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Finanzen : Geldanlage in Immobilien immer beliebter

Viele Immobilienfonds müssen immer wieder die Annahme neuer Mittel stoppen, weil sie die zufließenden Mittel gar nicht so schnell wieder wirtschaftlich sinnvoll investieren können. Bild: dpa

Die Immobilienfonds schwimmen im Geld, Immobilienaktien sind gefragt, und neue Unternehmen streben an die Börse. Droht eine Blase?

          4 Min.

          Gut ein Jahr ist es her, dass mit Vonovia erstmals ein Immobilienwert in den Dax aufgenommen wurde. Es ist das sichtbarste Zeichen einer Neubewertung der Anlageklasse Immobilien am Kapitalmarkt. Aber es ist nicht das einzige. Mit der Deutsche Wohnen AG ist ein zweiter Immobilienwert mit knapp 11 Milliarden Euro längst mehr wert als Dax-Konzerne wie Lufthansa (4,5 Milliarden Euro), Commerzbank (rund 7 Milliarden Euro) oder RWE (knapp 9 Milliarden Euro). Der Aufstieg in den Dax dürfte nur noch eine Frage der Zeit sein. Mit Officefirst steht nun ein Immobilienwert als einer der größten Börsengänge des Jahres in den Startlöchern. Unter den größten Publikumsfonds des Landes führt der Fondsverband BVI mittlerweile nach dem Aktienfonds DWS Top Dividende mit 16 Milliarden Euro Anlagevermögen auf den folgenden Plätzen vier Immobilienfonds: den Deka Immobilien Europa mit 14 Milliarden Euro und den Hausinvest, den Uni Immo Europa und den Uni Immo Deutschland mit je rund 11 Milliarden Euro.

          Daniel Mohr

          Redakteur der Frankfurter Allgemeinen Woche.

          Viele Immobilienfonds müssen immer wieder die Annahme neuer Mittel stoppen, weil sie die zufließenden Mittel gar nicht so schnell wieder wirtschaftlich sinnvoll investieren können, wie die Anleger sie ihnen zuführen wollen. Aber auch Immobilienspezialfonds für institutionelle Anleger erfreuen sich hoher Beliebtheit. Hinzu kommen vermehrte Direktanlagen in Immobilien von Privatanlegern, Family Offices und Versicherern.

          In Spanien und Amerika gab es viele Jahre heftige Preissteigerungen

          Die dynamische Entwicklung der vergangenen Jahre und der Bedeutungsgewinn von Immobilien als Geldanlage liegt zu einem Gutteil in den niedrigen Kapitalmarktzinsen begründet. Der Kauf von Immobilien kann so wesentlich günstiger finanziert werden. Die Geldanlage rechnet sich deswegen in weit mehr Fällen als zuvor. Dass sich deswegen schon eine Blase bildet, sehen Beobachter nicht. „Wer sich Spanien und die Vereinigten Staaten vor dem Platzen der Immobilienblase anschaut, da ist die jetzige Situation in Deutschland ein Witz dagegen“, sagt Georg Kanders, Immobilienaktienanalyst des Bankhauses Lampe.

          In Spanien und Amerika gab es viele Jahre heftige Preissteigerungen, und die hohen Preise wurden fast ausschließlich mit Fremdkapital gezahlt. „Hierzulande beträgt der Eigenkapitalanteil der Finanzierung oft 50 Prozent, viele Versicherer oder Family Offices verwenden noch weniger Fremdkapital. Die Preise sind zudem im internationalen Vergleich immer noch niedrig“, sagt Kanders. „Bis wir von einer Blase sprechen können, dauert es noch.“ Er rät daher zu beherzten Engagements in Immobilienaktien. „Es wird gerade im unteren und mittleren Wohnungssegment viel zu wenig gebaut in Deutschland, so dass hier mit weiteren Mietsteigerungen kalkuliert werden kann“, sagt Kanders. Die Regulierung führe dazu, dass dies nicht sprunghaft geschehe, sondern in einem jahrelangen Anpassungsprozess mit Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent. „Einen so nachhaltigen, verlässlichen Anstieg von Mittelzuflüssen, wie ihn viele Wohnimmobilienaktiengesellschaften bieten, schätzen Investoren sehr“, sagt der Analyst. Der Dax-Wert Vonovia zählt zu seinen Favoriten. Neben den Mietsteigerungen machten weitere Zinseinsparungen und Höherbewertungen des Immobilienbestands die Aktie des Bochumer Marktführers mit 400 000 Immobilien attraktiv.

          Solide Entwicklung für die Wohnimmobilienkonzerne

          Auch Analyst Thomas Neuhold von Kepler Cheuvreux nennt Vonovia seine Top-Empfehlung im Wohnimmobilienbereich. Aber auch die Nummer zwei und drei am deutschen Aktienmarkt, die Deutsche Wohnen und LEG Immobilien, hält er für sehr attraktiv, Grand City Properties auf dem aktuellen Kursniveau sogar für extrem günstig. „Derzeit ist ein sehr guter Einstiegszeitpunkt“, ist Neuhold überzeugt. Nach einem starken ersten Halbjahr sind viele Aktienkurse zuletzt etwas gesunken. „Die Zinsdiskussionen dürften viele Anleger zu Gewinnmitnahmen genutzt haben“, sagt Neuhold.

          Dass die Immobilienbranche stärker als andere von den niedrigen Zinsen profitiert, ist unbestritten. Dass die Niedrigzinsphase aber zu einem plötzlichen Ende kommen sollte, gilt jedoch als wenig wahrscheinlich. „Selbst wenn die Zinsen um einen Prozentpunkt steigen sollten, wäre das Niveau immer noch höchst attraktiv und läge noch deutlich unter den aktuellen Finanzierungskosten der meisten Unternehmen“, sagt Neuhold. „Sie könnten sich also selbst dann noch günstiger finanzieren als derzeit, weil noch viele alte und teure Kredite in den Büchern stehen.“

          Unabhängig von den Zinsen bleibe zudem die sehr solide fundamentale Entwicklung für die Wohnimmobilienkonzerne erhalten. „Wenig Neubau und sinkender Leerstand führen zwangsläufig zu höheren Preisen und Mieten, von denen die Konzerne profitieren“, sagt Neuhold, insbesondere in den großen Städten, die hohe Bevölkerungszuwächse verzeichnen.

          Neue Investitionsmöglichkeiten sind schwierig zu finden

          Auch die Gewerbeimmobilienaktien gelten vielen Anlegern als attraktiv. Leerstände werden abgebaut, zumindest die Spitzenmieten für Büros steigen, aber auch im breiteren Markt wird eine Belebung verzeichnet. Dieser Bereich ist am Aktienmarkt jedoch kleinteiliger und erreicht für viele große institutionelle Anleger nicht die kritische Größe, um dort investieren zu können. Die größten Konzerne kommen auf Börsenbewertungen von drei Milliarden Euro, die meisten liegen deutlich dahinter. In Dax-Reichweite ist jedenfalls keiner. Vonovia kommt derzeit allein auf gut 15 Milliarden Euro Börsenwert und damit mehr als alle Gewerbeimmobilienaktien zusammen. „Gewerbeimmobilien sind auch stärker konjunkturabhängig als Wohnimmobilien“, sagt Neuhold. Mit der Deutschen Euroshop hat der Analyst aber auch hier einen klaren Favoriten. „Die haben noch teure Kredite, die demnächst auslaufen, so dass die Finanzierung um 20 Prozent günstiger wird. Außerdem ist das Portfolio sehr konservativ bewertet und die Dividendenrendite mit 3,5 Prozent attraktiv.“ Analyst Kanders nennt hier die Hamborner Reit als Favoriten. „Die haben mit vier Prozent die höchste Dividendenrendite, seit 1990 noch nie die Dividenden gesenkt, die Kassen nach einer Kapitalerhöhung noch voll und haben mit Edeka, Kaufland und Obi solide Mieter an guten Standorten.“

          Den Vergleich mit den meist auch auf Gewerbeimmobilien wie Büros, Einkaufszentren, Supermärkte und Hotels fokussierten offenen Immobilienfonds müssen die Aktien jedenfalls nicht scheuen. Die mit viel Geld überschütteten Fonds tun sich derzeit schwer, neue Investitionsmöglichkeiten zu finden, und haben nach Fondsgebühren oft nur noch Renditen von zwei bis drei Prozent. Allein die Dividendenrenditen der Aktien liegen meist höher. Dafür muss der Aktienanleger höhere Kursschwankungen aushalten, während sich die Fonds eher gemächlich entwickeln. Kreditfinanzierte Engagements in einzelne Immobilien durch Privatanleger, die derzeit stark nachgefragt sind, haben den Nachteil des hohen Klumpenrisikos, da in der Regel nur wenige Immobilien gekauft werden können und daher keine so hohe Risikostreuung wie in Fonds und der Aktiengesellschaft stattfinden kann.

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