Ende des Jahres ist es wieder so weit: Die Legionellen-Prüfung steht an. Alle drei Jahre müssen Vermieter von Mehrfamilienhäusern das Leitungswasser auf Legionellen untersuchen lassen, der nächste Stichtag ist der 31. Dezember 2016. Laut der neuen Trinkwasserverordnung betrifft das nur Anlagen zur Trinkwassererwärmung, die mehr als 400 Liter Speicher umfassen oder bei denen die Rohrleitungen zwischen dem Großboiler und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser führen - das entspricht einer Entfernung von etwa 15 Metern. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie selbstgenutzte Eigentumswohnungen sind von der Regel ausgenommen.

Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die sich in stehendem Wasser zwischen 25 und 45 Grad stark vermehren. Sie nisten sich beispielsweise in alten Leitungsnetzen, Filteranlagen oder Blindrohren ein. Atmet man Wasserpartikel mit den Bakterien beim Duschen, im Whirlpool oder über die Klimaanlage ein, kann man sich im schlimmsten Fall mit der Legionärskrankheit infizieren, einer schwer verlaufenden Lungenentzündung.

Eigentümer müssen mindestens drei Entnahmestellen je Anlage einrichten und von einem staatlich zugelassenen Prüflabor Proben entnehmen und untersuchen lassen. Welche Unternehmen sich eignen, erfahren Immobilienbesitzer von den Landesämtern für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit. Stellt sich heraus, dass die Probe den Grenzwert von 100 KbE (Kolonie bildende Einheiten) Legionellen pro 100 Milliliter Wasser überschreitet, muss der Vermieter umgehend die Mieter und das Gesundheitsamt informieren und die Ursache suchen. Zudem ist er verpflichtet, zwei Nachuntersuchungen in vierteljährlichem Abstand sowie eine weitere nach einem Jahr durchzuführen.

Ist das Wasser nur gering mit Bakterien belastet, genügt es eventuell, die Durchlauftemperatur der Warmwasseranlage zu erhöhen und die Leitungen drei Minuten lang durchzuspülen - über 60 Grad sterben Legionellen ab. Hilft das nicht, muss der Eigentümer Filter an den Duschköpfen anbringen, die Anlage chemisch desinfizieren oder sie komplett erneuern. Liegt die Konzentration höher als 10.000 KbE je 100 Milliliter, kann das Gesundheitsamt ein Duschverbot verordnen.

Kosten für Überprüfung lassen sich auf Mieter umlegen

Erkranken Mieter an Legionellen, kann dies Schadenersatz und Schmerzensgeld nach sich ziehen, hat der Bundesgerichtshof geurteilt (BGH, VIII ZR 161/14). Dazu müssen sie nach der Entscheidung der Bundesrichter nicht zweifelsfrei beweisen können, dass sie sich wirklich am Trinkwasser des Mietshauses infiziert haben. Es gehöre zur Verkehrspflicht des Vermieters, für eine gute Wasserqualität in den vermieteten Wohnungen zu sorgen. Sich vor der Prüfung zu drücken ist daher kein Kavaliersdelikt: Theoretisch droht Verweigerern ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro, in der Praxis lässt sich das Versäumnis aber nur schwer kontrollieren.

Außerdem darf der Mieter die Miete mindern, wenn der Grenzwert überschritten ist. Schon eine potentielle Gesundheitsgefahr stelle einen Mangel an der Wohnung dar und mindere ihren Nutzwert erheblich, entschied das Amtsgericht Dresden (AG Dresden, 148 C 5353/13). Im verhandelten Fall, bei dem die Bakterien-Konzentration kurzzeitig bei 14.000 KbE und mehrere Monate bei 3700 KbE lag, hielt das Gericht eine Mietminderung von 25 Prozent für gerechtfertigt.

Die regelmäßige Überprüfung, die je nach Größe der Wohnanlage 200 bis 600 Euro kostet, darf der Eigentümer laut Immobilienverband Deutschland als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, da es sich um wiederkehrende Kosten handelt. Diese Frage ist aber noch nicht höchstrichterlich entschieden. Muss der Eigentümer die Immobilie sanieren, weil sich das Problem nicht anders beheben lässt, so hat er die Kosten zu tragen, da es sich um eine notwendige Instandsetzung handelt.

Mieter können auch selbst etwas tun: Wer längere Zeit nicht zu Hause war, sollte das heiße Wasser in Bad, Dusche und Küche aufdrehen, das Fenster öffnen, den Raum verlassen und das Wasser drei Minuten lang laufen lassen.