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Büromarkt : Bürovermietung bleibt eine Herausforderung

  • -Aktualisiert am

Der Mieter ist König: In Randlagen ist es schwer, für leerstehende Flächen Nutzer zu finden. Bild: dpa

Von Entspannung am deutschen Mietmarkt kann keine Rede sein. Nur für hochwertige Objekte in bester Lage ist die Nachfrage stabil

          Der größte Abschluss auf dem deutschen Büromietmarkt im laufenden Jahr ist perfekt. In die einstige Lufthansa-Zentrale in Köln, die derzeit von der Hochtief Projektentwicklung umfassend saniert wird, zieht nach der erwarteten Fertigstellung 2013 der Spezialchemiekonzern Lanxess ein. Die frühere Bayer-Tochtergesellschaft hat sich 38 000 Quadratmeter gesichert. Damit ist in dem Gesamtkomplex, der unter dem Namen „Max-Cologne“ vermarktet wird, mittlerweile 80 Prozent der Fläche vermietet. Freuen können sich die Rheinischen Versorgungskassen, die das Objekt über einen Warburg-Henderson-Fonds halten.

          Das Geschehen in Köln ist allerdings kein Signal für eine Entspannung auf dem deutschen Mietmarkt. Vielmehr ist er ein Spiegelbild des Geschäftsverlaufs in den vergangenen zwölf Monaten. Für hochwertige Objekte in besten Lagen – wie den Max-Cologne-Turm mit seinem einzigartigen Blick auf die Kölner Innenstadt – ist durchaus eine stabile Mieternachfrage vorhanden. Das lässt sich auch an den Spitzenmieten ablesen, die mancherorts sogar schon wieder leicht steigen.

          Kaum Erholung

          Die Masse der Büroflächen befindet sich jedoch jenseits dieser Lagen. Und dort ist die wirtschaftliche Erholung so gut wie überhaupt nicht angekommen. „Flächenkonsolidierung und Flächentausch stehen immer noch vor Expansion“, heißt es in einem Marktbericht von Jones Lang LaSalle (JLL). Der Flächenumsatz stieg danach im ersten Quartal von einem ohnehin schon geringen Vorjahresniveau gerade einmal um 1,6 Prozent. Makler berichten, dass größere Nutzer meist nur zu einem Umzug zu bewegen sind, wenn sie zu den alten Konditionen von Randlagen näher an die Innenstadt rücken.

          Wie schwierig die Bürovermietung immer noch ist, zeigt die steigende Leerstandsquote auf fünf der sechs wichtigsten deutschen Büromärkte im Jahresvergleich. Nach der JLL-Marktübersicht war in Frankfurt, Hamburg, München, Düsseldorf und Stuttgart im Jahresvergleich eine Zunahme an leerstehenden Büroflächen zu verzeichnen. Nur Berlin entwickelte sich mit einem Rückgang von 9,2 auf 9,0 Prozent gegen den Trend. Die durchschnittliche Leerstandsquote stieg von 10 auf 10,7 Prozent. „Im Vergleich zu den beiden Vorquartalen ist aber wenigstens eine Stagnation beziehungsweise eine leichte Abwärtstendenz erkennbar“, übt sich Colliers-Deutschland-Chefanalyst Andreas Trump in vorsichtigem Optimismus.

          Keine nennenswerte Nettoabsorption


          Die Leerstandsentwicklung macht deutlich, dass fertiggestellte Büroflächen im besten Fall Nutzer von anderen Flächen abziehen. Eine Nettoabsorption in nennenswertem Umfang findet offensichtlich nicht statt. Hinzu kommt noch ein verdeckter Leerstand in durchaus nennenswertem Umfang, wie Martin Brühl, Deutschland-Chef von Cushman & Wakefield anmerkt. Gemeint sind damit Büroflächen, die vom aktuellen Mieter derzeit nicht genutzt, aber auch nicht aktiv zur Untermiete angeboten werden.

          Immobilieninvestoren erklären sich die fehlende Dynamik im Vermietungsgeschäft trotz der längst überwundenen Wirtschaftskrise damit, dass der konjunkturelle Aufschwung vor allem in der exportorientierten Industrie stattfindet. In den Dienstleistungsbranchen, die Büroflächen besonders stark nachfragen, regiert dagegen immer noch die Vorsicht in der Personal- und damit in der Flächenexpansion.

          Immerhin ist die schwierige Situation in der Bürovermietung kein deutsches Phänomen, sondern in ganz Europa zu beobachten. Als der kürzlich veröffentlichte Pan-European Property Index des Analysehauses IPD für 2010 eine erfreuliche Rendite von 8 Prozent anzeigte, versuchte IPD-Direktor Peter Hobbs die Freude darüber umgehend zu dämpfen. Der Wertzuwachs sei vor allem auf Bewertungszuschläge zurückzuführen. „Das Wachstum aus der Vermietung fiel dagegen auf den meisten Märkten schwach aus.“

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