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Erbpacht : Haus ohne Boden

Notar- und Gerichtsgebühren, Erschließungskosten, Grunderwerb- und Grundsteuer - all das muss der Pächter für sein Grundstück zahlen, obwohl es ihm gar nicht gehört. Bild: ZB

Ein eigenes Haus auf fremdem Boden? Die Erbpacht macht es möglich. Gerade in angespannten Immobilienmärkten wird das Konzept immer beliebter. Doch es hat seine Tücken.

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          Wer in begehrten Lagen ein Eigenheim sucht, stößt in letzter Zeit immer häufiger auf das Thema Erbpacht. Was steckt dahinter? Was sollte man wissen und beachten, bevor man eine Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück erwirbt oder errichtet?

          Anne-Christin Sievers

          Redakteurin in der Wirtschaft.

          Die Erbpacht, auch Erbbaurecht genannt, erlaubt es dem Bauherren, sein Eigenheim auf fremdem Boden zu bauen. Anstatt das Grundstück zu kaufen, mietet er es vom Eigentümer. Dafür zahlt er eine jährliche Pacht – der Erbbauzins beträgt etwa 3 bis 5 Prozent des aktuellen Grundstückswertes. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch festgeschrieben. Außerdem schließen die Parteien einen notariell beglaubigten Vertrag, der alle Konditionen wie den individuell vereinbarten Zins beinhaltet.

          Erbbaurecht-Geber, also Eigentümer des Grundstücks, sind vor allem Kommunen, Kirchen, Stiftungen, seltener Baugesellschaften oder Privatleute. Die Pachtverträge laufen meist zwischen 75 und 99 Jahren, lassen sich aber häufig um denselben Zeitraum verlängern – allerdings auf Grundlage des aktuellen Bodenwertes, der nach 100 Jahren deutlich gestiegen sein dürfte. Man sollte daher nicht in Verträge einsteigen, die während der eigenen Lebenszeit enden, denn danach muss man einen neuen mit eventuell viel höherer Erbpacht abschließen. Einen Anspruch auf Verlängerung hat der Nutzer nur, wenn es im Vertrag steht.

          Das Modell bietet für manche Vorteile: Mit der Erbpacht können sich selbst Familien mit wenig Eigenkapital eine eigene Immobilie leisten – besonders in Großstädten, wo Bauplätze knapp und teuer sind. Die Nutzer verschulden sich weniger, da sie nur den Kredit fürs Haus, nicht noch für den Grund aufnehmen. Trotzdem haben sie fast dieselben Rechte wie Eigentümer: Der Pächter darf die Immobilie selbst bewohnen, vermieten, vererben und – nach Rücksprache mit dem Besitzer – beleihen, umbauen oder verkaufen.

          Grundstück samt Haus fällt an den Eigentümer zurück

          Das Erbbaurecht birgt dennoch Tücken: Wie beim Grundstückskauf muss der Pächter Notar- und Gerichtsgebühren, Grunderwerb- und Grundsteuer zahlen. Zudem steigt der Erbbauzins und mit ihm die finanzielle Belastung über die Jahre deutlich an. Maßstab hierfür ist die Veränderung der „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“, als Indikator dient meist der Verbraucherpreisindex. Steigt der Index in fünf Jahren um 10 Prozent, darf der Erbbauzins im selben Maße angehoben werden. Der Grundbesitzer kann laut Gesetz aber frühestens alle drei Jahre mehr Geld verlangen.

          Die Erbpacht kann sich lohnen, wenn die Inflation niedrig ist und der Grundstückspreis hoch sowie wenn der Zins für einen Kredit, um den Grund zu erwerben, den Pachtzins deutlich übersteigt. Ob es sich unter gegebenen Konditionen rentiert, sollte man im Einzelfall durchrechnen. Da Baudarlehen momentan zu historisch niedrigen Zinsen zu haben sind, liegt der Vorteil bei hohem Pachtzins nicht auf der Hand. Der Zins für einen Kredit, der Haus und Grund einschließt, kann bei eventueller Anschlussfinanzierung höher, aber auch niedriger liegen. Die Erbpacht kennt nur eine Richtung: nach oben.

          Während der Laufzeit darf der Eigentümer das Grundstück normalerweise nicht zurückverlangen. Eine Ausnahme bildet der Heimfall: Verstößt der Erbbauberechtigte gegen vertragliche Verpflichtungen, zahlt er etwa die Pacht längere Zeit nicht, lässt er das Gebäude verwahrlosen oder geht insolvent, so darf der Besitzer den Vertrag vorzeitig kündigen. Fälle wie dringenden Eigenbedarf sollte man im Vertrag ausschließen.

          Endet die Erbpacht, so fällt das Grundstück samt Haus an den Eigentümer zurück. Für die Immobilie zahlt er dem Hausbesitzer eine Entschädigung. Wie hoch die ausfällt, ist im Vertrag festgelegt, in der Regel sind es zwei Drittel des Verkehrswertes, der allerdings über die Jahre mit der Abnutzung sinkt. Während der Käufer nach 30 Jahren Kredit abstottern ein meist wertvolleres Grundstück besitzt, zahlt der Erbpächter die jährlich steigende Pacht ein Leben lang, auch im Alter mit geringer Rente – für einen Boden, der ihm nie gehört. Über 99 Jahre hinweg wendet er für den Erbbauzins so nicht selten ein Vielfaches der Summe auf, die das Grundstück ursprünglich gekostet hätte.

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