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Ferienimmobilien in Montenegro : Das Monte Carlo des Balkans

Luštica Bay: Der ägyptische Milliardär und Investor Samih Sawiris errichtet hier nicht nur eine Apartmentanlage, sondern eine ganze Stadt. Bild: Lustica Bay

Kenner nennen Montenegro im gleichen Atemzug mit der französischen Riviera. Doch bei deutschen Käufern ist das Land an der Adria allenfalls ein Geheimtipp. Das soll sich in Zukunft ändern.

  • -Aktualisiert am
          5 Min.

          Montenegro. Wenn Ralf und Sonja Hager erzählen, wo sie ein Feriendomizil gekauft haben, hört man es immer noch ein wenig raus: Das Staunen, das sie erfasste, als sie das Land zum ersten Mal bereisten. „Die Kulisse ist einfach einmalig“, schwärmt Ralf Hager. Von enormer Vielfalt und Aufbruchstimmung im ganzen Land spricht seine Frau.

          Dabei entdeckten die beiden ihr Paradies eher zufällig. Vor rund sechs Jahren hatten ihnen Freunde erzählt, dass sie in den Balkanstaat auswandern wollten. Bis dahin, gibt Hager, Inhaber einer großen Personalberatung, unumwunden zu, „wussten wir so gut wie nichts über das Land – und offen gestanden waren wir zunächst auch ziemlich skeptisch“.

          Damit ging es den Hessen wie auch heute noch den meisten Deutschen. Nicht einmal 14.000 Quadratkilometer umfasst Montenegro, die Entfernung von Nord nach Süd misst nur knapp 200 Kilometer. Wer weiß hierzulande schon, dass auf diesem kleinen Raum praktisch drei Klimazonen anzutreffen sind: an der Adria eine mediterrane, im Landesinneren eine gemäßigt kontinentale, und in den Bergen sind die Winter lang und schneereich.

          Einziger Fjord im Mittelmeer

          „Selten kann man auf einer so kleinen Fläche so viel sehen und erleben“, heißt es denn auch im neuen Montenegro-Reiseführer, der von den letzten Urwäldern des Kontinents, dem einzigen Fjord des Mittelmeers, schönsten Sandstränden und verträumten Buchten schwärmt. Und der den Vielvölkergeist lobt, der hier auch nach dem Zerfall Jugoslawiens weiterlebe. Die Landessprache ist Montenegrinisch, gesprochen werden aber auch Serbisch, Russisch, Albanisch und immer häufiger Englisch.

          An den Küsten „spricht manch’ Älterer sogar noch Deutsch“, erzählt Wolfram Zeihe, Immobilienmarktkenner. Dennoch gilt das Land hierzulande noch immer als Geheimtipp. Zwar verzeichnet der Tourismus seit Jahren hohe Wachstumszahlen und trägt inzwischen mit zirka 25 Prozent zum Bruttoinlandsprodukt bei. Zudem steigt die Zahl der deutschen Besucher langsam an. Auf dem Immobilienmarkt, sagt Zeihe, der als Rechtsanwalt deutschsprachige Interessenten berät, wagen sich die Deutschen bisher jedoch nur zögerlich.

          Alt und neu zusammengedacht: Luštica Bay an der Adriaküste
          Alt und neu zusammengedacht: Luštica Bay an der Adriaküste : Bild: Federico Ciamei

          Das hat viel mit der jüngeren Vergangenheit zu tun. Der von Kriegen begleitete Zerfall Jugoslawiens, wachsender Wohlstand der russischen Ober- und Mittelschicht und die verwandten Sprachen führten dazu, dass das Land der schwarzen Berge Anfang des Jahrtausends vor allem von russischen und exjugoslawischen Immobilienkäufern regelrecht überrannt wurde. Als dann 2008 noch eine Gesetzesänderung hinzukam, die ausländischen Käufern erlaubte, den Besitz auf ihren Namen eintragen zu lassen, explodierten die Preise.

          Das Interesse war so groß, dass Beobachter vom Ausverkauf an Montenegros Küste sprachen. Jeder, der dort Land besaß, machte es in diesen Jahren zu Geld. Riesige Anlagen wuchsen aus dem Boden, vor allem für betuchte Käufer.

          Das Monte Carlos des Balkans

          Ein gutes Beispiel hierfür ist der Komplex Porto Montenegro, dem Kenner zuschreiben, dass er bald Monte Carlo den Rang ablaufen wird. Der Kanadier Peter Munk stampfte ihn gleich 2008 aus dem Boden, nachdem er gemeinsam mit anderen Investoren dem Staat einen alten Militärhafen abgekauft hatte. Heute liegen dort 150-Meter-Yachten, und die Immobilien drum herum sind nach wie vor heiß begehrt. 8000 Euro je Quadratmeter und mehr müssen Käufer für Toplagen investieren.

          In ganz so astronomische Höhen schießen die Preise andernorts derzeit allerdings nur noch selten. Vor etwa zehn Jahren brach der montenegrinische Immobilienmarkt ein. „Der Markt war heiß gelaufen“, wie Zeihe es formuliert. Denn nicht nur die schöne Landschaft lockte die Käufer, sondern das große Geld. Viele entwickelten erworbene Grundstücke gar nicht erst, sondern spekulierten nur mit deren Preissteigerung.

          Mit der Finanzkrise, dem Beginn der Beitrittsverhandlungen mit der EU 2012 und der sich ankündigenden Mitgliedschaft in der Nato, die dann 2017 erfolgte, war es damit dann allerdings vorbei. Viele Erstkäufer, vor allem die Russen, zogen sich aus dem Land zurück.

          Die Preise ziehen wieder an

          Heute ist die Krise am Immobilienmarkt überwunden. Die Preise ziehen wieder an, wenn auch verhalten. Und auch gebaut wird weiterhin, wie beispielsweise auf der Halbinsel Luštica, wo sich die Hagers gleich bei ihrem ersten Besuch in das Land verliebten und in Luštica Bay eine Ferienimmobilie erwarben, die es damals nur auf dem Papier gab.

          Auf einem Gebiet von sieben Millionen Quadratmetern errichtet hier der ägyptische Milliardär Samih Sawiris nicht nur eine Apartmentanlage, sondern eine ganze Stadt. Und das faktisch aus dem Nichts. Als die Hagers den Bauplatz 2014 erstmalig sahen, standen in der Bucht an der östlichen Adria nur ein paar alte Militärbaracken und ein Kran, wie Sonja Hager erzählt, „aber die Lage war spektakulär“.

          Inzwischen haben nicht nur sie und ihr Mann ihr Apartment bezogen. In der Bucht von Trašte gibt es einen Yachthafen, ein 5-Sterne-Hotel und rund 300 weitere Apartments, und laut Slavica Milic, Marketingexpertin beim Immobilienentwickler Orascom, sind fast alle Einheiten des ersten Bauabschnitts verkauft. Bis Ende 2035 aber sollen ein weiterer Hafen, mehrere Hotels und rund 1700 Wohneinheiten entstehen. Außerdem ein 18-Loch-Golfplatz, eine internationale Schule, ein Gesundheitszentrum, Restaurants, Bars und Einkaufsmöglichkeiten.

          „Wer vom Meer auf die neue Stadt schaut, sieht ein Fischerdorf“

          Dabei versucht man bewusst, Fehler aus der Vergangenheit zu vermeiden, als sich Bauherren über ästhetische und ökologische Aspekte keine Gedanken machten. Die Häuser am Hafen entsprechen der Bauart der Region und wurden in die Landschaft integriert. Keines, betont Milic, gleiche in Farbe und Bauart einem anderen. „Wer vom Meer auf die neue Stadt schaut, sieht ein Fischerdorf.“

          Gerade ist die Vermarktung eines zweiten, vom Meer etwas entfernteren Bauabschnittes angelaufen, bei dem man ganz bewusst zum einen auf Einheimische und mitteleuropäische Käufer zielt, zum anderen auch eine nicht ganz so gehobene Käuferschicht ansprechen möchte. Studios im sogenannten Town Center „Centrale“ sind für 120.000 Euro zu bekommen. Marketingfrau Milic ist sicher, zukünftig deutlich mehr deutsche Käufer zu erreichen; eine Einschätzung, die Rechtsanwalt Zeihe für ganz Montenegro teilt.

          Das Land hat in den vergangenen Jahren einiges dafür getan, die Rahmenbedingungen für den Immobilienkauf zu verbessern. Schon seit 2002, also immerhin vier Jahre vor der Unabhängigkeit, zahlt man in Montenegro mit dem Euro. Wegen der gewünschten EU-Aufnahme wurden und werden Gesetze und Abläufe angepasst (siehe Kasten). „Der Markt in Montenegro ist reifer, als viele denken“, urteilt Zeihe.

          Das Interesse in Deutschland wird steigen“, das sieht auch Igor Peljuchno so. Peljchno arbeitet in der Leitung der Dukley Group, einem weiteren großen Immobilienentwickler in Montenegro. Rund 20 Wohnungen hat er in letzter Zeit an Zentraleuropäer verkauft, darunter Schweizer, Österreicher und Deutsche. „Inzwischen erreichen uns so viele Anfragen auf Deutsch, dass wir einen deutschen Vertriebsmanager eingestellt haben.“

          Zeit und Muße braucht's

          Ein Schnäppchenmarkt ist Montenegro nicht. „Wer Zeit und Muße hat, findet aber sogar alte Steinhäuser, wie sie ja gerade bei deutschen Käufern beliebt sind“, sagt Rechtsanwalt Zeihe. Zudem suchen auch viele Apartments in kleineren Anlagen oder Örtchen entlang der Küste Zweit- oder Drittkäufer.

          Einer, der hier gerade für seine Schwägerin fündig wurde, ist Torsten von Plate-Spandau: 156 Quadratmeter am Hang in einer kleinen Apartmentanlage im Küstenstädchen Budva. 525.000 Euro wollte der russische Vorbesitzer dafür haben. „Ein Schnäppchen“, findet der gebürtige Norddeutsche.

          Von Platen, der eigentlich nur familiär unterstützen wollte und wie die Hagers das Land nicht kannte, war ebenfalls überrascht, „wie schön das Land und in welchem Topzustand die gesamte Infrastruktur ist“. Auch er war nur ein paar Tage vor Ort und traf eine große Entscheidung. Jetzt sucht er für sich selbst und will Ende des Jahres umziehen. Für immer.

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