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Erbschaftsteuer : Die armen Steinreichen

Was für ein Vermögen: Nicht nur so gut gepflegte Immobilien wie dieses Wohnhaus in Schwabing haben in München rasant an Wert gewonnen. Bild: Picture Alliance

München ist die teuerste Stadt Deutschlands. Wer hier ein Haus besitzt, hat meist geerbt. Doch nun fluchen selbst die Erben über die hohen Preise.

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          Stephan Rauch hätte nie gedacht, dass er jemals aus München wegziehen würde. Der Architekt hat in der Stadt studiert, seine Frau kennengelernt, sein Büro gegründet. Doch nach 25 Jahren kehrte er seinem Wohnort den Rücken. „München war immer schon teuer. Aber mittlerweile können sich selbst gut verdienende Akademiker dort kein Eigentum mehr leisten“, sagt Rauch. Schuld sind die exorbitanten Bodenpreise.

          Judith Lembke
          Redakteurin im Ressort „Wohnen“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
          Birgit Ochs
          Verantwortliche Redakteurin für „Wohnen“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Der Wohnungsmarkt der bayerischen Landeshauptstadt ist der teuerste der Republik. Mieten und Kaufpreise sind schon seit Jahren dem Rest des Landes enteilt. Für eine Neubauwohnung zahlt man im Durchschnitt 9800 Euro je Qua­dratmeter, die Miete liegt bei mehr als zwanzig Euro. Der Bodenpreis ist seit der Nachkriegszeit um 40.000 Prozent gestiegen. Wer hier eine Immobilie kauft oder baut, hat fast immer geerbt, beobachtet Architekt Rauch bei Freunden und Kunden. München ist die Stadt der Erben. Jene, die hier ein Immobilienvermögen erwartet, sind die großen Profiteure dieser Preissteigerungen. Es sind nicht wenige.

          Zu tun hat das mit der speziellen Eigentümerstruktur an der Isar. Im Gegensatz zu anderen Großstädten wie Berlin oder Hamburg sind 80 Prozent der 700.000 Münchner Wohnungen in privater Hand. Wobei „privat“ am Wohnungsmarkt ein weiter Begriff ist, der den Kapitalanleger mit nur einer Mietwohnung ebenso meint wie jene mächtigen Unternehmerfamilien, die einen erheblichen Teil ihres Vermögens in Immobilien angelegt haben. Zu denen zählen Familien wie die Schörghubers, die Inselkammers, die Sedlmayrs oder auch Evi Brandl, Chefin des Metzgerei-Imperiums Vinzenz Murr und der Luxusmodemarke Etienne Aigner. Mit einem geschätzten Vermögen von 800 Millionen Euro ist sie eine der reichsten Bewohnerinnen der Landeshauptstadt. Die seit vierzehn Jahren stetig steigende Preisspirale am Grundstücksmarkt macht die Portfolios dieser Familien immer wertvoller.

          „Das Grundstück ist der Preistreiber“

          Doch auch die Häuser jenes Heeres der Kleinvermieter gewinnen unaufhaltsam an Wert; und das selbst dann, wenn die Eigentümer seit Jahren nur das Nötigste in den Erhalt ihrer Immobilien investieren. „Oft haben diese Mietshäuser einen wahnsinnigen Sanierungsstau, da ist über Jahrzehnte wenig gemacht worden“, sagt der Münchener Makler Thomas Aigner. „Für die Wertentwicklung ist das egal, denn das Grundstück ist der Preistreiber.“

          Typischerweise sind es ehemalige Handwerkerfamilien, die ein bis drei Mietshäuser besitzen, häufig schon seit mehreren Generationen. Oft handelt es sich auch um Erbengemeinschaften, deren Mitgliedern Immobilien zugefallen sind, die von den Vorfahren gebaut oder nach dem Zweiten Weltkrieg gekauft wurden.

          Man sollte meinen, dass sie angesichts des Preisaufschwungs ihres Grundbesitzes ihr Glück kaum fassen können. Doch mancher von ihnen wünscht sich mittlerweile, sein Haus stünde irgendwo in der mecklenburgischen Provinz und nicht in Bogenhausen, Giesing oder Obermenzing. Der Wertzuwachs scheint ihnen mehr Fluch als Segen, denn immer mehr von ihnen können den Familienbesitz im Erbfall nicht halten, weil sich die Erbschaftsteuer am Bodenrichtwert bemisst – und das eigene Erbe damit unerschwinglich wird.

          Bis die Erbschaftssteuer abgezahlt ist, dauert es Jahre

          Jurek Skrzypnik besitzt gemeinsam mit seinem Vater, seinem Bruder und seinen beiden Söhnen ein Haus mit zwölf Wohnungen und zwei Läden im begehrten Stadtteil Schwabing, das die Urgroßmutter 1959 gebaut hat. Die gesamte Familie ist in dem Haus aufgewachsen und bewohnt auch heute noch fünf Wohnungen selbst, die anderen sieben hat sie für 13 Euro je Quadratmeter vermietet. „Die Leute denken, wir sind Krösusse, weil wir ein Haus in Schwabing haben, dabei ist das Geld bei uns immer knapp, weil wir die Kredite für die Erbschaftsteuer abstottern müssen“, klagt Skrzypnik und nennt ein Beispiel: Zwei Wohnungen mit 60 und 80 Quadratmetern, die der kürzlich verstorbene Großonkel vererbt hat, sind mit 600.000 beziehungsweise 800.000 Euro bewertet, weil der Bodenrichtwert in der Lage bei 10 ­­­ 000 Euro je Quadratmeter liegt.

          Auf den Erben kommt für die Woh­nungen eine Erbschaftsteuer in Höhe von 470.000 Euro zu, abzüglich eines ­Freibetrags von 20.000 Euro. Dem stehen jährliche Mieteinnahmen von knapp 22.000 Euro gegenüber – man kann sich leicht ausrechnen, wie viele Jahre Familie Skrzypnik braucht, um mit den Mieteinnahmen den Kredit abzuzahlen.

          Ein Verkauf des Mietshauses ist für die Familie trotzdem keine Option. „Das ist unser Zuhause, aber ich wünschte, das wäre irgendwo anders und nicht in München, dann hätten wir nicht solche Probleme“, sagt Skrzypnik. Andere Erbengemeinschaften, die persönlich weniger an die Immobilie als eigenes Wohnhaus gebunden sind, trennen sich dagegen von der Liegenschaft.

          Freibeträge seit zwölf Jahren unverändert

          Die Erbschaftsteuer trifft bundesweit alle gleichermaßen, doch am Ausnahmemarkt München fluchen sie besonders darüber. Seit die Preise in der Stadt explodiert sind, ist der Übergang von Immobilienvermögen von einer Generation auf die nächste beim Eigentümerverband Haus und Grund in München das vorherrschende Thema. Nach Ansicht des Verbandsvorsitzenden Rudolf Stürzer liegt das größte Problem darin, dass die Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer in ganz Deutschland gleich und seit zwölf Jahren unverändert sind, die Immobilienwerte sich in der Republik aber vollkommen auseinanderentwickelt haben. Für Kinder der Verstorbenen liegt der Freibetrag zum Beispiel bei 400.000 Euro. „Schon für ein Reihenhaus in München kann Erbschaftsteuer in sechsstelliger Höhe anfallen. Für ein klassisches Mietshaus in Millionenhöhe“, sagt Stürzer.

          Nicht nur der Verband der Immobilieneigentümer schlägt Alarm angesichts der vermeintlich armen steinreichen Erben. „Brandheiß“ nennt der auf Erbschaftsfragen spezialisierte Anwalt Stephan Lang die Situation. In den vergangenen fünf Jahren habe sich die Zahl der Fälle in seiner Kanzlei verdreifacht, sagt er. Doch Lang will gar nicht über Einzelschicksale reden. „Die sind zwar bedauerlich, für viele hängt Herzblut am Erbe“, sagt er. Vielmehr gehe es um größere, wohnungspolitische Fragen und um Steuergerechtigkeit. Das verstünden bisher zu wenige, wettert er.

          Ginge es nach dem Erbrechtler, müsse die Steuer bezogen auf Immobilienvermögen fallen oder zumindest gründlich reformiert werden. Denn während der Fiskus bei vergleichsweise kleinen Vermögen wie dem der Familie Skrzypnik abkassiert, bleiben die in Gesellschaften eingebrachten Immobilien der Unternehmerfamilien erbschaftsteuerfrei. „Wenn Sie sechs Wohnungen haben, zahlen Sie sich dumm und dämlich, wenn Sie 600 Wohnungen haben, zahlen Sie nichts, weil das Paket an Wohnungen als Unternehmen vererbt wird“, sagt Lang.

          Einige Erben können ihre Häuser nicht halten

          Die Eigentümerlobbyisten warnen: Durch die Erbschaftsteuer würden kleinere Vermieter vom Wohnungsmarkt der Stadt verdrängt. Denn deren Häuser kaufen ausschließlich professionelle Investoren auf. Eine andere Käufergruppe kommt bei den zu Höchstpreisen gehandelten Objekten gar nicht mehr zum Zug. „In der Folge passiert genau das Gegenteil dessen, was jede Stadtverwaltung sich wünscht: Das Haus wird entmietet, luxussaniert, und den Rest kann man sich an fünf Fingern abzählen“, schlussfolgert Lang.

          Auch Haus-und-Grund-Mann Stürzer bläst in dieses Horn, warnt vor den Folgen für den ohnehin angespannten Wohnungsmarkt. „Gerade soziale Vermieter beziehungsweise deren Erben können mit den niedrigen Mieten die Erbschaftsteuer nicht finanzieren und sind immer häufiger zum Verkauf des Mietshauses gezwungen“, hat er beobachtet. Ist die Miete zu niedrig oder sind die Erben selbst zu alt, kämen sie nicht mehr so leicht an einen Bankkredit, um die Steuer zu zahlen und die Immobilie zu halten. Haus und Grund fordert daher, dass sich die Erbschaftsteuer künftig an der Höhe der Mieteinnahmen und nicht am Verkehrswert des Hauses bemessen müsse.

          Das Thema hat längst die bayerische Landespolitik erreicht, 2023 sind Wahlen. Finanzminister Albert Füracker (CSU) fordert höhere Freibeträge und dass die Länder die Steuer festsetzen sollen, damit regionale Preisunterschiede endlich Gewicht bekommen. Die Negativspirale müsse durchbrochen, Mietpreissteigerungen müssten verhindert werden, heißt es aus dem Ministerium.

          Mit dem „Herausmodernisieren“ ist mittlerweile Schluss

          Angesichts des Wirbels überrascht es, dass die Mieterseite die Angelegenheit eher gelassen sieht. Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München, bestreitet nicht, dass die Erbschaftsteuer dazu führt, dass Eigentümer die Mieten anheben. Dramatisch sei die Lage jedoch nicht, betont er. Denn Mietsteigerungen seien nur im eng gesteckten rechtlichen Rahmen möglich. Mit dem vor einigen Jahren noch gängigen „Herausmodernisieren“ sei weitgehend Schluss. „Es gibt Mieterhöhungen, aber im normalen Rahmen“, sagt Rastätter und stellt klar: „Deswegen brennt am Mietwohnungsmarkt nicht die Hütte.“ Auch Makler Aigner gibt sich unaufgeregt. „In München sind im Jahr nur 200 bis 300 Mietshäuser im Angebot, die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt der Millionenstadt sind überschaubar“, sagt er.

          Mieter-Anwalt Rastätter hätte aber trotzdem nichts dagegen, sozial engagierte Vermieter bei der Erbschaftsteuer zu entlasten, wie es auch Haus und Grund ins Spiel bringt. Erben, die sich verpflichten, Mieten für einen bestimmten Zeitraum konstant unter dem Mietspiegel zu halten und an einkommensschwache Haushalte zu vermieten, könnten steuerlich begünstigt, bei langfristigem Engagement sogar befreit werden.

          Davon hält Sebastian Siegloch, Ökonomie-Professor an der Uni Mannheim, nichts – allein schon wegen der großen Vermögensungleichheit in Deutschland. Wer erbt, hat grundsätzlich einen kaum wettzumachenden Vorteil beim Vermögensaufbau, trotz Steuerlast. Das Thema Erbschaftsteuer mit dem Thema Sozialwohnungen zu verbinden sei zudem nicht sinnvoll, sagt der Leiter des Forschungsbereichs „Soziale Sicherung und Verteilung“ am ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung. „Wenn man der Meinung ist, dass es mehr Sozialwohnungen braucht, dann sollte man auf In­strumente zurückgreifen, die dafür geeignet sind, und nicht ein anderes wirtschaftspolitisches Instrument zweckentfremden.“ Das führe oft zu unabsehbaren und ungewünschten Effekten. Siegloch gehört zu einer Reihe von Ökonomen, die jüngst Vorschläge für eine stärkere Besteuerung vermieteter Immobilien gemacht haben.

          Die Münchner Erben mögen ihr Eigentum wegen der hohen Steuerlast verfluchen – eine Wohnung in Schwabing oder ein Häuschen in Laim ist ihnen immerhin sicher. Andere ziehen weg, wie Architekt Stephan Rauch mit seiner Familie. Er hat mit zwei anderen Parteien im 60 Kilometer entfernten Landsberg am Lech gebaut.

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