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Industrieimmobilien : Durchbruch für eine Marktnische

  • -Aktualisiert am

Neue Nutzungskonzepte für alte Hallen gesucht. Bild: Helmut Fricke

Die Skepsis großer Investoren gegenüber der Anlage in revitalisierten Industrieimmobilien weicht zunehmend auf. Die Berliner Immobiliengesellschaft Beos hat den ersten Spezialfonds mit solchen Objekten in Deutschland nahezu vollständig plaziert.

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          Die Skepsis großer Investoren gegenüber der Anlage in revitalisierten Industrieimmobilien weicht zunehmend auf. Die Berliner Immobiliengesellschaft Beos hat den ersten Spezialfonds mit solchen Objekten in Deutschland nahezu vollständig plaziert. Von den angestrebten rund 230 Millionen Euro Eigenkapital seien inzwischen 175 Millionen Euro gezeichnet, sagte Geschäftsführer Stephan Bone-Winkel am Rande der Expo Real in München. Bis Jahresende sollte das angestrebte Eigenkapital vollständig zusammengekommen sein. Insgesamt ist ein Investitionsvolumen von 400 Millionen Euro vorgesehen. Der Zuspruch ist bemerkenswert, weil ansonsten der Spezialfondsabsatz in diesem Jahr nur schleppend verläuft. Bislang konnte Beos fünf Versicherer, zwei Versorgungswerke, zwei Sparkassen und eine Stiftung als Kunden gewinnen.

          In dem noch jungen Marktsegment verfolgt Beos die Strategie, Gewerbeobjekte an den sieben bedeutendsten Immobilienstandorten Hamburg, München, Frankfurt, Berlin, Stuttgart, Köln und Düsseldorf sowie in einzelnen kleineren Wachstumsregionen wie Karlsruhe oder Regensburg aufzukaufen. Diese Objekte werden dann revitalisiert und einer Mischnutzung zugeführt. Üblicherweise sind auf dem Gelände dann Büros, Lager, Produktionseinrichtungen, Handelsflächen und Labors zu finden. "Die Nutzer sind fast alle aus dem deutschen Mittelstand und wesentlich standorttreuer als klassische Büromieter", sagte Bone-Winkel. Das mache dieses Marktsegment als Risikodiversifizierung interessant. Die Zielgrößen der Objekte sollen durchschnittlich 15 bis 20 Millionen Euro betragen. Inzwischen wurden schon zehn Objekte in Berlin, Hamburg, Mainz, Karlsruhe und Stuttgart im Volumen von zusammen 200 Millionen Euro für den Fonds angekauft.

          Spezialgebiet mit Potenzial

          Die Investoren überzeugt offensichtlich, dass die Immobiliengesellschaft Erfolge in der Bewirtschaftung vorweisen kann. So verringerte sich nach eigenen Angaben der Leerstand über die vergangenen zwölf Monate von 4 auf 2 Prozent. Gleichzeitig stieg die Durchschnittsmiete von 4,60 auf 4,95 Euro pro Quadratmeter. Versprochen wird der Kundschaft eine regelmäßige Ausschüttungsrendite von mindestens 7 Prozent. Diese vergleichsweise hohe Rendite nach Kosten ist weniger auf ein höheres Leerstandsrisiko als etwa bei reinen Büro- und Einzelhandelsimmobilien zurückzuführen. Vielmehr steht die gemischte Industrieflächennutzung als Anlagekategorie hierzulande noch am Anfang. Bisher scheuten institutionelle Investoren vor einem Engagement zurück, weil die geringen Geschäftsaktivitäten und die heterogenen Objektgrößen beziehungsweise Mieterstrukturen die notwendige Bewertung und Vergleichbarkeit entweder erschwerten oder gar unmöglich machten.

          Immobiliengesellschaften wie Beos leisten vor diesem Hintergrund Pionierarbeit. Dass ihr Spezialgebiet Potential aufweist, wurde ihnen in diesem Frühjahr durch eine Grundlagenstudie des Analysehauses Bulwien-Gesa bestätigt. Angesichts eines verbesserten Marktzugangs und eines zunehmenden Anlagedrucks institutioneller Investoren wie Pensionskassen und Versicherern sollte das Investmentvolumen mittelfristig bei 250 Milliarden Euro liegen, heißt es darin. Über die vergangenen fünf Jahre wurde lediglich ein Volumen zwischen 1,2 und 4,4 Milliarden Euro im Jahr bewegt. Nach der erfolgreichen Plazierung des ersten Industrieimmobilienfonds denkt Beos derzeit über zwei neue Fonds im kommenden Jahr nach.

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