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Immobilien für den Handel : Das schwierige Geschäft mit den Geschäften

Investors Lieblinge: Fachmarktzentren wie hier in Usingen Bild: Rüchel, Dieter

Immobilienboom allerorten? Nicht ganz. Der Umbruch im Einzelhandel mit dynamischen Online-Angeboten bringt es mit sich, dass sich die Nachfrage nach Handelsimmobilien verlagert – mit Gewinnern und Verlierern.

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          Ernüchternd klingt das erst einmal nicht: Der Aufschwung auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien hat 2017 zu neuen Rekorden geführt. Das Transaktionsvolumen stieg auf mehr als 57 Milliarden Euro, und alle Immobilienteilmärkte erreichten Zuwächse: Büros, Handelsflächen, Logistikimmobilien, Hotels. Das niedrige Zinsniveau und der gewaltige Anlagedruck der Investoren spielten die entscheidende Rolle.

          Michael Psotta

          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Aber auch die gute Konjunktur mit einem Arbeitsmarkt in bester Verfassung und einem entsprechend starken Konsum wirkt stimulierend. Nach aktuellen Schätzungen des Statistischen Bundesamtes nahm der Umsatz der Einzelhandelsunternehmen 2017 nominal um 4,5 bis 4,9 Prozent zu. Das erklärt jedenfalls zum Teil das Interesse der Anleger auch an Ladenflächen: Hier nahm das Transaktionsvolumen 2017 gegenüber 2016 auf gut 14 nach knapp 13 Milliarden Euro zu, also durchaus nennenswert. Auf den ersten Blick ist es also nicht erstaunlich, dass die großen Maklerhäuser auch für das laufende Jahr Zuversicht äußern. Colliers International beispielsweise sieht den Markt für Einzelhandelsinvestments in einer absoluten Hochphase, die auch 2018 fortbestehen werde. Auch Savills erwartet Investitionen auf Vorjahresniveau. CBRE sieht nach einem herausragenden Schlussquartal des Jahres 2017 „beste Voraussetzungen, dass sich die Dynamik auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt auch im Jahr 2018 weiter fortsetzt“. Und auch BNP Paribas Real Estate schreibt in einem Ausblick, dass die Nachfrage nach Handelsimmobilien 2018 hoch bleiben werde.

          Dem stehen allerdings auch erheblich skeptischere Stimmen entgegen. Ulrich Höller, der Vorstandsvorsitzende des Frankfurter Immobilienkonzerns GEG German Estate Group und langjähriger Profi auf dem Gewerbeimmobilienmarkt, hält Einzelhandel für „ein ganz schwieriges Thema“. Die steigende Zahl der sogenannten Pop-up-Shops, die für kurze Zeit leere Flächen beziehen, und die immer kürzer werdenden Mietlaufzeiten böten Investoren derzeit kein leichtes Umfeld, zumal immer mehr Logistikunternehmen in bisherige Einzelhandelsflächen in den Städten zögen. Eigentlich sei man nur bei „Supertop-Hochfrequenzlagen“ auf der sicheren Seite, also dort, wo besonders viele potentielle Kunden vorbeischauen. Auch der Immobilienkonzern Catella schüttet Wasser in den Wein: „Stark unter Druck geraten im laufenden Jahr Investitionen in Einzelhandelsobjekte“, meint Analyst Thomas Beyerle. „Investoren sehen immer stärker die zunehmende Kurzläufigkeit der Mietverträge – auch innerhalb der I-a-Lagen – und sehen sich strukturell einer weiter sinkenden Passantenfrequenz gegenüber.“ Gespeist wird die Skepsis vor allem vom zunehmenden Online-Handel, der dem traditionellen Handel mit seinen festen Ladenflächen das Wasser abgräbt. So beobachtet JLL wegen der Online-Konkurrenz eine immer kritischer werdende Haltung der Investoren gegenüber Einzelhandelsimmobilien. Dies spiegele sich zum Beispiel in den mittlerweile sehr langen Verkaufsprozessen wider.

          Lebensmittelhandel entwickelt sich prächtig

          Wie lassen sich die unterschiedlichen Erwartungen einordnen? Vermutlich am ehesten mit Blick darauf, dass der Einzelhandel und damit auch der Markt für Einzelhandelsflächen äußerst vielschichtig ist – und sich zudem in einem verschärften Strukturwandel durch den Online-Handel befindet, der sich aber nicht überall gleich auswirkt. Das zeigt eine Analyse von Joachim Stumpf von der BBE Handelsberatung. Danach wird der Einzelhandelsumsatz dank Vollbeschäftigung und weiterer Nettolohnanstiege und entsprechend zunehmendem Konsum von 2017 bis 2020 um rund 2 Prozent im Jahr steigen, also insgesamt um gut 8 Prozent. Von diesem Zuwachs landen aber nur knapp 5 Prozent im stationären Einzelhandel, während der Online-Handel auf ein Plus von fast 43 Prozent kommt.

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