Dresdens Entschuldung : Heuschrecken in der Sozialwohnung
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Fortress kauft die Woba mit ihren 48.000 Wohnungen Bild: picture-alliance/ dpa/dpaweb
Dresden verkauft 48.000 Wohnungen und wird quasi über Nacht alle Schulden los. Da die Not der Kämmerer größer ist als die Ängste der Mieter könnte das sächsische Beispiel schnell zu einem Modell für andere Städte werden.
Dresden macht Schule. Die sächsische Landeshauptstadt hat am vergangenen Freitag ihre städtische Wohnungsbaugesellschaft Woba mit 48.000 Wohnungen komplett an die amerikanische Investorengruppe Fortress verkauft. 1,7 Milliarden Euro boten die Amerikaner. Nach Abzug aller Schulden bleiben dem Stadtkämmerer aus dem Deal 200 Millionen Euro Überschuß.
Wirtschaftskorrespondent in Hamburg.
Freie Autorin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung in Berlin.
Und Dresden wurde quasi über Nacht schuldenfrei. Kein Wunder, daß jetzt auch die Kämmerer anderer Städte verstärkt darüber nachdenken, ihre kommunalen Wohnungen zu verkaufen. „Leipzig zuckt schon ob des guten Beispiels in Dresden“, heißt es. Die Verkaufswelle kommunaler Wohnungen ist für Deutschland ungewohnt. Seit der industriellen Revolution war es hierzulande üblich, daß Kommunen oder große Unternehmen für ihre Bürger oder Arbeiter Wohnungen bereitstellten. Aus sozialen Gründen. Dies gilt vielen im beginnenden 21. Jahrhundert als überholt.
Wohnungsverkäufe als „Verzweiflungstaten“
Doch die meisten Städte treibt zunächst die blanke Not, ihr Tafelsilber - Schwimmbäder, Krankenhäuser, Wasser- und Elektrizitätswerke und vor allem Wohnungen - zu verkaufen. Denn die allermeisten Kommunen sind hochverschuldet. Immer mehr Kämmerer müssen Kredite aufnehmen, um allein die laufenden Kosten zahlen zu können. Als „Verzweiflungstaten“ wertet Münchens Oberbürgermeister Christian Ude (SPD), der Präsident des Deutschen Städtetages, deswegen Wohnungsverkäufe wie den in Dresden.
Ausländischen Investoren kommt die Not der Kommunen gerade recht. Fortress, die Annington-Gruppe oder Cerberus, hierzulande bislang ziemlich unbekannte Unternehmen, haben in den vergangenen Jahren rund 650.000 Wohnungen in Deutschland zusammengekauft. Ein Ende ist nicht in Sicht. Fachleute erwarten, daß noch etwa zwei Millionen Wohnungen auf den Markt kommen werden - davon etwa 1,4 Millionen aus staatlicher Hand.
„Es hat einen guten Grund“
Für die Käufer, die Sozialminister Franz Müntefering (SPD) einst als „Heuschrecken“ bezeichnete, ist der deutsche Wohnungsmarkt wegen der niedrigen Preise interessant. „Wir werden nicht um Veräußerungen herumkommen“, heißt es auch aus dem Büro des Leipziger Oberbürgermeisters Burkhard Jung (SPD). Zwar schließt man dort einen Komplettverkauf wie in Dresden aus, aber Anteile will man schon loswerden. Den größten Brocken hat bislang das hochverschuldete Berlin mit 66 000 Wohnungen verkauft. Allerdings sind dort noch immer 300.000 Wohnungen im Besitz des Landes.
Doch was Berlin, Dresden und wohl bald auch Leipzig machen, findet nicht überall Beifall. Städtetagspräsident Ude lehnt den Verkauf kommunaler Wohnungsgesellschaften in München ab. „Die Wohnungsversorgung gehörte schon immer zu den wichtigen Aufgaben kommunaler Daseinsvorsorge“, sagt er gegen den Zeitgeist. Hamburgs Erster Bürgermeister Ole von Beust (CDU) will mit der Kontrolle über die Wohnungen Einfluß auf die Sozialstruktur der Stadt nehmen. „Es hat einen guten Grund, daß wir unsere Wohnungsbaugesellschaften nicht verkaufen“, sagt der CDU-Politiker.
Höhere Erträge oder niedrigere Aufwendungen
Sozialdemokrat Ude befürchtet, die Fonds müßten nach dem Kauf höhere Gewinne erwirtschaften, um die Rendite zu bringen, die den Anlegern versprochen wurde. Das gehe letztendlich nur über höhere Erträge oder niedrigere Aufwendungen: „Im Klartext reden wir auf lange Sicht gesehen von kräftigen Mieterhöhungen.“ Das befürchtet auch der Chef des Deutschen Mieterbundes, Franz-Georg Rips. „Die Mieter werden letztlich die Zeche zahlen müssen“, sagt er.
Doch wenig spricht dafür, daß die kommunalen Pessimisten recht behalten werden. Die deutschen Gesetze setzen möglichen Mieterhöhungen klare Grenzen. Und bislang habe sich auch der neue Eigentümer Fortress nach dem Kauf großer deutscher Wohnungsunternehmen gegenüber den Mietern und Mitarbeitern fair gezeigt, sagt der Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienverbände, Lutz Freitag.
Zwei Milliarden Dollar eingesammelt
Klar ist aber auch: Die Investoren wollen mit den Wohnungen Geld verdienen. Fortress hofft auf eine Bruttorendite auf den gesamten Kaufpreis der Immobilien von fünf Prozent. Derzeit liegt sie bei vier Prozent. Dazu soll der Leerstand von derzeit 18 Prozent der Woba-Wohnungen deutlich gesenkt werden. Üblich ist zudem, die Wohnungen später den Mietern zum Kauf anzubieten. So hat zum Beispiel die Deutsche Annington-Gruppe, die mit 230.000 Wohnungen mittlerweile das größte Unternehmen auf dem Markt ist, im vergangenen Jahr rund 10.000 solcher Mieterprivatisierungen gemacht. Die monatliche Belastung der ehemaligen Mieter hat sich dadurch kaum erhöht, doch langfristig bilden sie Vermögen.
Die Aufkäufer setzen darauf, daß das Interesse an Wohneigentum in Deutschland in den kommenden Jahren steigen wird. In der Bundesrepublik liegt die Eigentumsquote bei 44 Prozent, der europäische Schnitt ist rund 60 Prozent. Kein Wunder, daß die Finanzinvestoren ihr Engagement in Deutschland noch verstärken wollen. Erst 2005 haben sie einen für deutsche Wohnimmobilien zweckgebundenen Fonds aufgelegt und dafür zwei Milliarden Dollar eingesammelt.
„Neue Schulden sind verboten“
Unter der Annahme, daß die Beteiligungsgesellschaft gerade einmal 20 Prozent Eigenkapital investiert und 80 Prozent mit Krediten finanziert, beläuft sich die Finanzkraft dieses Deutschland-Fonds auf zehn Milliarden Dollar. Das Geld stammt von staatlichen und privaten amerikanischen Pensionsfonds. Auch Universitätsstiftungen haben ihr Kapital der Beteiligungsgesellschaft anvertraut.
Ob der Hunger der Finanzinvestoren letztlich die deutschen Städte dauerhaft saniert, ist freilich ungewiß. Die Stadtkämmerer ahnen, daß es nicht hilft, nur das Tafelsilber zu verkaufen. Die Städte müssen auch sehen, daß sie ihre Haushalte dauerhaft in den Griff bekommen. Denn Privatisierung geht nur einmal. Sollten sich die Städte abermals verschulden, fehlen die Werte zur Tilgung. Dresdens Finanzbürgermeister Hartmut Vorjohann (CDU) hat es den Bürgern seiner Stadt ganz deutlich gesagt: „Neue Schulden sind verboten.“
