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Rechtsprechung : Einfallstor Schönheitsreparatur

  • -Aktualisiert am

Zankapfel Renovierung: Die Urteile fallen häufig mieterfreundlich aus. Bild: ddp

Die mieterfreundliche Rechtsprechung greift von Wohn- auf Gewerbeimmobilien über. Erste Anwälte empfehlen Investoren, dies in ihrer Kalkulation zu berücksichtigen.

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          Die einst klare Trennung in der Rechtsprechung zwischen privaten Wohnungs- und gewerblichen Flächenmietern weicht zunehmend auf. „Vermieter von Gewerbeflächen müssen damit rechnen, dass bei Streitigkeiten mit Mietern immer mehr zu ihren Ungunsten entschieden wird“, sagt Martin Wiemann, Partner bei der Anwaltskanzlei Olswang in Berlin. Vor allem die Klauseln zu Schönheitsreparaturen werden auch im gewerblichen Bereich immer mehr zugunsten der Mieter ausgelegt.

          Die einst verbreitete Ansicht, dass gewerbliche Mieter weniger schutzwürdig sind als private, befindet sich offenbar auf dem Rückzug. „Die Forderung muss auch für das gewerbliche Mietrecht lauten, Schutzstandards nur dort obsiegen zu lassen, wo sie erforderlich und angemessen sind“, sagt Gerold Jaeger, Rechtsanwalt im Frankfurter Büro der Kanzlei Clifford Chance.

          Starre Fristen

          In der jüngeren Vergangenheit hat der Bundesgerichtshof (BGH) schon seine Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Mietvertragsklauseln, die starre Fristen für Schönheitsreparaturen unabhängig von der tatsächlichen Abnutzung vorsehen, von Wohnraum- auf Gewerbemietverträge ausgeweitet (Az. XII ZR 84/06 vom 8. Oktober 2008). Nach Ansicht von Wiemann ist es nur eine Frage der Zeit, bis der gewerbliche Mieter auch den Ersatz der Renovierungskosten bei einer unwirksamen formularmäßigen Endrenovierungsklausel im Mietvertrag verlangen kann. Für Wohnungsmieter erging ein entsprechendes BGH-Urteil im Mai dieses Jahres (Az. VIII ZR 302/07).

          Vor diesem Hintergrund empfehlen Anwälte wie Wiemann von Olswang ihren Klienten, die mieterfreundliche Rechtsprechung stärker in ihrer Kalkulation zu berücksichtigen. „Setzt sich der Trend fort, führt dies dazu, dass sich Investitionen in Gewerbeimmobilien immer weniger oder gar nicht mehr rechnen“, warnt er. „Im Rahmen der Beratung bei Mietvertragsabschlüssen wird auf dieses Thema hingewiesen“, bestätigt Friedrich Heilmann, Partner im Frankfurter Büro von Freshfields Bruckhaus Deringer. Mit dem individuellen Aushandeln von Renovierungsklauseln lasse sich das Problem aber unter Kontrolle bringen. Clifford-Chance-Anwalt Jaeger sieht trotzdem den Gesetzgeber in der Pflicht: „Den Gleichmachertendenzen aus Karlsruhe im gewerblichen Mietrecht sollte Einhalt geboten werden, zumal in Zeiten, in denen maßgeblich auch die Vermieter unter der Wirtschaftskrise zu leiden haben.“

          Gelassene Reaktion

          Unter den großen Gewerbeimmobilieninvestoren im Lande wird die Entwicklung in der Rechtsprechung noch gelassen betrachtet. Angesichts der aktuell schwierigen Situation auf dem Mietmarkt seien mittlerweile ohnehin Reparaturen und Renovierungen nur in eingeschränktem Maße auf die Mieter übertragbar, sagt Rainer Thaler, Geschäftsführer von GE Capital Real Estate in Deutschland. „In der Praxis ist es daher ein pragmatischer Ansatz, wenn der Vermieter statt der Renovierung der Räume durch den scheidenden Mieter eine festgesetzte Summe bekommt“, sagt Thaler. Das sei für beide Vertragspartner besser, weil der Mieter ohne große Umstände weiterziehen und der Vermieter sich mit den Renovierungsarbeiten an den Bedürfnissen des neuen Mieters orientieren könne.

          „Je professioneller der Markt ist, umso mehr geht es in diese Richtung - wobei die Höhe der zu zahlenden Abstandssumme zwischen den Parteien zu verhandeln ist und der Verhandlungserfolg letztlich von der Qualität der Renovierungsklausel abhängt“, sagt er. Nach der Beobachtung von Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der Frankfurter Deutsche Immobilien Chancen AG, gibt es nur ganz vereinzelt Streitfälle mit gewerblichen Mietern. „In der Praxis erhalten wir meistens Abstandszahlungen.“

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