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Neue Wohnungen : Warum Bauwut allein nicht reicht

  • -Aktualisiert am

Auf der grünen Wiese: Viele Neubauten entstehen nicht dort, wo der Bedarf am größten ist. Bild: dpa

Es wird gebaut wie verrückt, doch viele Wohnungen entstehen fern der Ballungszentren. Das muss nicht sein. Ein paar Ideen, wie der Boom in die Metropolen kommt.

          Die Geschichte vom großen Boom klingt so: Die deutsche Bauindustrie brummt wie seit 20 Jahren nicht mehr, Umsätze und Aufträge wachsen mit jedem Neubau in den Himmel. Es ist noch nicht lange her, da war die Baubranche das Sorgenkind der Wirtschaft. Jetzt aber, heißt es beim Wirtschaftsforschungsinstitut Ifo, erlebe sie einen Boom wie seit einem Vierteljahrhundert nicht mehr – vor allem im Wohnungsbau. Unaufhörlich steigt die Zahl der Bauanträge, allein im vergangenen Jahr wurden 21,6 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als im Jahr zuvor, insgesamt 375.400 Stück. Und jedes Jahr kommen noch ein paar tausend Einheiten obendrauf. Das klingt, als könne man das Wehklagen über Wohnraumknappheit, Mietsteigerungen und Kaufpreisexplosionen endlich einstellen. Nur, so einfach ist die Sache leider nicht.

          In Wahrheit ist „die Bilanz des vergangenen Jahres – gemessen am Bedarf – immer noch miserabel“, regte sich unlängst Stefan Thurn auf der Fachmesse Bau auf, und der Präsident des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) hat völlig recht: Benötigt werden hierzulande jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen, so viele fehlen akut. Einerseits, weil jahrelang viel zu wenig gebaut wurde. Parallel dazu trieben viele Städte den Abriss unattraktiver Nachkriegs- und Plattenbauten voran. Andererseits, weil die Zahl der Haushalte stetig wächst: Viel mehr Bundesbürger leben heute nur noch in Ein- und Zweipersonenhaushalten statt in größeren Familienverbänden. Zudem zog es zuletzt immer mehr Bürger aus europäischen Ländern wie auch Flüchtlinge aus Kriegs- und Krisengebieten ins Land, was im vierten Jahr in Folge dazu führt, das die Bevölkerung wächst.

          An gutem Willen, den Neubau schleunigst anzukurbeln, fehlt es nicht. Doch statt der 400.000 jährlich benötigten Wohnungen entstanden selbst 2016 nur rund 280.000 Wohneinheiten. Unterm Strich ergibt das selbst im Boomjahr immer noch einen Mangel von 120.000 Wohnungen – und das gilt nur fürs vergangene Jahr. Blickt man auf der Zeitachse zurück, sieht die Lage noch dramatischer aus: Zwar sind seit 2011 insgesamt 1,17 Millionen neue Wohnungen entstanden – in derselben Zeit aber wurden 2,6 Millionen gebraucht. Die Unterdeckung beträgt demnach inzwischen fast 1,5 Millionen Wohnungen.

          Bauboom auf dem flachen Land

          Angesichts der steigenden Zahl der Baugenehmigungen liegt der Schluss nahe, dass die Bautätigkeit in etwa zum Bedarf passt. Doch Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) schränkt ein: „Regional passt es nicht.“ Denn die allermeisten Wohnungen entstehen dort, wo überhaupt kein neuer Wohnraum gebraucht wird – in kleinen Städten und auf dem flachen Land, wo es ohnehin schon viel Leerstand gibt. Dort baut man lieber am Ortsrand ein neues Haus –, auch angespornt von niedrigen Kreditzinsen – als sich mit den schrägen Wänden oder verwinkelten Zimmern eines alten Hofes oder Innenstadthauses anzufreunden und einen Altbau zu sanieren. Die Folge ist, dass die Ortskerne aussterben. Das müssen sich sowohl die Bauherren anlasten, die es lieber neu und modern haben wollen, als auch die Kommunen, die durch Baulandfreigabe die Zersiedelung befördern.

          Die Bilanz für Metropolen sieht hingegen kläglich aus: Nur 66.000 der zuletzt fertiggestellten Wohnungen sind in deutschen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern entstanden, belegen Zahlen des IW und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). 66.000 neue Wohnungen, das reicht gerade einmal, um die Zuzügler eines Jahres in Berlin, Hamburg und München aufzunehmen. Allein die drei größten Städte der Republik wachsen derzeit jährlich um rund 20.000 Einwohner. Alle Metropolen schaffen viel zu wenig neuen Wohnraum: Betrachtet man die Bautätigkeit in den sieben größten Städten im Verhältnis zum aktuellen Bedarf, werden dort mindestens 100.000 Wohnungen zu wenig pro Jahr gebaut. Um die Knappheit wirkungsvoll zu bekämpfen, müssten alle noch eine ordentliche Schippe drauflegen. Allen voran Hamburg, Stuttgart, Berlin und München, hier „liegt die Bautätigkeit deutlich unter dem Bedarf“, stellt das IW fest. Hamburg müsste 19,7 Prozent mehr Wohnungen errichten als bisher, Stuttgart müsste 18,7 Prozent zulegen, Berlin 16,7 Prozent und München 15,3 Prozent. Die einzige Stadt, bei der Angebot und Bedarf einigermaßen zu einander passen, ist Düsseldorf, wo es nur eine knapp sechsprozentige Lücke gibt. Die Stadt am Rhein ist aber auch die einzige wahre Bauboom-City der Republik.

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