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Mietspiegel : Jetzt geht der Streit erst richtig los

Das klingt halbwegs objektiv, doch die Wahrheit in solchen Fällen ist häufig eine andere, berichten Insider: Alle versuchen soviel Einfluss zu nehmen wie möglich. Die Mietervertreter wollen die Mieten möglichst niedrig halten, während die Eigentümervertreter lieber höhere Mieten durchsetzen würden. Die Kommunalpolitiker schlagen sich häufig auf die Seite der Mieter, da sie sich so mehr Wählerstimmen erhoffen.

Wissenschaftliche Erhebungen häufig politisch beeinflusst

Und was machen die Firmen, die Mietspiegel professionell erstellen? Sie richten sich, so ist zu hören, häufig so weit wie möglich nach den Wünschen der Politik. Denn die vergibt schließlich den lukrativen Auftrag, der den Firmen im Falle einer Großstadt wie Frankfurt 500.000 Euro und mehr einbringen kann. Die Anpassungen der Daten geschähen zwar im Rahmen des statistisch Zulässigen, seien also keine direkten Manipulationen – aber eben auch kein Musterbeispiel für wissenschaftlich korrektes Arbeiten.

Kein Wunder also, dass viele Experten als ersten Kritikpunkt gegen die Mietspiegel anführen: Sie seien sehr intransparent, es sei wissenschaftlich „kaum nachzuvollziehen, wie sie zustande kommen“.

Zweitens seien die Daten, die verwendet würden, oft statistisch nicht repräsentativ und „systembedingt veraltet“. Gemeint ist: Die Mieter und Vermieter, die für den Mietspiegel angeschrieben werden, sind zwar zufällig ausgewählt, wie sich das für statistische Erhebungen gehört. In Berlin etwa wurden 100.000 Mieter als Stichprobe für rund eine Million Wohnungen angeschrieben und befragt. Reagiert haben allerdings nur rund 10.000 Mieter. Und von denen ist unklar, ob sie repräsentativ für alle Mieter sind.

Sind die Teilnehmer wirklich repräsentativ?

„Anders als etwa beim Mikrozensus ist die Beteiligung am Mietspiegel nicht Pflicht“, sagt der Dortmunder Statistikprofessor Walter Krämer, der im Berliner Fall als Gutachter tätig war. „Es könnte sein, dass junge Leute mit hohen Mieten, die häufig umziehen, seltener antworten als ältere Leute, die schon lange in ihrer Wohnung leben und eine niedrigere Miete haben.“

Auch das Alter der Daten könnte in Städten, in denen sich viel getan hat, ein Problem sein. In manchen Städten werden die Daten alle zwei Jahre erhoben, in anderen wie Frankfurt nur alle vier Jahre. In der Zwischenzeit werden die Veränderungen nur geschätzt.

Drittens seien die Kriterien für die Lage der Wohnungen oft willkürlich, kritisieren die Experten. In Berlin gab es drei Lagen, die unterschieden wurden: einfach, mittel und gut. Eine „gute Lage“ habe es genauso am Stadtrand wie im Zentrum gegeben, obwohl das Mietniveau nicht vergleichbar sei. Es ist dabei auch ein Problem, dass die Lage von der Politik definiert und oft über lange Zeit nicht verändert wird – obwohl es einen Aufstieg und Niedergang von Stadtteilen gibt. „Viele Stadtteile verändern ihren Charakter vom Problembezirk zum Szenestadtteil – und der Mietspiegel hinkt auf Jahre hinterher“, sagt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. Vor allem für kleine Wohnungen in guter Lage gebe es eine systematische Verzerrung – weil diese begehrt seien, stark vom Zuzug in die Städte profitierten und die Mieter häufiger wechselten. Voigtländer hat in einer Studie errechnet, dass die Miete in 96 Prozent solcher Fälle mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt.

Was aber könnte man besser machen? Nach allem, was man hört, wird im Bundesjustizministerium ein neues Gesetz zur Regelung des Mietspiegels vorbereitet. Statistik-Professor Krämer wäre schon damit gedient, wenn in der Praxis Anfängerfehler vermieden würden. In Berlin habe man im Mietspiegel für eine moderne Küche einen Aufschlag von 80 Cent auf die Quadratmetermiete eingerechnet – mit der absurden Folge, dass für die Küche in einer 100 Quadratmeterwohnung doppelt soviel gezahlt wurde wie in einer 50 Quadratmeterwohnung.

Immobilienökonom Sebastian hat einen anderen Vorschlag: Warum, so fragt er, lässt eine Stadt sich nicht einfach alle Mieten von den Vermietern mitteilen und berechnet daraus den Durchschnitt? Bei den aktuellen Möglichkeiten der elektronischen Datenübertragung sei es keine Utopie, dass alle Wohnungseigentümer die Höhe der Miete sowie Eigenschaften der Wohnung an die Kommune melden. Die Zeit der vagen Schätzungen sei dann vorbei.

Für den neuen Berliner Mietspiegel 2015, der pikanterweise am Montag vorgestellt wird, kommen solche Ratschläge zu spät. Man darf gespannt sein, wie lange er gültig bleiben wird.

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