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Büro verdrängt Mieter? : Berliner Zweckentfremdungsverbot beschäftigt BGH

  • Aktualisiert am

Wer Mietwohnungen gewerblich nutzt, muss mit einer Geldstrafe rechnen. Bild: dpa

Das Zweckentfremdungsverbot soll verhindern, dass Wohnraum für gewerbliche Zwecke dem Mietmarkt entzogen wird. Der Bundesgerichtshof urteilt heute darüber, ob ein Eigentümerin ihrem Mieter kündigen und die Wohnung als Büro nutzen darf.

          Massen-Andrang bei der Wohnungsbesichtigung, übermächtige Konkurrenz, entmutigte Bewerber: Damit das in begehrten Berliner Wohnlagen nicht der Normalfall bleibt, versucht die Politik gegenzusteuern - nach dem Vorbild anderer Großstädte wie Hamburg oder München mit einem sogenannten Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Aber was ist noch erlaubt, was nicht? An diesem Mittwoch soll der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit für Klarheit sorgen.

          Warum das Verbot?

          Die Hauptstadt wächst und wächst - allein im vergangenen Jahr um rund 60.000 auf jetzt 3,67 Millionen Einwohner. Viele Neu-Berliner zieht es in die angesagten Innenstadt-Bezirke mit ihren schönen Altbauten. „Wer heute in Schöneberg eine Wohnung besichtigt, muss mit 80 oder 100 Konkurrenten rechnen“, schildert Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Auch Touristen wohnen gerne wie die Städter - und finden auf Vermietungs-Plattformen wie Airbnb oder Wimdu jede Menge Auswahl. Mehr als 20.000 Ferienwohnungen sind in Berlin schätzungsweise im Angebot. Das Verbot soll die Lage entspannen.

          Wie funktioniert das Zweckentfremdungsverbot?

          Die zum 1. Mai 2014 in Kraft getretene Regelung soll dafür sorgen, „dass dem Markt dringend benötigte Mietwohnungen erhalten bleiben“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). Das zielt auf Leute ab, die lieber wochenweise Feriengäste aufnehmen, statt dauerhaft zu vermieten. Es geht aber auch darum, dass nicht anstelle neuer Mieter eine Arztpraxis oder Anwaltskanzlei einzieht oder der Eigentümer die Wohnung jahrelang leer stehen lässt, weil er noch nicht den passenden Käufer gefunden hat. So eine „Zweckentfremdung“ ist nur noch mit Ausnahmegenehmigung erlaubt. Verstöße gegen das Verbot können anonym über ein Internet-Formular gemeldet werden. Wer erwischt wird, muss mit bis zu 100.000 Euro Strafe rechnen.

          Klappt das in der Praxis?

          Nach aktuellsten Zahlen der Senatsverwaltung von Ende 2016 sind inzwischen 4470 früher anders genutzte Wohnungen wieder auf dem Markt, davon knapp 2580 Ferienwohnungen. Bei den Bezirken gebe es dafür heute 60 statt früher 30 Mitarbeiter. Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, sieht aber noch rechtliche Grauzonen. „Da gibt es viele, viele Fragen, Abgrenzungsschwierigkeiten, immer wieder“, sagt sie. Etliche Streitfälle beschäftigen inzwischen die Berliner Gerichte. So hat das Verwaltungsgericht etwa im August 2016 entschieden, dass Leute mit einer Zweitwohnung in der Hauptstadt diese durchaus an Touristen vermieten dürfen, wenn sie gerade nicht da sind - auf den Wohnungsmarkt habe das schließlich keine Auswirkungen.

          Worum geht es jetzt in Karlsruhe?

          Um die Nutzung als Büro. In dem Fall soll ein Mieter nach 40 Jahren seine 27-Quadratmeter-Wohnung räumen. Diese hat vor einigen Jahren den Eigentümer gewechselt. Der Mann der neuen Vermieterin hat im Haus ein Beratungsunternehmen, das ihrer Darstellung nach inzwischen aus allen Nähten platzt. In die kleine Wohnung sollen ein Aktenarchiv und ein Extra-Arbeitsplatz ausgelagert werden. Die Berliner Gerichte haben darin zwar einen legitimen Kündigungsgrund gesehen, die Räumung wegen des Zweckentfremdungsverbots aber trotzdem verhindert.

          Kommt so etwas häufiger vor?

          „Es gibt in Berlin Straßen, da wohnen kaum noch Leute, weil überall in den Häusern Kanzleien und Arztpraxen sind“, sagt Wild vom Mieterverein. Einmal eingerichtete Gewerbe haben auch nach dem neuen Gesetz Bestandsschutz. Der Trend zur Umwandlung ist laut Wild aber ohnehin gebrochen, seit die stark gestiegenen Mieten das Vermieten lukrativ gemacht haben. Ausnahmegenehmigungen erteilen die Bezirksämter bei „vorrangigen öffentlichen Interessen“ - also wenn in der Gegend dringend ein Zahnarzt oder eine Kita benötigt wird.

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