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Gewerbeimmobilien : Amerika geht auf Erholungskurs

  • -Aktualisiert am

Für manche Adresse in New York werden wieder Preise wie vor der Krise bezahlt. Bild: REUTERS

In den Vereinigten Staaten kann der Markt für Gewerbeimmobilien wieder steigende Erträge vorweisen. Mit einer größeren Flächennachfrage weicht die Endzeitstimmung allmählich einem vorsichtigen Optimismus.

          Es ist noch gar nicht lange her, da galten amerikanische Gewerbeimmobilien als der nächste potentielle große Krisenherd nach dem privaten Häusermarkt. Vor einem Jahr prognostizierte Elisabeth Warren, die damals für den Kongress das staatliche Bankenrettungsprogramm kontrollierte, eine „Flutwelle von Ausfällen“ bei Darlehen für Bürogebäude oder Einkaufszentren. Obwohl Verluste mit Hypotheken für kommerziell genutzte Immobilien den amerikanischen Kreditinstituten weiterhin Probleme bereiten, stellen sie nach Einschätzung der Bankenaufseher nun aber keine Bedrohung für das gesamte Finanzsystem mehr dar. „Es sieht so aus, als würden die schlimmsten Schreckensszenarien zunehmend unwahrscheinlich“, sagte Patrick Parkinson, der bei der amerikanischen Notenbank Federal Reserve (Fed) die Abteilung für Bankenaufsicht leitet, kürzlich vor dem Kongress in Washington.

          Norbert Kuls

          Freier Autor in der Wirtschaft.

          Banken haben wegen der jüngsten Wirtschaftskrise nach Angaben der Fed bislang 80 Milliarden Dollar Verluste aus Engagements in Gewerbeimmobilien abgeschrieben. Die Durststrecke ist trotz der konjunkturellen Erholung noch nicht vorbei. Für die Schlussabrechnung kalkuliert die Notenbank mit einem doppelt so hohen Fehlbetrag. Aber dennoch beginnt sich der Markt in bestimmten Teilsegmenten wieder zu stabilisieren. Für Bürogebäude in Washington werden zum Beispiel schon wieder Preise gezahlt, die an die Zeiten vor der Krise erinnern. In der amerikanischen Hauptstadt verkaufte der Informationsdienst Costar kürzlich seine Hauptverwaltung für 101 Millionen Dollar an den Münchner Immobilienfonds GLL Real Estate Partners, von dem Costar die Räumlichkeiten künftig mieten wird. Costar hatte das Gebäude ein Jahr zuvor für gerade einmal 41 Millionen Dollar erworben.

          Positive Elemente scheinen zu überwiegen

          In kleineren Städten und Vororten gibt es jedoch immer noch viele Gebäude, deren Eigentümer nicht genug Einnahmen erwirtschaften, um ihre Hypothekenraten zahlen zu können. Die Ausfallrate bei Anleihen, die mit gewerblichen Immobilien besichert sind, ist zuletzt auf das Rekordniveau von 9,3 Prozent geklettert. Im Jahr 2007, vor dem Höhepunkt der Finanzkrise, hatte die Ausfallrate noch unter einem Prozent gelegen. Verluste aus der Finanzierung von Gewerbeimmobilien spielten auch eine große Rolle bei der Pleite von mehr als 300 meist kleinen amerikanischen Banken seit 2008. Aber zumindest das Wachstum der Zahlungsrückstände lässt nach Angaben der Kreditbewertungsagentur Moody's mittlerweile nach.

          Gestützt vom wirtschaftlichen Aufschwung und den weiterhin niedrigen Zinsen, die die Finanzierung von vielversprechenden Projekten einfacher machen, scheinen wieder die positiven Elemente auf dem amerikanischen Immobilienmarkt zu überwiegen. Nach Angaben des Marktanalyseinstituts International Property Databank (IPD) sind die Gesamterträge für Gewerbeimmobilien, die sich aus Wertzuwachs und Mieteinkommen zusammensetzen, in den Vereinigten Staaten im vergangenen Jahr insgesamt um durchschnittlich 15,1 Prozent gestiegen. 2009 waren sie noch um 18,7 Prozent gefallen. Besonders gut haben sich unter den einzelnen Segmenten des Marktes im vergangenen Jahr die Apartmentkomplexe entwickelt. Dort stiegen die Erträge um 23,8 Prozent. „Der seit Jahren andauernde Rückgang des Eigenheimbesitzes zugunsten von Mietwohnungen hat eine hochinteressante Anlagegelegenheit im Apartmentsegment geschaffen“, kommentierte Simon Fairchild, geschäftsführender IPD-Direktor in Nordamerika, das Geschehen.

          Schlusslicht sind die Industrieobjekte

          Auch die anderen Marktsegmente verzeichneten im Jahresverlauf zweistellige Zuwächse. Im Einzelhandelsbereich stiegen die Erträge um 13,7 Prozent. Darauf folgten Büroimmobilien als größter Teilmarkt mit einem Zuwachs von 13,4 Prozent. Das Schlusslicht bildeten Industrieobjekte, zu denen Fabriken und Lagerhallen zählen, mit einem Gesamtertrag von immerhin noch 11,4 Prozent.

          Allerdings ist der Markt von einer allgemeinen Euphorie nach den Erfahrungen der Krisenjahre noch weit entfernt. Die Analysten des Immobilienmaklers Jones Lang LaSalle (JLL) bezeichnen die Aussichten für den amerikanischen Büroimmobilienmarkt für dieses Jahr als „verhalten zuversichtlich“. Einige wichtige Regionen, zu denen neben New York und Washington auch San Francisco, Dallas und Boston gehören, verzeichneten zwar wieder eine steigende Belegung und gleichzeitig steigende Mieten. Die zuletzt hohen Gewinne der amerikanischen Unternehmen dürften zudem die Nachfrage nach Büroflächen weiter stützen. „Die Mehrheit der Märkte im Land ist aber noch ein paar Quartale von der Wende entfernt“, fügen sie vorsichtig hinzu.

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