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Büroimmobilien : Lethargie im Vermietungsgeschäft

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Statistischer Ausreißer: Mit der Grundsteinlegung im Mai wurde der EZB-Neubau in Frankfurt zur offiziellen Bürofläche. Bild: ddp

Die wirtschaftliche Erholung kommt auf dem Büromarkt nicht an. Große Abschlüsse sind im ersten Halbjahr die Ausnahme gewesen. Der Leerstand nimmt weiter zu.

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          Die Vermietungsaktivitäten von Büroflächen halten sich trotz einer spürbaren Erholung der Gesamtwirtschaft in einem überschaubaren Rahmen. Nach den inzwischen vorliegenden Zahlen der großen Gewerbeimmobilienmakler im Lande betrug der Flächenumsatz in den sechs wichtigsten Bürostandorten München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart im ersten Halbjahr rund 1,2 Millionen Quadratmeter.

          Das bedeutet nach der Marktstatistik des Immobilienvermittlers Jones Lang LaSalle (JLL) zwar einen leichten Anstieg um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2009 war das Geschäft aber noch stark von den unmittelbaren Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise geprägt. „Insgesamt bleiben die Flächenumsätze unter anderem wegen der weiter bestehenden Unsicherheiten über die Nachhaltigkeit des Wirtschaftsaufschwungs auf einem eher unterdurchschnittlichen Niveau“, kommentiert Andreas Trumpp, Chefanalyst des Maklerverbundes Colliers in Deutschland, das aktuelle Geschehen.

          Sondereffekte in Frankfurt und Düsseldorf

          Berücksichtigt werden müssen in der Halbjahresbilanz zwei Sondereffekte, die einen nicht unerheblichen Anteil an der vermieteten Bürofläche ausgemacht haben. An erster Stelle steht dabei der Neubau der Europäischen Zentralbank in Frankfurt, der mit 104 000 Quadratmetern Eigennutzerfläche in die Statistik aufgenommen wurde. Das Projekt befand sich lange Zeit in der Schwebe. Nach der Grundsteinlegung im Mai verständigten sich die Marktbeobachter der großen Maklergesellschaften darauf, dass der Bau nunmehr konkrete Formen annimmt und deshalb berücksichtigt werden sollte.

          Hinzu kommt eine Anmietung über 90 000 Quadratmeter durch den Mobilfunkkonzern Vodafone in Düsseldorf zu Beginn dieses Jahres. Ohne diese beiden Sonderfälle wäre ein Rückschlag im Flächenumsatz zu verzeichnen gewesen. Helge Scheunemann, Leiter Research von JLL in Deutschland, hält es jedoch für müßig, über den Einfluss von Großabschlüssen zu spekulieren: „Fakt ist, sie sind abgeschlossen worden, und auch in der Vergangenheit prägten solche Anmietungen das Auf und Ab der Märkte.“ In der aktuellen Marktphase sollten sie auf jeden Fall nüchtern betrachtet werden. „Die positiven Vorzeichen in Düsseldorf und Frankfurt können aus unserer Sicht noch nicht als Beleg dafür dienen, dass die Nachfrageaktivitäten grundsätzlich wieder zugenommen haben“, warnt er.

          Geringe Nachfrage

          Die Zurückhaltung von Büronutzern schlägt sich vor allem in einem zunehmenden Leerstand auf dem deutschen Büromarkt nieder. Die vorliegenden Zahlen für die sechs wichtigsten deutschen Standorte schwanken zwischen 7,8 und 8,1 Millionen Quadratmetern zur Jahresmitte. Damit liegt die Leerstandsquote nunmehr bei rund 10 Prozent. Obwohl deutlich weniger fertiggestellte Fläche - vor allem in Berlin und Frankfurt - auf den Markt drängt als noch vor einem Jahr, bleibt die Situation angespannt.

          „Die Nettoabsorption dürfte damit bis auf weiteres gering beziehungsweise negativ bleiben“, erwartet Colliers-Chefanalyst Trumpp. Unternehmen würden vielfach erst bei einem länger anhaltenden Aufschwung wieder zusätzliches Personal einstellen und damit weitere Büroflächen benötigen.

          Stabilisierung auf niedrigem Niveau

          Immerhin macht die Halbjahresbilanz für den deutschen Bürovermietungsmarkt deutlich, dass er sich auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert hat. „Vor dem Hintergrund der sehr guten Arbeitsmarktentwicklung und den erfreulichen Signalen aus der deutschen Wirtschaft ist auch im weiteren Jahresverlauf kein Einbruch absehbar, sondern eine Fortsetzung der Stabilisierung wahrscheinlich“, sagt Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung des Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate in Deutschland.

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