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Büromarkt : Büromieter geben den Takt vor

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Der Mieter ist König: In Randlagen ist es schwer, für leerstehende Flächen Nutzer zu finden. Bild: dpa

Eingetrübte Konjunkturaussichten sind Gift für die Bürovermietung - auch wenn derzeit vergleichsweise wenig neue Fläche auf den Markt drängt.

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          Ungeachtet der Erschütterungen an den Finanzmärkten und der Staatsschuldenkrise in Europa hat sich die Belebung des Bürovermietungsgeschäfts in den Sommermonaten fortgesetzt. Alle Marktberichte der führenden deutschen Maklerhäuser für das zurückliegende dritte Quartal weisen für die wichtigsten deutschen Bürostandorte einen insgesamt steigenden Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr aus. Damit beträgt das Wachstum für die ersten neun Monate dieses Jahres insgesamt nach der Erhebung des Maklerhauses Jones Lang LaSalle (JLL) im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum 21 Prozent. Größter Einzelabschluss war in den vergangenen drei Monaten die Anmietung von 45 000 Quadratmetern für verschiedene Behörden durch die Stadt Hamburg.

          Die Märkte seien bisher unbeeindruckt vom großen Krisenpalaver geblieben, stellen die JLL-Marktanalysten zufrieden fest. Es gebe zwar erste Anzeichen, dass Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung mit einem Zurückstellen von Flächengesuchen reagierten. Die Vermietungszahlen belegten aber eine immer noch gute Nachfragesituation. Aus Sicht der Investoren empfiehlt Thomas Schmengler, Geschäftsführer von Deka Immobilien, Gelassenheit. Er geht von einer stabilen Mieterbasis angesichts einer weiterlaufenden Konjunktur aus. Man bekomme jetzt einen Dämpfer, doch dann gehe es weiter. „Die Konjunktur wird sich nicht um den Finanzmarkt kümmern, das koppelt sich ab“, erwartet er.

          Mietsteigerungspotential im Spitzensegment erscheint erschöpft

          Derzeit kommt den Akteuren auf dem deutschen Büromarkt entgegen, dass sich ein verringertes Wirtschaftswachstum erst mit Zeitverzögerung in ihrem Geschäft niederschlägt. Deshalb spiegeln sich in der jüngsten Flächenumsatzstatistik noch ein robustes Wirtschaftswachstum und die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt wider. „Mögliche Auswirkungen einer sich verlangsamenden Konjunkturentwicklung erwarten wir erst ab 2012“, sagt Peter Rösler, Deutschland-Chef des Maklerhauses BNP Paribas Real Estate. Für das Gesamtjahr 2011 deute alles darauf hin, dass das Vorjahresergebnis im Flächenumsatz übertroffen werde.

          Weitgehend ausgeschöpft erscheint inzwischen nach Ansicht des Colliers-Chefanalysten Andreas Trumpp das Mietsteigerungspotential im Spitzensegment - trotz der leichten Verknappung an verfügbaren hochwertigen Büroflächen in den zurückliegenden Monaten und dem sich abzeichnenden unterdurchschnittlichen Fertigstellungsvolumen in laufenden Büroprojektentwicklungen. Colliers beziffert die Leerstandsquote für die sechs wichtigsten deutschen Büromärkte zum Ende des dritten Quartals auf durchschnittlich 9,3 Prozent, nach 10,1 Prozent zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres. Die Bandbreite liegt zwischen 5,6 Prozent in Stuttgart und 16,5 Prozent in Frankfurt.

          Mieter sitzen am längeren Hebel

          Nach der Beobachtung der JLL-Makler richten sich die Eigentümer von Bürogebäuden inzwischen in ganz Europa darauf ein, dass die Mieter am längeren Hebel sitzen werden. Nicht nur die Anforderungen der Nutzer an Büroflächen sollten vor diesem Hintergrund zunehmen. Auch Mietverträge dürften zunehmend flexibler ausgestaltet werden. „Die Büroflächennutzung wird intensiver mit mehr Mitarbeitern auf weniger Fläche, die Arbeitnehmer werden älter, und nachhaltige Lösungen werden genauer unter die Lupe genommen“, sagt JLL-Europa-Chefanalyst Bill Page. „Die Immobilienwirtschaft muss sich entsprechend anpassen.“

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