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Mietspiegel : Jetzt geht der Streit erst richtig los

Sanierte Altbauwohnungen in der Hauptstadt: Der Streit um die Miete hat begonnen. Bild: INTERFOTO

In Berlin hat ein Gericht den Mietspiegel gekippt. Auch in anderen Städten ist der Rechnung nicht zu trauen. Das hat Folgen für die Mietpreisbremse.

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          Die Amtsrichter im Berliner Stadtteil Charlottenburg residieren in einem beeindruckenden Gebäude: Die Fassade aus dem 19. Jahrhundert zählen Architekturkenner zur Stilrichtung des „märkischen Barock“. Trotz dieser Pracht tritt man den Richtern sicher nicht zu nahe, wenn man feststellt: Wegweisende Entscheidungen für die weiteren Geschicke Deutschlands fallen hier üblicherweise nicht.

          Dennis Kremer

          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Christian Siedenbiedel

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Seit dem vergangenen Montag ist das anders. Formal handelt es sich bei dem Urteil, das da unter dem Aktenzeichen 235 C 133/13 erging, zwar nur um eine amtsrichterliche Entscheidung. Tatsächlich aber hat es bundesweit Auswirkungen auf eine der umstrittensten Fragen, die derzeit in unserem Land diskutiert werden: Wie teuer darf Wohnen sein?

          In Charlottenburg teurer als gedacht. Ein Vermieter hatte geklagt, weil er eine deutliche Mieterhöhung durchsetzen wollte (von 6,46 Euro je Quadratmeter auf 7,17 Euro) – doch der Berliner Mietspiegel, die entscheidende Orientierungsgröße für solche Fälle, verbot ihm das. Nun stellten die Richter fest: Der Mietspiegel sei fehlerhaft, weil er nicht nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen“ gefertigt worden sei. Auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist, kommt es für Deutschlands Mieter und Vermieter einem Erdbeben gleich. Denn wenn schon der mit viel Aufwand erstellte Berliner Spiegel fehlerhaft ist, wie sieht es dann erst im Rest des Landes aus? Viel Geld steht auf dem Spiel.

          Mietspiegel als Maßstab für die Mietpreisbremse

          Es geht nämlich nicht nur um Berlin, sondern um ein viel grundlegenderes Problem: In den meisten größeren Städten wird seit vielen Jahren ein Mietspiegel erstellt, für den Durchschnittsmieten je nach Lage und Ausstattung einer Wohnung berechnet werden. Diese Mietspiegel waren nie völlig unwichtig – beispielsweise galten sie als Anhaltspunkt vor Gericht. In Zukunft aber werden Mietspiegel so bedeutend sein wie noch nie. Wenn jetzt nämlich in vielen Großstädten die Mietpreisbremse der großen Koalition eingeführt wird (das geht länderweise, ausgerechnet Berlin macht den Anfang), wird der Mietspiegel der verbindliche Maßstab für Mieterhöhungen.

          Künftig darf die Miete bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen vom Vermieter nur so weit angehoben werden, dass sie maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Das gilt für Stadtviertel mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ (wo das der Fall ist, entscheidet die Politik). Und eben diese Vergleichsmiete legt der Mietspiegel fest – zum Beispiel für Berlin-Wilmersdorf, gehobene Wohnlage, einfaches Bad: 7,74 Euro je Quadratmeter.

          Mit anderen Worten: Jeder noch so minimale Messfehler verändert sowohl die Chancen des Vermieters, die Miete zu erhöhen als auch die Chancen des Mieters, einer Mieterhöhung zu entgehen. Darum ist es so frappierend, dass nun zahlreiche Experten sagen: Mit einem Spiegel hätten Mietspiegel in vielen Fällen rein gar nichts zu tun. Denn die Realität spiegelten sie einfach nicht wider.

          Stadt für Stadt wird man nun herausfinden müssen: Wie objektiv ist der Mietspiegel wirklich? Der Immobilienökonom Steffen Sebastian hat gerade mit Oliver Lerbs vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung eine Studie über die Mietspiegel deutscher Städte erstellt - und lässt kein gutes Haar an ihnen. „Sie sind kaum vergleichbar – und alle haben unter wissenschaftlichen Kriterien betrachtet große Schwächen.“

          Zwei Arten von Erhebungen der durchschnittlichen Miete

          Grob gesehen, gibt es zwei Arten von Mietspiegeln: Beim „einfachen“ Mietspiegel einigen sich Vertreter von Mietern und Vermietern auf Durchschnittsmieten, die sie für realistisch halten. Böse gesagt: Das ganze ist eine Kungel-Runde. Beim „qualifizierten“ Mietspiegel hingegen, der wissenschaftlichen Kriterien entsprechen soll, werden Marktforscher beauftragt. So war es in Berlin, so ist auch in Frankfurt – etwas mehr als hundert solcher qualifizierter Mietspiegel gibt es. Ihr Anspruch, das zeigt das Wort „qualifiziert“: Gekungelt werden soll hier nicht.

          In Frankfurt beispielsweise wurden 3350 mündliche Interviews mit Mieterhaushalten geführt, darüber hinaus 800 schriftliche Anfragen bei Vermietern gestellt. Anschließend diskutierte man die Ergebnisse mit Vertretern von Eigentümern und Mietern. Am Ende setzte der Magistrat den Mietspiegel in Kraft.

          Das klingt halbwegs objektiv, doch die Wahrheit in solchen Fällen ist häufig eine andere, berichten Insider: Alle versuchen soviel Einfluss zu nehmen wie möglich. Die Mietervertreter wollen die Mieten möglichst niedrig halten, während die Eigentümervertreter lieber höhere Mieten durchsetzen würden. Die Kommunalpolitiker schlagen sich häufig auf die Seite der Mieter, da sie sich so mehr Wählerstimmen erhoffen.

          Wissenschaftliche Erhebungen häufig politisch beeinflusst

          Und was machen die Firmen, die Mietspiegel professionell erstellen? Sie richten sich, so ist zu hören, häufig so weit wie möglich nach den Wünschen der Politik. Denn die vergibt schließlich den lukrativen Auftrag, der den Firmen im Falle einer Großstadt wie Frankfurt 500.000 Euro und mehr einbringen kann. Die Anpassungen der Daten geschähen zwar im Rahmen des statistisch Zulässigen, seien also keine direkten Manipulationen – aber eben auch kein Musterbeispiel für wissenschaftlich korrektes Arbeiten.

          Kein Wunder also, dass viele Experten als ersten Kritikpunkt gegen die Mietspiegel anführen: Sie seien sehr intransparent, es sei wissenschaftlich „kaum nachzuvollziehen, wie sie zustande kommen“.

          Zweitens seien die Daten, die verwendet würden, oft statistisch nicht repräsentativ und „systembedingt veraltet“. Gemeint ist: Die Mieter und Vermieter, die für den Mietspiegel angeschrieben werden, sind zwar zufällig ausgewählt, wie sich das für statistische Erhebungen gehört. In Berlin etwa wurden 100.000 Mieter als Stichprobe für rund eine Million Wohnungen angeschrieben und befragt. Reagiert haben allerdings nur rund 10.000 Mieter. Und von denen ist unklar, ob sie repräsentativ für alle Mieter sind.

          Sind die Teilnehmer wirklich repräsentativ?

          „Anders als etwa beim Mikrozensus ist die Beteiligung am Mietspiegel nicht Pflicht“, sagt der Dortmunder Statistikprofessor Walter Krämer, der im Berliner Fall als Gutachter tätig war. „Es könnte sein, dass junge Leute mit hohen Mieten, die häufig umziehen, seltener antworten als ältere Leute, die schon lange in ihrer Wohnung leben und eine niedrigere Miete haben.“

          Auch das Alter der Daten könnte in Städten, in denen sich viel getan hat, ein Problem sein. In manchen Städten werden die Daten alle zwei Jahre erhoben, in anderen wie Frankfurt nur alle vier Jahre. In der Zwischenzeit werden die Veränderungen nur geschätzt.

          Drittens seien die Kriterien für die Lage der Wohnungen oft willkürlich, kritisieren die Experten. In Berlin gab es drei Lagen, die unterschieden wurden: einfach, mittel und gut. Eine „gute Lage“ habe es genauso am Stadtrand wie im Zentrum gegeben, obwohl das Mietniveau nicht vergleichbar sei. Es ist dabei auch ein Problem, dass die Lage von der Politik definiert und oft über lange Zeit nicht verändert wird – obwohl es einen Aufstieg und Niedergang von Stadtteilen gibt. „Viele Stadtteile verändern ihren Charakter vom Problembezirk zum Szenestadtteil – und der Mietspiegel hinkt auf Jahre hinterher“, sagt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. Vor allem für kleine Wohnungen in guter Lage gebe es eine systematische Verzerrung – weil diese begehrt seien, stark vom Zuzug in die Städte profitierten und die Mieter häufiger wechselten. Voigtländer hat in einer Studie errechnet, dass die Miete in 96 Prozent solcher Fälle mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt.

          Was aber könnte man besser machen? Nach allem, was man hört, wird im Bundesjustizministerium ein neues Gesetz zur Regelung des Mietspiegels vorbereitet. Statistik-Professor Krämer wäre schon damit gedient, wenn in der Praxis Anfängerfehler vermieden würden. In Berlin habe man im Mietspiegel für eine moderne Küche einen Aufschlag von 80 Cent auf die Quadratmetermiete eingerechnet – mit der absurden Folge, dass für die Küche in einer 100 Quadratmeterwohnung doppelt soviel gezahlt wurde wie in einer 50 Quadratmeterwohnung.

          Immobilienökonom Sebastian hat einen anderen Vorschlag: Warum, so fragt er, lässt eine Stadt sich nicht einfach alle Mieten von den Vermietern mitteilen und berechnet daraus den Durchschnitt? Bei den aktuellen Möglichkeiten der elektronischen Datenübertragung sei es keine Utopie, dass alle Wohnungseigentümer die Höhe der Miete sowie Eigenschaften der Wohnung an die Kommune melden. Die Zeit der vagen Schätzungen sei dann vorbei.

          Für den neuen Berliner Mietspiegel 2015, der pikanterweise am Montag vorgestellt wird, kommen solche Ratschläge zu spät. Man darf gespannt sein, wie lange er gültig bleiben wird.

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