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Investment : Versicherer in der Warteschleife

  • -Aktualisiert am

Versicherer als Immobilieninvestoren: Für das „Spherion” in Düsseldorf hat die Allianz rund 100 Millionen Euro bezahlt. Bild: Allianz

Die Diskussion um neue Eigenkapitalregeln geht in diesem Jahr in die entscheidende Runde. Bleibt alles wie geplant, rückt eine Erhöhung der Immobilienquote in weite Ferne.

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          Die deutschen Versicherer haben in den vergangenen drei Jahren die angestrebte Ausweitung ihres Immobilienportfolios immer wieder verschoben. Jetzt könnte sogar der Rückzug eingeläutet werden. Grund ist das geplante europäische Regelwerk zur Eigenkapitalausstattung der Assekuranz (Solvency II). „Das Thema birgt erhebliche Sprengkraft für die gesamte Immobilienbranche“, sagt Michael Morgenroth, Vorstand der Gothaer Asset Management AG und Vorsitzender der Kommission Grundbesitz im Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV).

          Ausgangspunkt ist dabei die Eigenkapitalhinterlegung für die verschiedenen Anlageklassen. Nach dem gegenwärtigen Stand der Diskussion ist vorgesehen, dass Versicherer künftig direkte Immobilieninvestitionen mit pauschal 25 Prozent Eigenkapital hinterlegen müssen. Für Immobilieninvestitionen über Fonds kann die Hinterlegung abhängig vom Kredithebel sogar noch deutlich höher ausfallen - bei einem Fremdkapitalanteil von 75 Prozent müssten es sogar 100 Prozent der Investitionssumme sein. Staatsanleihen aus dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) sollen dagegen von der Pflicht zur Eigenkapitalhinterlegung befreit sein. Bedenklich ist daran vor allem, dass die unterschiedliche Bonität der einzelnen Länder nicht unterschiedlich bewertet wird. Eine griechische oder irische Staatsanleihe erhält das gleiche Risikoprofil wie eine deutsche Bundesanleihe. „Versicherer werden damit aus Immobilien heraus und in Anleihen hineingetrieben“, sagt Morgenroth. „Und das zu einer Zeit, in der die Zinsen trotz ausufernder Staatsdefizite noch extrem niedrig sind und Immobilien als Sachwerte eigentlich Hochkonjunktur haben sollten.“

          „Ernster Hemmschuh“

          Wie die Regelungen letztlich aussehen, entscheidet sich in den nächsten Wochen. Derzeit läuft gerade die fünfte Studie, mit der die Auswirkungen der künftigen Regulierungsvorhaben auf die Eigenmittel- und Solvenzkapitalausstattung der Versicherer simuliert werden. Auf dieser Basis soll im kommenden Frühjahr die konkrete Ausgestaltung des Regelwerkes auf europäischer Ebene erfolgen. Die Umsetzung in nationales Recht ist spätestens für den Jahresbeginn 2013 vorgesehen.

          „Wenn das so bleibt, hat das massiven Einfluss auf die Anlagestrategie von Versicherern“, warnt Claus Thomas von der Investmentgesellschaft LaSalle, die Fonds für institutionelle Großanleger anbietet. Auch Jochen Schenk, Vorstand des Fondsinitiators Real IS, sieht ein bedrohliches Szenario heraufziehen. Unausgewogen und immobilienfeindlich sei die geplante Regelung, schimpft er. „Sie wird sich zu einem ernsten Hemmschuh für Immobilieninvestments in Deutschland entwickeln.“ Nach seiner Rechnung flössen mehr als 10 Milliarden Euro aus den Immobilienmärkten ab, sollten deutsche Versicherer ihre Immobilienquote nur um einen Prozentpunkt senken.

          Auch Fonds betroffen

          Für Morgenroth, der seit einem halben Jahr als erster Deutscher auch Präsident der Europäischen Vereinigung für Investoren in nicht-börsennotierten Immobilienanlagen (Inrev) ist, ist es schon ein Erfolg, dass die Immobilienbranche inzwischen überhaupt für das Thema Solvency II sensibilisiert ist. Lange Zeit seien die möglichen Folgen unterschätzt worden. Derzeit sammelt Inrev Marktdaten, um in den anstehenden Konsultationen mit der Regulierungsbehörde Ceiops und EU-Vertretern verdeutlichen zu können, dass die Volatilität der für Versicherer relevanten Immobilienanlagen deutlich geringer als 25 Prozent ist.

          Letztlich soll darauf gedrängt werden, dass Immobilieninvestitionen nicht mit mehr als 15 Prozent Eigenkapital hinterlegt werden müssen und der Fremdkapitalanteil in Fonds weniger heftig auf die Eigenkapitalhinterlegung durchschlägt. Scheitern die Vertreter der Immobilienbranche mit ihren Bemühungen, wird nicht nur dem Immobilienmarkt unmittelbar Geld entzogen. Auch die Anbieter institutioneller Immobilienfonds können sich auf einen Einbruch ihres Geschäfts einstellen.

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