Maas-Pläne : Justizminister will Mietrecht drastisch verschärfen
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Modernisierungen sollen künftig stärker auf Kosten des Vermieters gehen. Bild: dapd
Vermieter in Deutschland sollen es künftig richtig schwer haben. Jedenfalls, wenn die neuesten Pläne von Justiziminister Maas Wirklichkeit werden. Macht die Union da mit? Und will dann künftig überhaupt noch jemand bauen?
Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) will das Mietrecht drastisch verschärfen. Das ergibt sich aus einem Eckpunktepapier, das der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vorliegt. Dabei geht es vor allem um zwei Punkte: Die Möglichkeit für Vermieter, Modernisierungskosten auf ihre Mieter umzulegen, wird deutlich eingeschränkt. Zudem soll der Beobachtungszeitraum von Mietspiegeln erheblich ausgeweitet werden. Das würde Mieterhöhungen in laufenden Verträgen ebenso erschweren wie bei Neuvermietungen.
Das Vorhaben geht zurück auf eine Absprache im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD. Nachdem der Bundestag im April die „Mietpreisbremse“ und das „Bestellerprinzip“ für Maklerkosten verabschiedet hat, folgt nun das zweite Reformpaket. Mieter müssten noch stärker vor finanzieller Überforderung geschützt werden, schreibt Maas.
Mieterhöhungen in Großstädten sollen schwerer werden
Bislang dürfen Vermieter jährlich 11 Prozent ihrer Kosten auf die Mieter umlegen, wenn sie eine Wohnung modernisieren. Das will Maas nun mehrfach begrenzen. So wird der zulässige Prozentsatz auf 8 Prozent gesenkt. Hinzu kommt eine doppelte Kappungsgrenze: Innerhalb von acht Jahren soll die Miete um höchstens 50Prozent steigen dürfen, auf keinen Fall aber um mehr als 4 Euro je Quadratmeter. All dies wird zudem stärker als bisher auf notwendige Kosten begrenzt.
Weil Kleinvermieter mit dem Nachweis überfordert sein könnten, dürfen sie eine Pauschale geltend machen – können dann aber auch nur 4 Prozent jährlich umlegen. Eine weitere Hürde: Mieter sollen sich leichter gegen die Umbauten wehren können, indem sie eine „finanzielle Härte“ geltend machen. Die soll vorliegen, wenn der Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen 40 Prozent übersteigt. Das soll sogar dann gelten, wenn das Objekt lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.
Erschwert werden zudem Mieterhöhungen sowohl im Bestand wie auch – in Großstädten oder anderen „Ballungsgebieten“ – bei Neuvermietungen. Die unterschiedlichen Kappungsgrenzen hierfür orientieren sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird vor allem in größeren Städten durch Mietspiegel ermittelt, die die Miethöhe vergleichbarer Immobilien erfassen – allerdings nur, wenn der Mietvertrag in den vergangenen vier Jahren zustande gekommen ist. Diese Berechnungsgrundlage will Ressortchef Maas auf zehn Jahre ausweiten, was den maßgeblichen Durchschnittswert senken würde. „Insbesondere ältere Neuvertragsmieten können durch die Verbreiterung des Bezugszeitraums besser abgebildet und gewichtet werden“, heißt es zur Begründung.
Union sieht Gefahren für Investitionen
In einer Verordnung sollen genauere Kriterien für die Erstellung solcher Mietspiegel festgelegt werden. Bislang gibt es oft Streit – zuletzt in Berlin – darüber, ob eine solche Statistik als „qualifiziert“ gilt und deshalb von Gerichten als Beweis anerkannt wird. Wird sie einvernehmlich von der jeweiligen Gemeinde sowie den Vermieter- und Mieterverbänden aufgestellt, soll eine gesetzliche Vermutung bestehen, dass sie korrekt ist. Dennoch können Mieter, die sich gegen eine Erhöhung wenden, die Berechnungen durch einen Gutachter prüfen lassen. In vielen Kommunen gibt es allerdings nur – wenn überhaupt – „einfache“ Mietspiegel, deren Beweiswert geringer ist. Sie sollen ihre Daten stärker dokumentieren. Schließlich sollen Vermieter Miete, Nebenkosten und Mieterhöhungen nur noch für die tatsächliche Wohnfläche verlangen können. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich schon für einen Teilbereich entschieden.
Die Union kündigte Widerstand an. Maas schieße deutlich über das Ziel hinaus, sagte ihr Mietrechtsexperte Jan-Marco Luczak (CDU) der F.A.Z.. „Das gefährdet dringend benötigte Investitionen in den Neubau, den altersgerechten Umbau und die energetische Sanierung von Wohnungen.“ Insbesondere die geplante Änderung beim Mietspiegel sorge dafür, dass die Vergleichsmiete sofort erheblich sinke und auf niedrigem Niveau eingefroren werde. Der wohnungspolitische Sprecher der Grünen-Bundestagsfraktion, Chris Kühn, forderte hingegen eine deutlichere Senkung der zulässigen Modernisierungsumlage. „Luxusmodernisierungen“ seien ein Hauptgrund für „Verdrängung und Gentrifizierung“.
