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Immobilienfinanzierung : Ganz neue Erfahrungen

  • -Aktualisiert am

Protest gegen Banker vor dem Spiegelbild des Londoner Büroturms mit dem Spitznamen „Gurke” Bild: AP

Bisher lassen die Banken Immobilienfinanzierungen weiterlaufen - auch wenn durch Abwertungen das Eigenkapital knapp wird. Unübersichtlich ist die Lage jedoch bei verbrieften Krediten.

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          Mit den sinkenden Verkehrswerten von Gewerbeimmobilien geraten derzeit immer mehr Finanzierungen in Schräglage. Das Verhältnis der Kredithöhe zum Verkehrswert der finanzierten Immobilie (Loan to Value, LTV) stellt eine kritische Klausel in den meisten Verträgen dar.

          Die Bank kann umgehend eine Sondertilgung fordern, beziehungsweise den Kredit fällig stellen, wenn die vereinbarte Schwelle überschritten wird. Bisher wird von dieser Möglichkeit jedoch kaum Gebrauch gemacht. Die ohnehin schon mit zahlreichen Schwierigkeiten kämpfenden Banken haben in der Regel kein Interesse daran, auch noch Immobilien aus solchen Engagements in den eigenen Bestand zu übernehmen, heißt es in Finanzkreisen. Die Gefahr ist groß, dass dies nur weitere Abschreibungen nach sich zieht.

          Alles Nachverhandlungssache

          Stattdessen wird nachverhandelt. Meist läuft dies darauf hinaus, dass für die Kreditsumme, die über der vereinbarten Schwelle liegt, ein höherer Zins vereinbart wird - solange die Ertragskraft des Objekte gegeben und der Kapitaldienst gewährleistet ist. Ein klassischer Fall für dieses Vorgehen ist bei der Hamburger Immobiliengesellschaft Alstria Office Reit-AG zu besichtigen. Mit einem LTV von 59,1 Prozent war ihre wichtigste Finanzierung zum Jahresabschluss 2008 gefährlich nahe an die mit den Konsortialbanken vereinbarte Schwelle von 60 Prozent herangerückt.

          Inzwischen wurde die Schwelle auf 65 Prozent angehoben. Dafür erklärte sich das Unternehmen bereit, für das Kreditvolumen unterhalb eines LTV von 60 Prozent künftig 85 statt zuvor 65 Basispunkte Aufschlag auf den sicheren Geldmarktzins (3-Monats-Euribor) zu zahlen. Danach steigt die Risikoprämie für die Banken stufenweise an. Sollte der LTV demnächst zwischen 60 und 62,5 Prozent liegen, wird ein Aufschlag von 135 Basispunkten fällig; von 62,5 bis 65 Prozent lassen sich die Banken das höhere Kreditrisiko sogar mit 210 Basispunkten vergüten.

          Gespräche um die „Gurke“ laufen noch

          Selbst wenn der Eigenkapitalanteil nach einer fälligen Neubewertung komplett verschwindet, muss das für die finanzierenden Banken noch kein Grund sein, die Notbremse zu ziehen. Das wurde zuletzt am Beispiel des Londoner Bürohochhauses „The Gherkin“ deutlich, an dem über einen geschlossenen Fonds der IVG Immobilien AG auch deutsche Anleger beteiligt sind (Büroimmobilien: Die Londoner „Gurke“ in Schwierigkeiten).

          Zwar laufen noch die Verhandlungen mit den Konsortialbanken unter Führung der Bayern LB. Es zeichnet sich aber ab, dass die Banken nicht die vereinbarte Sondertilgung einfordern, wenn die Anleger neben einem Zinsaufschlag auch einem vorübergehenden Verzicht auf Ausschüttungen und einer Verpfändung der Liquidität an die Banken zustimmen.

          Neue Erfahrungen

          Während in den genannten Fällen Schuldner und Gläubiger über ihr Vertragsverhältnis eindeutig zuzuordnen sind, könnte sich die Suche nach Lösungen für Immobilienfinanzierungen, die weiterverkauft wurden und schließlich in Verbriefungen landeten, schwieriger gestalten.

          Zwar droht nach Angaben beteiligter Banken und Anwaltskanzleien kein gefährlicher Automatismus - dass also unmittelbar nach der Verletzung einer Vertragsklausel der Kredit fällig gestellt wird. Es gibt aber noch keine belastbaren Erfahrungen mit der Arbeitsweise der sogenannten „Special Servicer“, die in solchen Fällen tätig werden und den Werterhalt sicherstellen sollen. Zwangsverkäufe aus dieser Richtung sind hierzulande immerhin noch nicht verzeichnet worden.

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