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Branchen (30): Immobilien : Beständiger Wertzuwachs ist nur noch ein Mythos

  • -Aktualisiert am

Bild: F.A.Z.

Der Wert von Immobilien ist lange Zeit durch lokale Einflüsse bestimmt worden. Heute suchen Investoren aus aller Wert nach Objekten. Es gibt eine internationale Flucht von Sachwerten.

          Für viele Menschen gibt oder - besser - gab es kaum etwas Vergleichbares an Wertbeständigkeit und Verläßlichkeit als die Immobilie. Über Generationen hinweg glich das Eigentum oder ein Anteil daran einer Staatsanleihe, ohne Kursrisiko und mit der Aussicht auf steuerfreie Ausschüttungen sowie Wertzuwachs. Sind diese goldenen Zeiten vorbei? Spätestens seit den bekanntgewordenen Problemen der offenen Immobilienfonds ist offenkundig geworden, daß Gewinne in diesem einst krisenfesten Bereich nicht mehr programmiert sind.

          Die Märkte entwickeln sich vielmehr selektiv. Sie werden anspruchsvoller, dynamischer und professioneller, um Wertsteigerungen erzielen zu können. Darüber hinaus gerät die Immobilienanlage zunehmend in den Sog der Globalisierung. Bis in die neunziger Jahre hinein waren sie von lokalen Einflüssen geprägt. Heute dagegen sind Beteiligungsgesellschaften aus aller Welt auf der Jagd nach Immobilien und Anteilen an Immobiliengesellschaften mit aussichtsreichem Ertragspotential.

          Halbe Billion Dollar im vergangenen Jahr

          Von einer internationalen Flucht in die Sachwerte ist die Rede. So sind im vergangenen Jahr mehr als eine halbe Billion Dollar in Immobilien investiert worden, nach schätzungsweise 150 Milliarden im Jahr 2000. Rund ein Fünftel davon sind grenzüberschreitend investiert worden. Als Motor für diese Internationalisierung hat die politische Wende Anfang der neunziger Jahre gesorgt, mit der Öffnung der Grenzen sowie mit der Privatisierung staatlicher Monopolbetriebe wie Post, Bahn und Telekom. Seither kommen in vielen Ländern attraktive Immobilienbestände in einem nie zuvor gekannten Umfang auf den Markt.

          Die Geburtsstunde der internationalen Immobilienmärkte hat freilich einen weiteren Grund. Der Kurssturz an den Aktienmärkten und der Zusammenbruch der New Economy in den Jahren 2000 und 2001 bewog die Notenbanken, eine der expansivsten Phasen der Geldpolitik seit den dreißiger Jahren des vergangenen Jahrhunderts einzuleiten, um die angeschlagene Konjunktur zu stützen. Die Zinsen sind seither auf das niedrigste Niveau seit Gedenken gefallen, sehr viel niedriger als die Immobilienrenditen. Das eröffnet Immobilien-Investoren geradezu atemraubende Renditechancen, vor allem dort, wo sie auf vernachlässigte Märkte stoßen, mit niedrigen Preisen wie in der deutschen Wohnungswirtschaft.

          Flut unterschiedlicher Produkte

          Das wirtschaftswissenschaftliche Instrumentarium rankte sich traditionell um Strategien für Arbeit und Kapital. Der Faktor Boden spielte in Fragen der Wettbewerbsfähigkeit bis in die neunziger Jahre hinein eine untergeordnete Rolle. Mittlerweile überfluten neue Methoden und Managementtechniken die Immobilienwelt. Das, was die Konsumgüterindustrie schon vor Jahren erlebt hat, beginnt nun auch die Immobilienmärkte zu erfassen: der Weg von der Produktions- in die Absatzwirtschaft, mit einer Flut unterschiedlicher Produkte für differenzierte Kundengruppen.

          Diese Marktsegmentierung wird begleitet von einer neuen Dienstleistungsbranche mit Beratung, Marketing, Research und Datenbanken zur Leistungsmessung, auf neudeutsch „Benchmarking“ genannt. Eine ähnliche Professionalisierung erlebt die Vermögensdisposition. Die Erkenntnisse aus den Laboratorien der Wertpapierspezialisten werden nun auch für Immobilienanlagen genutzt: mit Asset- und Portfolio-Managementsystemen über Diversifizierungsstrategien bis zur Verbriefung von Rechten und deren Handel. Aus der privaten Vermögensanlage wird privates Anlagevermögen.

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