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Büromarkt : Hoher Leerstand rückt in den Hintergrund

  • -Aktualisiert am

Im Bankenviertel ist der Abriss ist im Gang: Wo einst die Rheinischen Hypothekenbank ihren Sitz hatte, soll das neue 170-Meter-Hochhaus Taunus-Turm entstehen. Bild: ©Helmut Fricke

In Frankfurt ist der Startschuss für das erste spekulative Büroprojekt nach der Wirtschaftskrise gefallen.Tishman Speyer will ein 170 Meter hohes neues Bürohochhaus bauen, den Taunus-Turm. Die Investoren setzen auf ihr Gefühl für den richtigen Zeitpunkt.

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          Ihrer Ankündigung ließen Tishman Speyer und Commerz Real rasch Taten folgen: Seit zwei Wochen sind die Abrissarbeiten am einstigen Sitz der Rheinischen Hypothekenbank mitten im Frankfurter Bankenviertel in vollem Gange. Auf dem Grundstück wollen der amerikanische Projektentwickler und der deutsche Fondsinitiator gemeinsam einen neuen Büroturm hochziehen. Läuft alles nach Plan, kommen Ende 2013 rund 60 000 Quadratmeter Bürofläche neu auf einen Markt, auf dem schon jetzt mehr als 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche nicht vermietet sind.

          Mit einer Quote von rund 15 Prozent ist Frankfurt die Leerstandshauptstadt in Deutschland. Doch die Bauherren zeigen sich von dieser alarmierenden Größenordnung unbeeindruckt. „Nur auf die Leerstandsquote zu schauen, das greift zu kurz“, sagt Commerz-Real-Vorstand Hans-Joachim Kühl. Entscheidend seien vielmehr die Marktsituation im Bankenviertel und die Perspektive dieser Lage. „Dort sehen wir eine steigende Nachfrage und steigende Mieten.“

          Leerstand verliert an Schrecken

          Tatsächlich verliert der Büroleerstand in der Mainmetropole bei genauerem Hinsehen ein wenig von seinem Schrecken. Das Problem seien vor allem die Nebenlagen, stellt das Maklerhaus Jones Lang LaSalle fest. Zudem seien rund 20 Prozent der leerstehenden Flächen in einem so schlechten Zustand, dass sich die Eigentümer langsam entscheiden müssten: Totalsanierung, Umwidmung oder Abriss. Eigentümer von erstklassigen Büroflächen hätten dagegen im vergangenen Jahr die Zugeständnisse an ihre Mieter bei Neuabschlüssen wie zum Beispiel mietfreie Zeiten spürbar zurückschrauben können.

          Das jüngste Projekt der Amerikaner in Frankfurt: der Operturm.

          Vor diesem Hintergrund können viele Marktakteure der Argumentation von Tishman Speyer und Commerz Real durchaus folgen. Vollständig ausblenden könne man den Büroleerstand nicht, sagt Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der in Frankfurt ansässigen Immobiliengesellschaft DIC Asset AG. „Es gilt aber, den Leerstand zu qualifizieren.“ Die Nachfrage nach erstklassigem Büroraum sei durchaus wieder vorhanden. „Im High-End-Segment ist nicht mehr allzu viel auf dem Markt“, bestätigt Oliver Barth, Geschäftsführer des Maklerhauses BNP Paribas Real Estate. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung werde es angesichts des Einbruchs bei den Neubauaktivitäten in der Wirtschaftskrise für Mieter wenig Alternativen zum Taunusturm geben, wenn sie auf der Suche nach großen und neuen Büroflächen mit hochwertiger Ausstattung in bester Lage seien. „Die Chancen stehen gut für das Projekt, es ist aber kein Selbstläufer“, fügt Barth hinzu.

          Gewagtes Unternehmen

          Bei allem Optimismus ist der Taunusturm ein gewagtes Unternehmen. Die Investoren müssen zum richtigen Zeitpunkt auf den Markt kommen. Es ist zudem das erste größere Büroprojekt seit den Verwerfungen der Wirtschafts- und Finanzkrise, das ohne Vorvermietung an den Start geht. In den vergangenen beiden Jahren fand das spekulative Bauen ein abruptes Ende - nicht zuletzt wegen der restriktiveren Kreditvergabe der Banken. Im konkreten Fall kam die Finanzierung nach Angaben von Kühl zustande, weil sie Bestandteil des Grundstückskaufs war. Dieser ging 2007 - also noch vor dem Ausbruch der Finanzkrise - vonstatten.

          Das Selbstbewusstsein, mit dem die Investoren den gegenwärtigen Leerstand und das mit ihm verbundene Risiko ausblenden, gründet nicht zuletzt auf den Erfahrungen, die Tishman Speyer mit seinem vorangegangenen Projekt in Frankfurt sammelte - dem Opernturm im Bankenviertel. Er weist den Standard auf, den auch der Taunusturm bieten soll. Die restlichen zur Verfügung stehenden Flächen ließen sich dort nach der Eröffnung vor einem Jahr relativ rasch vermieten. Nun gehen die Bauherren davon aus, dass sich die beobachtete Nachfrage nach hochwertiger Ausstattung in bester Lage auch auf das neue Projekt übertragen lässt.

          Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) warnt jedoch davor, die deutliche Zunahme von Büroleerständen in allen deutschen Großstädten auf die leichte Schulter zu nehmen. „Schließlich wirken sich zunehmende Leerstände negativ auf die Renditen der Eigentümer aus, und volkswirtschaftlich gesehen stellen die brachliegenden Büroflächen ungenutzte und somit fehlgeleitete Ressourcen dar“, heißt es in der jüngsten Ausgabe des IW-Immobilien-Monitors. Eigentlich sollte sich der Leerstand automatisch abbauen, weil Neubau angesichts der verfügbaren Flächen unrentabler werden müsste. Doch das funktioniert nicht immer, stellt das IW fest. Gerade große Konzerne und Dienstleister, bei denen die Personalkosten deutlich über den Büromieten liegen, bevorzugen hochwertige Flächen. Und die lassen sich leichter im Neubau realisieren.

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