https://www.faz.net/-gz7-9pekp

Wohnungsnot : Das Nischendasein des Erbbaurechts

  • Aktualisiert am

Bild: dpa

Im Kampf gegen die Wohnungsnot will der Deutsche Mieterbund über das bislang wenig beachtete Erbbaurecht Kommunen dazu bringen, Grundstücke nicht mehr zu verkaufen, sondern zu verpachten.

          2 Min.

          Der Deutsche Mieterbund äußert sich eindeutig: „Wir fordern, dass Grundstücke der Kommunen nicht mehr verkauft werden, sondern nur noch in Erbpacht vergeben werden.“ Der Lobbyverband geht sogar noch weiter: Bund oder Länder sollten ihr Bauland „nur noch verbilligt an Kommunen verkaufen, damit sie Investoren die Grundstücke in Erbpacht zur Verfügung stellen können“ – in der Hoffnung, dass sich so billiger bauen und in der Folge Wohnungen preiswerter mieten lassen.

          Denn beim Erbbaurecht muss kein Grundstückkauf finanziert werden. Das spart Geld. Nutzer „pachten“ meist für 99 Jahre das Grundstück, bauen darauf ein Haus und zahlen dafür den Erbbauzins an den Eigentümer. Doch es ist nicht klar, ob dieses Verfahren angesichts der niedrigen Zinsen wirklich günstiger ist.

          Dennoch hoffen viele Fachleute, dass dem Erbbaurecht neue Flügel wachsen. Die Zeit scheint günstig, denn die Kommunen stehen unter Druck. In Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart haben sich laut dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen die Grundstückspreise zwischen 2011 und 2017 durchschnittlich verdoppelt, in Berlin nahezu verdreifacht.

          Fehlendes Bauland wird zum Problem, denn es bremst die Bautätigkeit. Nach Berechnungen des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) müssten jährlich 400 000 neue Wohnungen entstehen, davon 80 000 Sozialwohnungen und 60 000 Mietwohnungen im bezahlbaren Segment. „Angesichts der Tatsache, dass Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar ist, wir aber Bauflächen brauchen, kommt dem Erbbaurecht eine deutlich größere Rolle als bisher zu“, sagt Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz. In der Tat fristet dieses Instrument ein Nischendasein. Schätzungen zufolge stehen nur rund 5 Prozent der Wohngebäude auf Erbbaugrundstücken, die von den Kommunen, Kirchen und Stiftungen vergeben werden.

          Zu den Gründen sagt Ropertz: „Möglicherweise spielt es eine Rolle, dass Grundstücke in Erbpacht weniger hoch beliehen werden können als gekaufte Grundstücke.“ Auch erscheine in Zeiten der Niedrigzinsen der Kauf attraktiver, „zumal wenn der Erbbauzins ähnlich hoch oder höher liegt“ als die Finanzierungskosten.

          Auf ein grundsätzliches Problem verweist Ingo Strugalla, der Geschäftsführende Vorstand der 450 Jahre alten Evangelischen Stiftung Pflege Schönau in Heidelberg: Das Erbbaurecht sei „vielen Investoren und privaten Bauherren nicht bekannt“. Dirk Löhr, Wirtschaftswissenschaftler und Professor an der Hochschule Trier, sagt, die Erbbauverträge würden unnötig kompliziert und oft gängelnd ausgestaltet. Deshalb fühlten sich Nutzer „oft als Eigentümer zweiter Klasse“. „Das würde ich als Unsinn bezeichnen“, kontert Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Die Bauherren seien Volleigentümer des Hauses. Und: „Sie haben grundstückseigentümergleiche Rechte.“

          Ingeborg Esser, GdW-Hauptgeschäftsführerin, hält das Erbbaurecht allerdings „nur für bedingt geeignet, die aktuellen Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen“. Es sei wenig attraktiv, vor allem im aktuellen Zinsumfeld. „Der Erwerb des Grundstücks ist regelmäßig wirtschaftlich attraktiver“, betont Esser. Hinzu komme, dass auch die Finanzierungsmöglichkeiten durch die Banken schlechter seien als beim Volleigentum. Esser verweist zudem auf den konträr angelegten Ansatz des genossenschaftlichen Bauens. Das Erbbaurecht widerspreche prinzipiell diesem Geschäftsmodell: „Denn zum Ende der Laufzeit des Erbbaurechts fällt das darauf stehende Gebäude gegen eine Entschädigung an den Erbbaurechtsgeber“ – sofern der Vertrag nicht verlängert wird.

          Esser regte an, bestimmte Regelungen nachzujustieren. „Sonst kann das Erbbaurecht nicht sinnvoll eingesetzt werden.“ Erforderlich wären unter anderem eine gesetzliche Festlegung einer 100-prozentigen Entschädigung der Erbbauberechtigten zum Verkehrswert des Gebäudes, die Orientierung des Erbbauzinses am langfristigen Kapitalmarktzins sowie eine Anpassung der Beleihungswertermittlung, um Finanzierungsnachteile bei der Beleihung von Erbbaurechten zu vermeiden.

          Weitere Themen

          Topmeldungen

          Gestärkt: Der türkische Staatspräsident Erdogan spricht am Sonntag mit türkischen Journalisten

          Türkische Offensive : Erdogans Gewinn

          Wieder einmal stärkt eine Krise, die der türkische Staatspräsident ausgelöst hat, seine innenpolitische Stellung. Die ausbleibende internationale Unterstützung aber dürfte einen hohen Preis haben.
          Zweimal Gündogan: Kimmich schreit seine Erleichterung über die Treffer des Kollegen heraus.

          3:0 für Deutschland : Geduldsspiel in Tallinn

          Die deutsche Fußball-Nationalmannschaft muss einen frühen Platzverweis von Emre Can verkraften, gewinnt aber nach zähem Beginn 3:0 in Estland. Gündogan trifft zweimal, Werner setzt noch einen drauf.
          Was denkt die Queen über den Brexit? Die britische Königin Elisabeth II. im Mai 2019.

          Brexit-Streit : Die Queen liest Johnson

          Elisabeth II. trägt an diesem Montag im Unterhaus das Regierungsprogramm des Premierministers Boris Johnson vor. Im Zentrum steht der Brexit-Prozess, der gerade in einer entscheidenden Phase ist.

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.