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Immobilien : Steuerfreie Immobilienaktien

  • -Aktualisiert am

Über Generationen hinweg galt die Immobilienwirtschaft nicht gerade als Hort für Kreativität. Das hat sich geändert. Denn neue Finanzierungsmodelle geben der Branche einen positiven Schub.

          Über Generationen hinweg galt die Immobilienwirtschaft nicht gerade als Hort für Kreativität. Das hat sich geändert. Es werden neue Finanzierungsmodelle erprobt. Kooperationen zwischen Staat und privater Wirtschaft entstehen in Form der Public Private Partnerships (PPP). Nun werden Immobilien börsenreif gemacht, indem große Bestände in steuerfreie Aktiengesellschaften - die Real Estate Investment Trusts (Reits) - eingebracht werden, ohne daß der Fiskus Einbußen erleidet.

          Dieses Wunder soll durch eine Verpflichtung der Aktiengesellschaften zur Ausschüttung von mindestens 90 Prozent der Gewinne vollzogen werden - erst bei Ausschüttung greift das Finanzamt uneingeschränkt zu. Es bestehen kaum Zweifel, daß die Bundesregierung solche deutschen Reits (G-Reits) noch in diesem Jahr genehmigen wird. In der Koalitionsvereinbarung zwischen CDU/CSU und SPD ist diese Absicht schriftlich fixiert. Dazu müssen aber noch steuerliche Probleme gelöst werden.

          Furcht vor Schlupfloch für Ausländer

          Denn das Bundesfinanzministerium befürchtet ein Schlupfloch für Ausländer, die sich an G-Reits beteiligen. Im Gegensatz zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden Einkünfte aus Kapitalvermögen für Ausländer - je nach Doppelbesteuerungsabkommen - nur mit einer geringen Quellensteuer belastet oder auch gar nicht. Die bilateralen Steuerabkommen zu ändern kann Jahre dauern. Deshalb haben die Fachleute komplizierte Hilfskonstruktionen geschaffen: Statt Dividenden sollen sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erhalten. Zwanzig Länder haben das amerikanische Reit-Modell übernommen.

          In Japan ist die Marktkapitalisierung in fünf Jahren von knapp 30 Milliarden auf 100 Milliarden Dollar gestiegen. Deutsche Reits, so wird geschätzt, könnten in wenigen Jahren Immobilien im Wert von 60 Milliarden Euro an die Börse bringen - gespeist aus den Immobilienbeständen großer Konzerne und öffentlich-rechtlicher Körperschaften, die sich von ihren Liegenschaften trennen möchten. Der Fiskus verdient zumindest durch die Grunderwerbsteuer auch daran. Die britische Regierung will noch vor den Deutschen eigene Reits zulassen, um sich zur führenden Immobilienbörse Europas aufzuschwingen. Doch sind britische Immobilien so teuer, daß die deutsche Börse Chancen hat, mit G-Reits internationales Kapital nach Deutschland zu locken.

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