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„Redevelopment“ von Büroimmobilien : Im zweiten Leben Appartementhaus

Venus' Erkenntnis: An Potential fehlt es nicht. Vor allem Büro- und Verwaltungsgebäude aus der wirtschaftlichen Blütezeit der Bundesrepublik - wie eben der Sitz der einstigen Rentenanstalt in Frankfurt - gelten als heiße Umnutzungskandidaten. Auf dem Markt für Büroimmobilien haben sie so gut wie keine Chance mehr. Doch nach einem Redevelopment erwartet sie ein zweites Leben als Appartementhaus.

Bauherr und Bauamt rangeln oft

Dass es an der Umsetzung hapert, hat verschiedene Ursachen - zum Beispiel die Kosten. Wer eine Büroimmobilie in ein Wohnhaus umwandeln will, muss nach Ansicht des Frankfurter Bauaufsichtsleiters Michael Kummer über eine ausreichende Kapitaldecke verfügen. Denn selbst für Neubauten in guten Lagen müsse man mit längeren Vermarktungszeiten rechnen. „Mietwohnungen kann aus meiner Sicht nur bauen, wer einen institutionellen Investor im Rücken hat.“ Zudem ist die Umwandlung aufwendig. Dem Vorteil, schon über einen Rohbau zu verfügen, steht der Nachteil der aufwendigen Erschließung bei größeren Häusern gegenüber. Wozu das führt, zeigt ein Blick auf die verwirklichten Redevelopment-Beispiele. Meist entscheiden sich Bauherren wie die Heidelberger DIH dafür, in solchen Häusern große Wohnungen zu planen. Denn kleinere Einheiten bedeuten mehr Eingänge, mehr Küchen, mehr Bäder. Entsprechend aufwendig und kostspielig ist der Bau. So entstehen meist teure Wohnungen. Bei Quadratmeterpreisen von mindestens 4000 Euro klettert der Kaufpreis schnell auf 700.000 Euro und mehr.

Schließlich sind die Hürden des Baurechts hoch. An etablierten Bürostandorten genehmigen die Städte eine Umwandlung selten. Stimmen sie zu, rangeln Bauherr und Bauamt oft um Fragen zur Ausführung. Zwar suchen viele Städte nach Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen. Ein Freibrief für willige Investoren ist das aber nicht. So musste vor wenigen Wochen der Frankfurter Immobilienentwickler Ardi Goldman einräumen, dass die von ihm Ende vergangenen Jahres mit viel Tamtam präsentierte Umwandlung eines Bürohauses in der Innenstadt zum Wohn- und Geschäftshaus nicht wie geplant läuft. Und das gleich aus mehreren Gründen: Zum einen erwies sich der Entwurf von Architekt Christoph Mäckler offenbar als zu teuer. Mäckler hatte quasi nach dem Tetris-Prinzip für das Innere der ehemaligen Diamantenbörse verschiedene Grundrisse für die geplanten 82 Wohnungen entworfen; zum anderen ließ Goldmans opulente Werbekampagne die Bauaufsicht kalt.

Zurück auf Los

Die Pläne überzeugten nicht. Das Bauamt versagte die Genehmigung. Für den Bauherrn heißt das: zurück auf Los. Mittlerweile hat er ein anderes Architekturbüro beauftragt, den Mäckler-Entwurf zu überarbeiten. Statt 82 sollen 150 Wohneinheiten entstehen.

„Solche Vorhaben brauchen Zeit“, sagt DIH-Chef Esslinger. Gut ein Jahr haben die Heidelberger auf die Zustimmung der Behörde gewartet - doppelt so lange wie sonst. Hart habe man mit dem Bauamt gerungen: um die Größe der Balkone zum Beispiel und eine Dachaufstockung. Nicht alle Wünsche konnte der Bauträger durchsetzen. Auch wenn die Stadt ein Vorhaben besonders lobe, bedeute dies nicht die automatische Zustimmung des Bauamtes, erzählt ein Marktteilnehmer.

Immerhin: In Frankfurt tragen Redevelopment-Vorhaben maßgeblich mit zum Neubau bei. Im vergangenen Jahr sind auf diese Weise 590 Wohnungen entstanden. Das klingt wenig, wenn man an die 2 Millionen Quadratmeter Büroleerstand in der Stadt denkt. Im Verhältnis zu den 2700 neuen Wohnungen, die 2010 insgesamt auf den Markt gekommen sind, haben sie aber durchaus Gewicht.

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