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Vonovia-Chef übt Kritik : Wie die Mietpreisbremse zum Schuldenrisiko wird

Schizophren: Einerseits soll der Neubau von Wohnungen gefördert werden, andererseits entzieht die Mietpreisbremse dafür benötigtes Kapital. Bild: dpa

Die Mietpreisbremse sorgt weiter für Unmut: Der Chef der Wohnungsgesellschaft Vonovia kritisiert die widersprüchliche Politik der Regierung - und sieht schlimme Folgen für Investoren kommen.

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          Der Vorstandsvorsitzende der größten deutschen Wohnungsgesellschaft Vonovia, Rolf Buch, wirft der Bundesregierung eine widersprüchliche Wohnungspolitik vor. Buch kritisierte gegenüber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung, dass Bauministerin Barbara Hendricks (SPD) einerseits mit Initiativen wie dem Bündnis für Bauen den Neubau ankurbeln wolle. In diese Richtung zielten auch die kürzlich beschlossenen Sonderabschreibungen für Neubauten von 29 Prozent in den ersten drei Jahren, mit denen Finanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) den Investoren entgegenkomme. Andererseits versuche Justizminister Heiko Maas (SPD) im Sinne des Verbraucherschutzes, Mietsteigerungen einzudämmen. Damit würge er Investitionen ab.

          Michael Psotta
          Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.

          Als Beispiel hierfür nannte Buch die Gesetzesinitiative von Maas zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums der Mietspiegel von vier auf zehn Jahre. Dies habe für Städte, in denen die Mieten in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind – etwa Berlin und Dresden –, erhebliche Folgen, da im neuen Mietspiegel auch die älteren niedrigen Mieten enthalten seien. Rechnerisch gingen dadurch die örtlichen Vergleichsmieten also kräftig zurück. Dies wiederum hat für die 250 Städte, in denen inzwischen die Mietpreisbremse gilt, entscheidende Auswirkungen: Dort darf bei neuen Mietverträgen die Miete nur noch 10 Prozent über dem örtlichen Vergleichswert liegen, der dem Mietspiegel zu entnehmen ist.

          Verbraucherschutz hat schlimme Folgen für Investoren

          Das bedeutet nach Buchs Worten, dass in den Städten, wo sich das Wohnen stark verteuert hat, Mieterhöhungen künftig für lange Zeit ausgeschlossen sind, wenn die Vergleichsmieten des Mietspiegels sinken. Zwar wird es auch weiterhin Mieten geben, die mehr als 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen, denn unter die Miete des vorigen Bewohners muss der Vermieter nicht gehen, wenn er die Wohnung neu vermietet. Anheben darf er die Miete aber erst dann, wenn sich der Vergleichswert in einem längerem Prozess an die Miete angenähert hat.

          Buch äußert sogar ein gewisses Verständnis, dass Maas durch die Dämpfung oder Verhinderung von Mietsteigerungen versuche, den Verbrauchern entgegenzukommen. Doch für Investoren habe dies dramatische Folgen. Dies ergibt sich aus einer Studie der Steinbeis-Hochschule Berlin im Auftrag des Maklerverbands IVD, die die Folgen eines längeren Betrachtungszeitraums des Mietspiegels jetzt erstmals für 50 Städte genauer untersucht hat. Danach sinken nicht nur die Vergleichsmieten, sondern auch die Werte der Wohnungen. Das hängt damit zusammen, dass Investoren regelmäßige Mietsteigerungen einkalkulieren, etwa um die Inflation oder Kostensteigerungen bei der Instandhaltung auszugleichen. Falls diese Mietsteigerungen rechtlich ausgeschlossen werden, nehmen die Wohnungswerte automatisch ab. Für West-Berliner Bestandswohnungen vom Baujahr 1949 an beziffert die Studie Wertverluste auf 10 bis 11 Prozent. Auch in den übrigen Städten liegen diese Wertverluste überwiegend im höheren einstelligen oder gar im zweistelligen Prozentbereich.

          Wohnungsbau könnte erschwert werden

          Wenn die Wohnungswerte sinken, hat dies nach Buchs Worten drastische Folgen für die Vermieter von Wohnungen, die noch nicht abbezahlt sind: Die Beleihungswerte gehen zurück. Damit sinkt aber bei unveränderten Kredithöhen automatisch auch das Eigenkapital, womit der Verschuldungsgrad steigt – mit der unangenehmen Folge, dass die Banken zusätzliches Eigenkapital fordern dürften, um die alte Relation wiederherzustellen. Das mag bei kleinen Vermietern zu Notverkäufen führen, aber auch bei großen Wohnungsgesellschaften hätte dies gravierende Auswirkungen.

          Als Beispiel nennt Buch einen Wohnungsbestand in Berlin von einer Milliarde Euro, der jeweils zu 50 Prozent mit Eigen- und Fremdkapital finanziert ist: Der Bestandswert sinkt um 11 Prozent auf 890 Millionen Euro, aus 500 Millionen Eigenkapital werden 390 Millionen Euro. Das Beispiel zeigt nach den Worten von Buch, dass es den großen Investoren durch die Gesetzesinitiative von Maas erheblich erschwert werde, der Forderung der Bauministerin nachzukommen, neue Wohnungen zu bauen – dafür fehle das Eigenkapital. Und für börsennotierte Wohnungskonzerne komme im Herbst die Rechnung in Form von Kursabschlägen, wenn Maas’ Vorschlag umgesetzt werde.

          Für die Vonovia selbst seien die negativen Folgen der Mietspiegeländerung nicht so erheblich, weil deren Wohnungen überwiegend in weniger betroffenen Städten wie Duisburg und Essen liegen. Das indes kann sich ändern: Vonovia versucht gerade, die stark in Berlin engagierte Konkurrentin Deutsche Wohnen für 14 Milliarden Euro zu übernehmen. Wenn dies gelingt und der Mietspiegel geändert wird, dann hätte dies für Buch eine unangenehme Konsequenz: „In diesem Fall hätten wir für die Deutsche Wohnen zu viel bezahlt.“

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