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Mietspiegel : Vermieter scheitert mit Revision vor BGH

Mietspiegel sollen helfen, die Preise auf den Wohnungsmärkten zu regulieren. Bild: ZB

Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete lässt sich eine höhere Miete begründen. Fehlt der Mietspiegel, kann der Eigentümer sich nicht einfach mit Angaben einer Nachbarstadt behelfen, heißt es in einem Urteil.

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          Will ein Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, kann er dafür nicht einfach auf den Mietspiegel einer benachbarten, erheblich größeren Stadt zurückgreifen. Eine Erhöhung lässt in diesem Fall nur durchsetzen, wenn beide Gemeinden nach verschiedenen Kriterien miteinander vergleichbar sind, hat der Bundesgerichtshofs in Karlsruhe in einem am Montag veröffentlichten Urteil entschieden. Kriterien für das Heranziehen des „ortsfremden“ Mietspiegels sind demnach die Einwohnerzahl, die vorhandene Infrastruktur sowie das kulturelle und wirtschaftliche Angebot (Az.: VIII ZR 255/18).

          Marcus Jung

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Seinen Ausgang hat der Rechtsstreit in der Stadt Stein in Mittelfranken. Die Gemeinde mit mehr als 15.000 Einwohnern grenzt unmittelbar an Nürnberg. Dort sollte die Mieterin eines größeren Anwesens einer Erhöhung zustimmen. Sie zahlte von Mietbeginn 2004 an unverändert eine Kaltmiete von 3000 Euro.

          Ab 2014 verlangte die Vermieterin eine Kaltmiete von 3450 Euro. Für die Begründung verwies sie auf den Mietspiegel der ebenfalls benachbarten Stadt Fürth, weil für Stein keine eigene Vergleichsgrundlage vorlag.

          Grundlagen für Begründung

          Aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ergibt sich keine Pflicht für Kommunen zum Erstellen einer solchen Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein Mitspiegel ist einer der in Paragraph 558 a BGB aufgeführte Gründe, auf die ein Vermieter sich stützen muss, wenn er einen höheren Mietzins verlangt. Daneben kann er sich auf die Angaben aus einer Mietdatenbank oder eines Sachverständigengutachtens stützen oder den Mietzins von drei vergleichbaren Wohnungen benennen.

          Die Mieterin verweigerte ihre Zustimmung. Auch die Vorinstanzen gaben ihr Recht und wiesen die Klage ab. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Eigentümerin ebenfalls zurück. Ob die Gemeinden vergleichbar sind, müsse unter Berücksichtigung aller wesentlichen Umstände des Einzelfalls geprüft werden. Hier sei das Landgericht zurecht zu dem Schluss gekommen, dass beide Gemeinden deutliche Unterschiede aufweisen.

          Fürth sei mit 125.000 Einwohnern um ein Vielfaches größer und halte als Oberzentrum auch zentrale Einrichtung der Grundversorgung vor. Dagegen sei Stein kein zentraler Ort „mit überörtlich relevanten Einrichtungen“ wie Theater, Kino oder Krankenhaus, formulierten die Bundesrichter. Zudem ergeben sich im Fall von Fürth dank U-Bahn- beziehungsweise S-Bahn-Anschluss an Nürnberg unterschiedliche Mietvoraussetzungen.

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