensdauer des Gebäudes wirtschaftlich zu verwerten. Das geht aus einer aktuellen Entscheidung vom 28. Januar (Aktenzeichen VIII ZR 8/08) hervor.

          „Erheblicher Nachteil“

          Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass für Vermieter ein erheblicher Nachteil entsteht, wenn durch das Alter und den schlechten Zustand eines Gebäudes eigentlich eine Vollsanierung oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten ist - wegen bestehender Mietverhältnisse aber nur notdürftige Maßnahmen (Minimalsanierung) möglich sind, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung des Gebäudes noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer führen.

          Im verhandelten Fall hatte der Vermieter ein stark sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit der Absicht erworben, dieses nach Kündigung der bestehenden Mietverhältnisse abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Er plante die Errichtung einer neuen Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen. Damit war auch eine Vergrößerung der Wohnfläche verbunden. Die Kosten einer Minimalsanierung veranschlagte der Vermieter mit wenigstens 70.000 Euro - ohne dass durch diese Investition die geschätzte Restlebensdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren verlängert worden wäre.

          Kündigung gerechtfertigt

          Diese Umstände rechtfertigen nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Beendigung der Mietverhältnisse. Der Abriss des Gebäudes und die Errichtung des Neubaus stellten eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar. Die Verwertung sei auch angemessen, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen werde. Gegen Investitionen in das sanierungsbedürftige Gebäude spreche die geringe Restlebensdauer.

          Die Schaffung zusätzlichen Wohnraums sei durch vernünftige wirtschaftliche Überlegungen getragen, zumal der Abriss und der Neubau behördlich genehmigt und auch kein Denkmalschutz zu berücksichtigen war. Bei einer Fortführung der Mietverhältnisse entstünden dem Vermieter Nachteile, die er nicht hinnehmen müsse. Der schlechte Gebäudezustand gebiete eine Vollsanierung des Gebäudes oder einen Abriss und Neubau. Hierzu sei die Beendigung der Mietverhältnisse erforderlich.

          Berechtigte Interessen

          Der Minimalsanierungsaufwand stehe in keinem Verhältnis zur Restlebensdauer, die durch solche Maßnahmen auch nicht erhöht werde, heißt es in der Begründung weiter. Auch sei nach allgemeiner Lebenserfahrung mit einer Minimalsanierung das kaum kalkulierbare Risiko verbunden, alsbald weiter in die Instandsetzung zu investieren, ohne die Lebensdauer des Gebäudes zu verlängern.

          Der Eigentümer habe darüber hinaus ein anerkenneswertes Interesse, eine Vollsanierung oder einen Neubau nicht erst nach dem vollständigen Verbrauch seines Eigentums zu realisieren. Der Bundesgerichtshof konnte in der Kündigung weder ein spekulatives Geschäft erkennen noch einen Rechtsmissbrauch. Es sei nicht ersichtlich, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst heruntergewirtschaftet hätten.

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