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Erbschaftsteuerrecht : Eine Immobilienübertragung sollte gut vorbereitet sein

  • -Aktualisiert am

Im Dschungel der Paragraphen: Was muss man beim Erbschaftssteuerrecht beachten? Bild: dpa

Ein Immobilienerwerb durch Schenkungen oder Erbfall will gut überlegt sein. Das deutsche Recht bietet dabei zahlreiche Begünstigungen.Viele Konstellationen lassen jedoch keine Steuerbefreiung zu.

          Auch wenn das deutsche Erbschaftsteuerrecht viele Begünstigungen für einen Immobilienerwerb durch Erbfall oder Schenkung bereitstellt, gibt es zahlreiche Konstellationen, in denen keine oder nur eine geringe Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden kann. In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob sich etwa durch Umstrukturierungsmaßnahmen noch eine Begünstigung erreichen lässt und ob sich dies auch unter Berücksichtigung der damit häufig verbundenen ertragsteuerlichen Folgen auch tatsächlich empfiehlt.

          Wo das nicht der Fall ist, muss überlegt werden, ob auf andere Weise, zum Beispiel durch frühzeitige Maßnahmen vorweggenommener Erbfolge, der Erwerber vor allzu hohen Liquiditätsbelastungen durch Steuern im Erbfall geschützt werden kann und nicht zur Schaffung von Liquidität zu einem Notverkauf gezwungen ist.

          Im unternehmerischen Bereich finden sich gerade bei Familienunternehmen häufig Strukturen, in denen die betrieblich genutzte Immobilie bewusst im steuerlichen Privatvermögen gehalten wird. Meist hat dies haftungsrechtliche und ertragsteuerliche Gründe. Am häufigsten ist sicherlich der Fall, dass das von dem einen Ehepartner geführte Unternehmen in der Immobilie des anderen Partners betrieben wird.

          Die Konstellation im Erbfall

          Solange der die Immobilie vermietende Ehepartner nicht am Unternehmen beteiligt wird, kann er sie im Privatvermögen halten und nach Ablauf einer Haltefrist von zehn Jahren ertragsteuerfrei verkaufen. Entsprechendes gilt, wenn sich beispielsweise die Betriebsimmobilie in einer Besitzgesellschaft befindet, an welcher alle Familienmitglieder beteiligt sind, und an die zum Beispiel allein vom Vater gehaltene Betriebs-GmbH vermietet wird. Solange der Vater in der Immobiliengesellschaft nur minderbeteiligt ist und insbesondere bei Veränderungen des Mietvertrages auf die Zustimmung seiner Mitgesellschafter angewiesen ist, kann auch hier das Immobilienvermögen trotz betrieblicher Nutzung im steuerlichen Privatvermögen gehalten werden.

          So sinnvoll dies aus ertragsteuerlicher Sicht bei einer späteren Veräußerung sein mag, so nachteilig wirkt sich diese Konstellation allerdings im Erbfall aus. Denn das zur gewerblichen Nutzung vermietete Immobilienvermögen ist erbschaftsteuerlich in keiner Weise begünstigt. Es ist deshalb jeweils abzuwägen, ob in solchen Fällen der Ertragsteuer oder der Erbschaft- oder Schenkungsteuer Priorität einzuräumen ist.

          Die erbschaftsteuerliche Verschonungsfähigkeit lässt sich nämlich in den vorgenannten Konstellationen relativ einfach dadurch herstellen, dass die Ehefrau am Unternehmen beziehungsweise die Familienmitglieder an der GmbH beteiligt werden. Im ersteren Fall wird sogenanntes Sonderbetriebsvermögen geschaffen, im zweiten Fall eine sogenannte Betriebsaufspaltung hergestellt. Beides hat zur Folge, dass die Immobilien fortan im steuerlichen Betriebsvermögen gehalten werden.

          Ertragsteuerlich hat dies den Nachteil, dass künftige Gewinne aus einer Veräußerung der Immobilie steuerpflichtig werden; wobei der Nachteil dadurch etwas gemildert wird, dass die Immobilie mit dem Wert im Zeitpunkt der Einlage aktiviert wird und je nach Gestaltung sogar neues Abschreibungsvolumen geschaffen werden kann. Erbschaftsteuerlich aber gehört solches im Sonderbetriebsvermögen gehaltenes oder im Rahmen einer Betriebsaufspaltung überlassenes Immobilienvermögen zum sogenannten verschonten Vermögen und ist, wenn es zusammen mit der Beteiligung am Unternehmen erworben wird, grundsätzlich in Höhe des 85-prozentigen oder sogar 100-prozentigen Verschonungsabschlags steuerbefreit.

          Einlage des Betriebsvermögens

          Über derartige Maßnahmen sollte vor allem dann nachgedacht werden, wenn mittelfristig ohnehin keine Veräußerung des Immobilienvermögens für die Familie in Betracht kommt oder wenn spätestens mit dem Erbfall das Immobilienvermögen beim Erwerber zu steuerlichem Betriebsvermögen wird. Das ist etwa der Fall, wenn Unternehmen und Immobilie im Erbfall auf den einzigen Sohn übergehen oder diejenigen Familienmitglieder, die in der Besitzgesellschaft die Mehrheit haben, im Erbfall auch an der Betriebs-GmbH mehrheitlich beteiligt werden.

          Auch Eigentümer größerer Bestände an Wohnimmobilien sollten über eine Einlage ins Betriebsvermögen nachdenken. Dies allerdings nur, wenn der Bestand eine Größe erreicht hat, deren Verwaltung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erforderlich macht. Die Finanzverwaltung nimmt dies allerdings erst ab 300 Wohnungen an. Für diejenigen, die nicht unwesentlich darunter liegen, kann sich aber insoweit sogar ein Zukauf empfehlen. Daneben kann man versuchen, auch noch andere Indizien, welche die Finanzverwaltung zur Annahme der Notwendigkeit eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs aufgestellt hat, zu erfüllen. Denn der erbschaftsteuerliche Vorteil ist durchaus bedeutend. Während für die im Privatvermögen gehaltenen Wohnimmobilien nur der 10-prozentige Wertabschlag in Anspruch genommen werden kann, reicht bei einer Qualifikation als Wohnungsunternehmen die Steuerbefreiung bis zu 100 Prozent.

          Weit entfernt von der 300-Wohnungen-Grenze

          Wer hingegen, wie sicherlich die meisten Immobilienbesitzer, von dieser 300-Wohnungen-Grenze weit entfernt ist oder wer Gewerbeimmobilien vermietet, sollte zur Reduzierung von Liquiditätsbelastungen im Erbfall über frühzeitige Maßnahmen vorweggenommener Erbfolge nachdenken. Dies freilich nur, wenn er es sich auch tatsächlich leisten kann und nicht durch eine vorzeitige Übertragung seine eigene Versorgung und Flexibilität gefährdet.

          Sind die Immobilien noch finanziert, mindern mitübertragene Finanzierungsbelastungen den Wert des Erwerbs und können zu Zeiten, in denen der Erwerber noch keiner Erträge bedarf, abgebaut werden. Nicht nur der Abbau der Verbindlichkeiten, sondern auch davon unabhängige künftige Wertsteigerungen erfolgen schon auf Ebene des Erwerbers. Wert- und damit steuermindernd wirkt sich auch der Vorbehalt eines Nießbrauchrechts durch den Schenker aus. In diesem Fall verbleiben die Mieterträge beim Schenker, und der Beschenkte erwirbt die Immobilie gemindert um den Kapitalwert des Nießbrauchsrechts.

          Der Kapitalwert bestimmt sich durch Kapitalisierung des erzielbaren Jahresmietertrags, wobei als Dauer der Ertragsziehung bei einem lebenslangen Nießbrauch die statistische Lebenserwartung zugrunde gelegt wird. Die Finanzverwaltung hält hierzu eine Tabelle mit Vervielfältigern bereit, mit denen sich der Kapitalwert leicht berechnen lässt. Neben dem Jahreswert des Nießbrauchs benötigt man nur das Alter des nießbrauchberechtigten Schenkers.

          Bei einem Jahreswert von beispielsweise 50.000 Euro und einem Lebensalter eines männlichen Schenkers von 60 Jahren beträgt der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs immerhin rund 630.000 Euro. Dieser Wert wird vom Wert der Immobilie abgezogen, und nur der Restbetrag ist vom Beschenkten zu versteuern. Bei einem Wert der Immobilie von 1 Million also 370.000 Euro.

          Wird der Wert einer Wohnimmobilie allerdings nur mit 90 Prozent angesetzt, so können auch nur 90 Prozent des Kapitalwerts des Nießbrauchs abgezogen werden. Zu einer Korrektur des abziehbaren Kapitalwerts kann es aber kommen, wenn der Schenker deutlich früher sterben sollte als statistisch prognostiziert. Der Wegfall des Nießbrauchsrechts bei Tod des Schenkers löst hingegen nicht nochmals eine Erbschaftsteuer aus. Soweit der Schenker jedoch die ihm als Nießbraucher zugeflossenen Erträge nicht verbraucht hat, unterliegen diese als Nachlassvermögen wiederum der Steuer.

          Über die Autoren

          Frank Hannes und Christian von Oertzen sind Partner der Partnerschaft Flick Gocke Schaumburg, Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer Steuerberater mit Sitz in Bonn Berlin Frankfurt, München und Hamburg.

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