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Steigende Wohnkosten : Wenn die Miete arm macht

Luxus Wohnen: Eine Altbauwohnung im Hamburger Stadtteil Eppendorf Bild: Bode, Henning

Die Mieten in den deutschen Ballungsräumen steigen rasant. Selbst Familien aus der Mittelschicht ächzen. Eine Flucht ins Umland ist fast nie eine Alternative.

          Familie Emeni hat ein kleines Kind, ein kleines Einkommen und ein großes Problem: Sie wohnen in einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Hofheim, einer Kreisstadt im Frankfurter Speckgürtel. Die Emenis würden gerne umziehen, denn ihre Zweijährige hat kein eigenes Zimmer und schläft noch immer neben dem Ehebett. Gebügelt wird im Eingangsflur. Seit acht Monaten sucht die Familie ein neues Zuhause, bislang ohne Ergebnis. „Im Moment zahlen wir 665 Euro Kaltmiete, selbst eine billige Drei-Zimmer-Wohnung kostet mindestens 150 Euro mehr“, klagt Mutter Emeni, die als Sachbearbeiterin bei einer Bank arbeitet. Ihr Mann ist Schuhverkäufer. „Obwohl wir beide arbeiten“, sagt sie, „können wir uns eine größere Wohnung nicht leisten“.

          Christoph Schäfer

          Verantwortlicher Redakteur für Wirtschaft Online.

          Die steigenden Wohnkosten setzen nicht nur Familie Emeni zu. „In den 12 bis 15 größten deutschen Städten hat sich mittlerweile ein ernsthaftes Problem aufgebaut“, sagt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW). Die Wohnungsnachfrage in den Ballungszentren steige derart stark, dass der Bau neuer Wohnungen nicht hinterherkomme. Wer in München eine Wohnung mieten möchte, muss dem IW zufolge im Schnitt mit einer Kaltmiete von 13,30 Euro pro Quadratmeter rechnen. In Frankfurt zahlten Neumieter 12,30 Euro, in Hamburg seien 11,10 Euro fällig. „Das belastet insbesondere sozialschwache Haushalte. Aber auch für Otto Normalverbraucher wird es angesichts solcher Preise immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden“, sagt Voigtländer.

          Anstieg seit sechs Jahren

          Das Problem ist allerdings relativ. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) weist in einer Analyse darauf hin, dass die Mieten in den zehn begehrtesten Städten Deutschlands seit 1992 lediglich um 13,6 Prozent gestiegen seien. „Da die Inflation im selben Zeitraum um über 40 Prozent gestiegen ist, lagen die realen Mieten im vergangenen Jahr deutlich unter dem Niveau von vor 20 Jahren“, sagt IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling. Ist also alles nur halb so schlimm?

          Das kommt darauf an. Wer die aktuellen Mieten nicht mit denen von 1992 vergleicht sondern mit denen von 2007, erhält ein völlig anderes Bild der Lage. Seit sechs Jahren nämlich steigt der sogenannte Wohnkostenanteil in den zehn größten Städten rasant. Dieser misst, wie viel Prozent seines Nettoeinkommens ein Haushalt in Deutschland für Wohnkosten (Nettokaltmiete plus Betriebskosten) aufwenden muss. Im bundesdeutschen Durchschnitt fiel der Anstieg moderat aus. In den Ballungsräumen hingegen zog der Indikator spürbar an. Den größten Anstieg mussten die Münchner verkraften. In der bayerischen Hauptstadt gaben die Mieter 2007 rund 20,5 Prozent ihres Nettoeinkommens fürs Wohnen aus. Fünf Jahre später stieg der Anteil auf 23,5 Prozent. In Frankfurt und Hamburg erhöhte sich der Wohnkostenanteil um rund 2 Punkte auf knapp 22 Prozent.

          Inflationsbereinigte Entwicklung der Kaltmieten in München, Hamburg und Berlin

          Für den Laien klingt das überschaubar - schließlich bleiben mehr als Dreiviertel des Nettoeinkommens für Nahrung, Kleidung und Freizeit übrig. Fachleute weisen indes darauf hin, dass dieser Durchschnittswert durch zwei Effekte verzerrt wird. Zum einen liegen die Bestandsmieten gerade in Wachstumsregionen meist deutlich unter den Preisen, die Vermieter für frei werdende Wohnungen verlangen. Zum anderen müssen beispielsweise Arbeitslose, Studenten und Rentner einen weitaus höheren Anteil ihres Einkommens an den Hausbesitzer überweisen. „Besonders schwierig stellt sich die Situation für kleinere Haushalte mit niedrigen Einkommen, für Bezieher von Mindestsicherungsleistungen sowie Familien mit Kindern dar“, heißt es im aktuellen Wohnungsmarktbericht NRW. Im bevölkerungsreichsten Bundesland muss jeder sechste Haushalt mehr als 40 Prozent seines verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen ausgeben, was der EU zufolge eine finanzielle Überlastung bedeutet. Insgesamt führe das hohe Mietniveau dazu, „dass die Frage nach bezahlbarem Wohnraum inzwischen einen großen Teil der Haushalte - auch mit mittleren Einkommen - betrifft.“

          Unglücklicherweise haben die Betroffenen kaum eine Alternative, als sich die höheren Wohnkosten woanders abzuknapsen oder beim Staat Wohngeld zu beantragen. Eine Flucht ins billigere Umland jedenfalls lohnt sich meist nicht. Laut Wohnungsmarktbericht NRW „sind auch hier, zumindest in den Nachbarkommunen, bereits hohe und steigende Mieten festzustellen“. Insbesondere Familien müssten sich außerdem genau überlegen, ob sich die längeren Arbeitswege mit den Öffnungszeiten der Kindertagesstätten und den Bürozeiten vereinbaren ließen. Vor allem aber gebe es starke Hinweise, „dass die höheren Mobilitätskosten der Haushalte die eingesparten Wohnkosten in der Regel (zumindest) nivellieren“.

          Der Umzug in eine deutlich günstigere Sozialwohnung ist meist auch nicht möglich. Weil die staatliche Förderung seit den siebziger Jahren drastisch zurückgefahren wurde, gibt es mittlerweile viel zu wenig subventionierten Wohnraum, um alle Anspruchsberechtigten versorgen zu können. Im Jahr 1990 gab es nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft noch 3,6 Millionen Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung. Inzwischen ist die Zahl auf etwa 1,6 Millionen gesunken.

          Bleibt als letzte Möglichkeit der Wechsel in eine kleinere Behausung. Für Deutschland wäre das ein Novum; in den vergangenen Jahrzehnten stieg die durchschnittliche Wohnungsgröße kontinuierlich. Die meisten Studien arbeiten allerdings mit bundesweiten Daten, die mindestens drei Jahre alt sind. Der Immobilienverband IVD weist daher darauf hin, dass ein Trendwandel zu kleineren Wohnungen zwar „denkbar, aber noch nicht messbar“ sei. Auf lokalerer Ebene hingegen gibt es Anzeichen für eine neue Bescheidenheit: Im „Wohnungsmarktbericht 2012“ der Investitionsbank Berlin vom Februar dieses Jahres steht, dass Familienmitglieder in den meisten Berliner Bezirken zuletzt mit weniger Platz zurechtkommen mussten. Dies deute darauf hin, „dass viele Familien heute einen Wohnungswechsel vermeiden, auch wenn sich die Zahl der Haushaltsmitglieder erhöht“. Es liegt auf der Hand, dass die meisten aus Geldnot verzichten müssen - genau wie Familie Emeni.

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