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WEG-Versammlungen : Eigentümer unter sich

Zeit für eine Sanierung? Bei Eigentümerversammlungen entscheidet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) über aktuelle Fragen wie diese. Bild: dpa

Die WEG-Versammlung gehört zu den lästigen Pflichtterminen für Wohnungseigentümer. Hingehen sollte man trotzdem. Denn hier werden wichtige Entscheidungen getroffen, an die sich danach alle in der Gemeinschaft halten müssen.

          Nennt man eine Wohnung sein Eigen, steht im Frühjahr ein lästiger Pflichttermin ins Haus: die Eigentümerversammlung. Hingehen sollte man trotzdem: Wer es nicht tut, der riskiert, dass andere Eigentümer etwas beschließen, an das sich auch der Abwesende halten muss.

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Die Eigentümerversammlung ist der Ort, an dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) über aktuelle Fragen entscheidet: Muss das Dach saniert werden, sollte man die Fassade dämmen oder bei bestimmten Kosten den Verteilungsschlüssel verändern? Auch die Jahresabrechnung wird beschlossen sowie der Wirtschaftsplan, sprich eine Aufstellung der erwarteten Ausgaben und Einnahmen und der Instandhaltungsrücklage, aus der sich die Höhe des monatlich zu zahlenden Hausgeldes ableitet. Außerdem befinden die Eigentümer darüber, ob der Hausverwalter entlastet, abgewählt oder neu bestimmt wird.

          In der Regel lädt der Verwalter einmal im Jahr in schriftlicher Form zur nichtöffentlichen Versammlung – mindestens zwei Wochen vor dem Termin. Er muss darüber hinaus eine Versammlung einberufen, wenn ein Viertel der Eigentümer es verlangt. Die Einladung muss alle Tagesordnungspunkte aufführen und kurz erläutern, worüber ein Beschluss gefasst werden soll. Ist ein Punkt nicht aufgelistet, wird aber trotzdem auf dem Treffen entschieden, kann der Beschluss angefochten werden.

          In der Praxis gilt nicht immer das Kopfprinzip

          Die Eigentümer fällen ihre Entscheidungen in der Regel per Mehrheitsbeschluss. Dafür muss die Versammlung beschlussfähig sein – sofern in Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung nicht anders vereinbart, ist das der Fall, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind. Und sie muss es auch bis zum Ende bleiben. Gehen zwischendurch so viele Stimmberechtigte, dass nur eine Minderheit übrigbleibt, sind die getroffenen Entscheidungen zwar nicht sofort nichtig, können aber angefochten werden. Ist eine Versammlung schon anfangs nicht beschlussfähig, muss der Verwalter sie schließen und eine neue anberaumen.

          Als gesetzliches Stimmprinzip gilt im Allgemeinen das Kopfprinzip: jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er im Haus besitzt oder wie groß diese sind. In der Praxis weicht das Stimmrecht aber oft davon ab: So lässt sich in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung auch festlegen, dass nach dem Wertprinzip oder dem Objektprinzip abgestimmt wird.

          Um eine reine Instandhaltung wie das Streichen des Treppenhauses zu beschließen oder den Verteilungsschlüssel für Betriebskosten zu ändern, genügt eine einfache Mehrheit. Bei Modernisierungen oder Sanierungen wie Dämmung oder neuer Heizungsanlage müssen den Beschlüssen drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen. Wer durch Gegenstimme oder Enthaltung eine dringende Sanierung verzögert, kann laut BGH-Urteil für den Schaden haftbar gemacht werden (Az. V ZR 9/14.). Verändert eine Baumaßnahme das optische Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses stark, müssen ihr alle Eigentümer zustimmen (Az. 772 C 91/15).

          Der Verwalter ist dafür verantwortlich, die gefassten Beschlüsse direkt nach der Versammlung in die Beschlusssammlung einzutragen sowie den Eigentümern spätestens in der dritten Woche nach dem Termin ein Protokoll zu übermitteln. Wer sich durch einen Beschluss benachteiligt fühlt, kann dagegen innerhalb eines Monats klagen.

          Doch was, wenn der Verwalter gar nicht lädt? Grundsätzlich empfiehlt es sich, im Verwaltervertrag festzulegen, dass die Versammlung in der ersten Jahreshälfte abgehalten werden muss. Hält er das nicht ein, kann man ihn abmahnen. Kommt noch immer keine Einladung, sollte der Verwaltungsbeirat einen Termin mit dem Verwalter vereinbaren, um Unterlagen und Konten zu prüfen – vielleicht ist Gefahr im Verzug. Kooperiert dieser nicht, hat der Beirat das Recht, auf eigene Faust eine Versammlung einzuberufen. Hier kann der alte Verwalter abgewählt und ein neuer bestimmt werden.

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