Die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer in ihrer bisherigen Form ist verfassungswidrig. Das haben heute die Verfassungsrichter in Karlsruhe mit ihrem Urteil entschieden. Die Richter begründeten ihr Urteil damit, dass die bisherige Bewertung von Grundvermögen nicht mit dem allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes vereinbar ist. Die bisherigen Bewertungskriterien stammen in Westdeutschland aus dem Jahr 1964. In Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935. Auf deren Grundlage ist eine gleiche und gerechte Steuerbelastung für Mieter und Immobilienbesitzer nicht mehr gegeben.

Die Verfassungsrichter haben dem Gesetzgeber jetzt eine Frist bis Ende 2019 gesetzt. Bis dahin müssen Neuregelungen auf den Weg gebracht worden sein. Doch wie diese aussehen werden, ist noch unklar. Klar ist: die Reform wird Veränderungen für alle Beteiligten bringen – Kommunen, Eigentümer und Mieter. Dabei wird es Gewinner und Verlierer geben. Mehrere unterschiedliche Reformentwürfe kommen jetzt in Betracht. FAZ.NET stellt hier die drei wichtigsten Ideen vor:

Das Kostenwertmodell

Der Reformvorschlag, der von der Mehrheit der Bundesländer unterstützt wird, liegt schon seit 2016 auf dem Tisch. Demnach soll die Grundsteuer zukünftig auf Basis einer kombinierten Bewertung aus Grundstückswert und Gebäudewert erhoben werden. Der Grundstückswert soll mithilfe des Bodenrichtwerts ermittelt werden. Der Gebäudewert ist bei den Baukosten angesetzt und sinkt mit dem Alter der Immobilie. Blieben die Regeln für die Erhebung der Grundsteuer ansonsten gleich, würde die Grundsteuerbelastung massiv steigen. Gesetzt ist dies allerdings nicht. Durch eine Anpassung der Hebesätze und der Grundsteuermesszahl ließe sich die Steuerbelastung für die Bürger anpassen.

Das Kostenwertmodell wird von den Immobilienverbänden scharf kritisiert. Das Modell ist kompliziert und die Erhebung der neuen Bewertungskriterien aufwendig. Bis die neuen Einheitswerte flächendeckend erhoben worden sind, könnten viele Jahre vergehen. Zudem wird kritisiert, dass die Bemessungsgrundlage Fehlanreize fördere. Da bebaute Grundstücke deutlich höher besteuert werden als Baugrund ohne Gebäude, fördere das Modell Grundstücksspekulationen. Auch Neubauten wären einer höheren Steuerlast ausgesetzt, da sich der Gebäudewert nach dem Alter der Immobilie richtet.

Die südlichen Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern und Hessen favorisieren eine deutlich einfachere Variante. Das Südländermodell sieht vor, die Grundsteuer nach der Größe des Grundstücks und der Nutzfläche zu bemessen. Der Wert der Immobilie wird nicht in die Berechnung miteinbezogen. Das hat zwei Vorteile. Erstens liegen die Daten dazu schon vor und müssen somit nicht erst erhoben werden. Und zweitens kommt es in dem Modell nicht zu einem automatischen Erhöhungsmechanismus wie im Kostenwertmodell. Gerechter wäre das System aber wohl trotzdem.

Auch die Deutsche Steuergewerkschaft, der Deutsche Mieterbund und andere fordern ein schlankeres Modell und sprechen sich für eine reine Bodensteuer aus. Demnach soll nur der Wert des Grundstücks besteuert werden. Dabei wird kein Unterschied gemacht, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Administrativ aufwendige Gebäudebewertungen fallen daher weg. Die Befürworter argumentieren, dass eine reine Bodensteuer die richtigen Anreize schaffen würde, da Grundeigentümer bei der Bebauung nicht mit einer höheren Grundsteuer belastet werden. Das würde zusätzliche Anreize schaffen, ungenutzte Grundstücke zu bebauen, da die Renditen durch Mieteinnahmen nicht durch die zusätzliche Grundsteuer auf Gebäude belastet werden würde.