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Ruhrgebiet : Aufbruch an der Ruhr

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Rausgeputzt: Duisburgs Innenhafen Bild: dapd

Der Gewerbeimmobilienmarkt des größten deutschen Ballungsraums steht im Schatten der benachbarten Großstädte Düsseldorf und Köln. Einige Großprojekte machen das in der Region schlummernde Potential deutlich.

          3 Min.

          Immobilieninvestoren von außerhalb tun sich schwer mit den spezifischen Problemen des Ruhrgebiets. Der Strukturwandel in den vergangenen Jahrzehnten mit der schwindenden Bedeutung von Kohle und Stahl hat tiefe Spuren in der Wirtschaftskraft hinterlassen. Zudem wirkt die Kleinstaaterei in der Region zwischen Duisburg und Dortmund irritierend. Ein einheitlicher Auftritt jenseits von Messeauftritten fällt den Kommunen schwer. Die zu erzielenden gewerblichen Mieten sind im Vergleich zu anderen deutschen Ballungsgebieten eher niedrig, während das Grundstücksangebot wiederum vergleichsweise groß ist.

          Die meiste Aufmerksamkeit im Immobiliengeschäft ziehen deshalb im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen die benachbarten Großstädte Düsseldorf und Köln auf sich. Nach der Beobachtung des Maklerhauses BNP Paribas Real Estate wurden in den beiden größten Ruhrgebietsstädten Essen und Dortmund in den ersten neun Monaten dieses Jahres 109 000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Selbst wenn der nicht ermittelte Flächenumsatz in den anderen Ruhrgebietsstädten noch hinzukommt, macht der Vergleich zu den Aktivitäten in Köln (147 000 Quadratmeter) und Düsseldorf (288 000 Quadratmeter) die geringere Bedeutung deutlich. Dieses Bild zieht sich kontinuierlich durch die vergangenen fünf Jahre, wobei der Abstand in der Hochphase am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt von 2007 bis Mitte 2008 sogar noch größer war. Für das Transaktionsgeschäft geht BNP Paribas Real Estate ebenfalls von einem deutlichen Vorsprung von Köln und Düsseldorf aus, auch wenn keine detaillierten Daten für die Ruhr-Städte erhoben werden.

          Selbstbewusstsein muss wachsen

          Bedeutenden Marktakteuren im Ruhrgebiet wie Hans-Peter Noll, Vorsitzender der Geschäftsführung von RAG Montan Immobilien, ist das Problem der mangelhaften überregionalen Wahrnehmung durchaus bewusst. "Das Auftreten als Ganzes muss besser werden", sagt er. Auch das Selbstbewusstsein müsse wachsen. "Der Markt hat eigentlich eine Größenordnung, die wettbewerbsfähig ist", meint Stephan Kölbl vom Essener Projektentwickler Kölbl Kruse. Allerdings verhindere die dezentrale Aufstellung der Region den großen Wurf. Der Essener Makler Brockhoff beklagt, dass das Ruhrgebiet im eigenen Saft schmore: "Wenn die Kommunen zusammenarbeiten würden, wären wir eine Macht."

          Wohnen am Wasser: Baugebiet Phoenix-See in Dortmund
          Wohnen am Wasser: Baugebiet Phoenix-See in Dortmund : Bild: dpa

          Dabei sind im Schatten von Düsseldorf und Köln mittlerweile einige Großprojekte zu besichtigen, die deutlich machen, welches Potential in dem Ballungsgebiet entlang der Ruhr schlummert. So hat sich zum Beispiel der rund 250 000 Quadratmeter große Duisburger Innenhafen nahe der Innenstadt über die vergangenen zehn Jahre zu einer Erfolgsgeschichte entwickelt, die nicht unbedingt selbstverständlich war. Inzwischen haben sich unter anderem Firmen wie Hitachi und Alltours angesiedelt. Der Leerstand ist mit derzeit 3 Prozent überschaubar. Die Büromieten bewegen sich mit 10,50 bis 13 Euro je Quadratmeter für gute Qualität am oberen Rand des im Ruhrgebiet üblichen Niveaus.

          Spektakuläres am Phoenix-See

          Die Grundstücksentwicklung auf dem Gelände ist inzwischen weitgehend abgeschlossen. Für das noch fehlende Bindeglied zwischen dem östlichen und westlichen Innenhafen, das Eurogate-Projekt mit einer möglichen Bruttogeschossfläche von 45 000 Quadratmetern für Büros und Gastronomie, sind immerhin schon die Treppen entlang des Hafenwassers gebaut. "Jetzt geht es darum, das positive Image des Innenhafens in die Innenstadt weiterzutragen", sagt Ralf Oehmke, Geschäftsführer der dafür zuständigen Entwicklungsgesellschaft. Das nächste großflächige Neubauareal tut sich mit der Duisburger Freiheit südlich des Hauptbahnhofs auf.

          Spektakulär ist das inzwischen angelaufene Städtebauprojekt Phoenix See in Dortmund. Auf dem 100 Hektar großen Gelände des ehemaligen Hoesch-Stahlwerks im Stadtteil Hörde soll rund um einen neu geschaffenen See auf 11 Hektar ein neuer Gewerbestandort am westlichen Ufer sowie auf 26 Hektar eine Wohnsiedlung am nördlichen und südlichen Ufer entstehen. Für die Gewerbeflächen gibt es eine nennenswerte Nachfrage von Mittelständlern. Auch ein Ärztehaus ist schon in Planung. Besonders erfolgreich läuft die Vermarktung der Wohngrundstücke. Drei Viertel der Fläche im nördlichen Baugebiet sind schon verkauft, obwohl die Vermarktung erst in diesem Frühjahr aufgenommen wurde.

          Zeche Zollverein

          Derzeit wird der See gerade geflutet. Kommen vom nächsten Jahr an die Bauarbeiten für die neuen Gewerbe- und Wohngebäude sichtbar in Gang, dürfte das Interesse auch außerhalb der Region an diesem bemerkenswerten Revitalisierungsprojekt sprunghaft steigen. "Es gibt nicht nur die Hamburger Hafencity", hebt Ursula Klischan von der Phoenix See Entwicklungsgesellschaft die Ambitionen des Projekts hervor.

          Auch das Wahrzeichen des Strukturwandels im Ruhrgebiet, die Zeche Zollverein in Essen, steht vor dem Sprung auf die Landkarte von Gewerbeimmobilieninvestoren. Auf dem Gelände in der Nähe der einstigen Kokerei ist die Erschließung von 74 000 Quadratmetern als Bürostandort in Gang gekommen. Dabei geht die RAG Montan Immobilien als Flächenentwickler mit gutem Beispiel voran. Ende November feierte sie die Grundsteinlegung ihres neuen Firmensitzes. Als erstes Neubauprojekt auf dem Kokerei-Gelände soll bis Ende nächsten Jahres für knapp 20 Millionen Euro ein Gebäude mit 7600 Quadratmetern Bruttogeschossfläche entstehen. In der Vermarktung des neuen Standorts wird gern der Umstand in den Vordergrund geschoben, dass Büros in einem Unesco-Weltkulturerbe bisher einzigartig sind. "Ein Quadratmeter Weltkultur ist nicht beliebig vermehrbar", sagt RAG-Immobilienchef Noll.

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