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BGH stärkt Mieter-Rechte : Eigentümer darf Mietwohnung nicht zum Aktenlager umfunktionieren

Die 27 Quadratmeter großen Zweizimmerwohnung sollte dem Ehemann der Vermieterin als Aktenarchiv dienen. Das geht nicht, urteilte der BGH. Bild: dpa

Nach einigen Urteilen zugunsten von Vermietern, die Eigenbedarf angemeldet hatten, hat der Bundesgerichtshof die Richtung gewechselt. Bei Eigenbedarfkündigungen aus betrieblichem Bedarf müssten die Mieterrechte stärker berücksichtigt werden.

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          Der Bundesgerichtshof hat am Mittwoch die Möglichkeit von Vermietern erheblich eingeschränkt, Mietern wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Dabei geht es um die Frage, ob es ausreicht, dass der Eigentümer die vermietete Wohnung für sich selbst als Büro- oder Geschäftsräume nutzen möchte. Dies war bisher eine weit verbreitete Praxis, welche die Bundesrichter mit dieser Grundsatzentscheidung nun gestoppt haben dürften. Die Gerichte müssen künftig in jedem Einzelfall die Interessen von Mietern und Vermietern gegeneinander abwägen. Eine Kündigung kommt in solchen Fällen nur dann in Betracht, wenn dem Eigentümer ansonsten gewichtige Nachteile entstünden (Az.: VIII ZR 45/16).

          Corinna Budras
          Wirtschaftskorrespondentin in Berlin.
          Michael Psotta
          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Im konkreten Fall ging es um eine 27 Quadratmeter große Wohnung in Berlin, welche die Eigentümerin ihrem Ehemann als zusätzliche Geschäftsräume zur Verfügung stellen wollte. Der Mann betreibt eine Beratungsgesellschaft im Vorderhaus des Anwesens und leidet erheblich unter Raummangel: Die Aktenregale reichen bis zur Decke und sind vollkommen überfüllt. Um expandieren zu können, kündigte die Frau dem langjährigen Mieter, der in der Wohnung seit 40 Jahren lebte. Dieser setzte sich gegen die Kündigung zur Wehr und bekam nun vor dem Bundesgerichtshof überraschend Recht.

          Das Urteil ist von erheblicher Bedeutung, denn in Zeiten von steigenden Mietpreisen spielt die Kündigung wegen Eigenbedarfs eine immer größere Rolle. Vor Gericht wird dazu häufig gestritten. Mit dieser Entscheidung rücken die Richter des Achten Senats von ihrer bisherigen Linie ab, mit der sie in den vergangenen Jahren die Rechte des Vermieters immer weiter ausgebaut haben. Gesetzlich eindeutig geregelt ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs in Paragraph 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches nur, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder „Angehörige seines Haushalts“ benötigt. Vor rund fünf Jahren haben die Richter dies erheblich ausgeweitet. Damals erlaubten sie eine Kündigung auch in dem Fall, dass der Eigentümer die Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit – oder, wie in dem damals entschiedenen Fall, die der Ehefrau – nutzen möchte. Diese wollte in der Wohnung damals eine Rechtsanwaltskanzlei eröffnen. Auch dann könne ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung vorliegen, entschieden die Richter damals (Az.: VIII ZR 330/11).

          Der Einzelfall entscheidet

          Davon kann nun keine Rede mehr sein. In dem Grundsatzurteil formulierten die Bundesrichter am Mittwoch „Leitlinien“ für die unteren Instanzen und entwickelten ein Stufenmodell: Je mehr es darum geht, in der Wohnung auch tatsächlich zu leben, desto einfacher hat es der Vermieter mit der Kündigung. Besonders relevant wird das bei einer „Mischnutzung“, also wenn der Eigentümer in den Räumen sowohl leben als auch arbeiten möchte. Dann reicht es schon, dass der Vermieter anführt, ihm würde ein beachtenswerter Nachteil entstehen, was häufig der Fall sein dürfte.

          Der konkrete Streitfall dagegen war ganz anders gelagert. Hier ging es ausschließlich um die gewerbliche Nutzung und dafür hätte der Mann nachweisen müssen, dass er gewichtige Nachteile erleidet. Da die Akten auch in weiter entfernten Räumlichkeiten lagern könnten, lehnten die Richter dies ab.

          Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil. Damit habe der BGH die Aufweichung des Kündigungsschutzes gestoppt. „Das ist richtig und war dringend erforderlich“, meinte Lukas Siebenkotten, der Direktor des Mieterbundes. Ein berechtigtes Interesse am Eigenbedarf dürfe nur bejaht werden, wenn das Kündigungsinteresse des Vermieters ähnlich gewichtig sei, wie das Eigenbedarfsinteresse. Der Eigentümerverband Haus & Grund dagegen wollte dem Urteil noch keine grundlegende Richtungsänderung beimessen. In diesem Einzelfall sei es um ein Aktenlager gegangen, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke. Wenn auch neue Arbeitsplätze auf dem Spiel gestanden hätten, wäre der Fall wohl anders entschieden worden. Wichtig sei, dass auch künftig Wohnen und gewerbliche Tätigkeiten gleichberechtigt in einem Quartier möglich seien.

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