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Viele Verlierer : Die Kehrseite des deutschen Immobilienbooms

Ein Häuschen im Grünen für 50.000 Euro - das klingt nach Schnäppchen. Ist es aber nicht. Die Flops am Immobilienmarkt zeigen, dass die Preise teils dramatisch verfallen - mit unangenehmen Folgen.

          Das sieht nicht nach den grundgesetzlich gebotenen gleichwertigen Lebensverhältnissen in unserem Land aus: Während das freistehende Ein- oder Zweifamilienhaus in München durchschnittlich für gut 1 Million Euro den Eigentümer wechselt, kostet es im Kyffhäuserkreis in Thüringen nur 61 000 Euro und im Landkreis Elbe-Elste sogar nur 48 000 Euro. Ähnlich verhält es sich mit den Preisen für eine gebrauchte Wohnung: Im Landkreis Fürstenfeldbruck bei München kostet sie im Durchschnitt 328 500 Euro, in Brandenburg an der Havel ist sie schon für 27 200 Euro zu haben. Noch krasser fallen die Preisunterschiede bei Baugrundstücken aus: In München kostet der Quadratmeter 925 Euro, in der Uckermark 15 Euro.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Dabei handelt es sich keineswegs um Ausreißer, sondern um Durchschnittswerte, die die deutschen Gutachterausschüsse ermittelt haben. Sie werten die Daten sämtlicher notariell beglaubigter Kaufverträge aus und bilden Durchschnittswerte für Landkreise und Städte. Das dauert zwar - so stammen die jüngsten Daten von 2012 -, doch die Daten der Gutachterausschüsse sind umfangreicher und belastbarer als die meisten übrigen Erhebungen, die oft von Internetportalen oder Maklern stammen und teils nur auf Einschätzungen und Preisvorstellungen von Anbietern beruhen. Vor einigen Wochen veröffentlichten die Gutachterausschüsse den dritten Immobilienmarktbericht, der die Lage in den Kreisen und Städten für ganz Deutschland zusammenfasst. Er stellte im Wesentlichen darauf ab, dass im Jahr 2012 Immobilien für 170 Milliarden Euro verkauft wurden. Das war ein Zuwachs von 30 Prozent gegenüber 2009, als die Erholung der Immobilienbranche nach dem Ausbruch der Finanzkrise begann. Der Befund der Gutachter lautete damals, dass der deutsche Immobilienmarkt trotz kräftiger Preisanstiege in einigen Regionen und Städten in robuster Verfassung sei und eine Blase derzeit nicht drohe.

          „Viel interessanter“, sagte Peter Ache, einer der Redaktionsleiter für den Immobilienmarktbericht, jetzt gegenüber dieser Zeitung, entwickele sich die Lage aber in den Verliererregionen. Aus dem Datenwerk der Ausschüsse hat er jetzt für die F.A.Z. die jeweiligen Gewinner und Verlierer in den Kategorien Ein- und Zweifamilienhäuser, gebrauchte Wohnungen und Bauplätze ermittelt. Aus ihnen geht hervor, dass die Krisengebiete meist, aber nicht nur im Osten liegen. Auch zur Entwicklung der Spannbreiten nennt Ache interessante Zahlen: Danach stieg der Preis der teuren gebrauchten Wohnungen zwischen 2007 und 2012 von 1025 auf 1330 Euro je Quadratmeter, während der Preis am unteren Ende von 700 auf 610 Euro sank. Um Ausreißer auszuschließen, wurden hier die teuersten und billigsten 5 Prozent nicht mitgewertet. Bei freistehenden teuren Häusern nahm der Preis von 1605 auf 1770 Euro zu, bei billigen Häusern sank er von 735 auf 690 Euro. Während also Deutschland unter dem Eindruck steht, dass die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren erheblich angezogen haben, zeigt der Blick auf die Verlierer, dass sie den Boom nicht nur verpasst haben, sondern dass dort auch die Werte nominal zurückgegangen sind.

          Preise für Bauplätze Bilderstrecke

          Die meisten der Verlierer sind kleinere Ortschaften im ländlichen Raum, aus denen jüngere Menschen abwandern - oftmals in nähere und größere Städte mit Arbeitsplatzangeboten. Zurück bleiben ältere Bewohner, die ihre oftmals zu großen Häuser nicht mehr unbedingt sanieren. Inzwischen gibt es einige Studien, die die Bevölkerungsentwicklung in den Regionen vorhersagen. Nach den Erkenntnissen der Wiesbadener DSK-Gruppe, die sich mit Regional- und Stadtentwicklung befasst, kann langfristig nur ein Drittel Deutschlands mit Wachstum rechnen, darunter vor allem die sieben großen Metropolen wie München, Berlin oder Frankfurt. Zwei Drittel der Regionen dagegen werden stagnieren oder schrumpfen, zum Teil um mehr als 20 Prozent. Maßgebliche Faktoren für positive oder negative Prognosen sind nach den Angaben der Bertelsmann Stiftung Verkehrsanbindung, Arbeitsplätze, Einzelhandel, Versorgung mit Kindergärten, Schulen, Ärzten und die Betreuung von Senioren sowie schnelles Internet oder Breitband.

          Wie Ache erläutert, sinken die Immobilienwerte aber nicht wegen düsterer Prognosen: „Die Preise fallen erst, wenn die Schrumpfung spürbar wird“ - wenn also Geschäfte Kunden verlieren, wenn Häuser leer stehen, wenn der Aldi-Markt wegzieht oder der Geldautomat abgebaut wird. In diesem Fall kann es nach Aches Erkenntnissen sogar zu einer regelrechten Abwärtsspirale der Preise kommen. Verschärft wird dies durch die Energieeinsparverordnung, die in bestimmten Fällen auch die Eigentümer von älteren Häusern zu teuren Sanierungen zwingt - oder zur Aufgabe. Der Verfall der Häuser und der Preise geht einher mit der Schrumpfung von Orten und Regionen.

          Der Extremfall der Schrumpfung wird Wüstung genannt: wenn ein kompletter Ort aufgegeben wird. Eine derartige Wüstung habe es in Deutschland noch nicht gegeben, sagt Frank Burlein, Mitglied der DSK-Geschäftsleitung. Doch er kenne Orte sogar in Nordrhein-Westfalen mit nur noch acht Einwohnern.

          Fraglich ist, ob in derartigen Fällen eine Wüstung gezielt gefördert werden sollte einschließlich des Angebotes von Ersatzwohnungen in der Nachbarschaft, da die Aufrechterhaltung der Infrastruktur für entvölkerte Ortschaften sehr teuer ist - oder ob man öffentlich investiert, um bedrohte Orte wieder attraktiver zu machen. Dafür stehen immerhin drei Fördertöpfe von Bund, Ländern und Gemeinden zur Verfügung, die 2013 sogar von jeweils 455 auf 700 Millionen Euro aufgestockt wurden. Derzeit neigt die Politik nach Burleins Erkenntnissen eher zu Letzterem: „Auf das Abfiedeln ganzer Ortschaften will sich die Politik lieber nicht einstellen.“ So wird auf das Erarbeiten von Rückzugsplänen verzichtet. Die Vorgabe der gleichwertigen Lebensverhältnisse in ganz Deutschland spielt da eine wichtige Rolle - auch wenn dies mehr und mehr zur Vision wird.

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